RET睿意德發布東北主要城市商業活力指數白皮書

RET睿意德發布《東北主要城市商業活力指數白皮書》 解析東北商業地產發展現狀

東北地區經濟發展撲朔迷離，人口增長缺乏動力，商業發展在經歷了電商衝擊后迎來了消費升級……東北主要城市的商業市場正發生著悄然的轉變。

日前，最大的商業地產服務商——RET睿意德，發布了《東北主要城市商業活力指數白皮書》，該報告從四大方面：宏觀經濟發展、商業發展、業態及品牌發展、辦公市場發展，對東北四個主要城市（瀋陽、大連、長春、哈爾濱）進行全方位的剖析，力求發掘東北各個主要城市的商業地產活力指數。

宏觀經濟

市場發展需新動力 消費需求有待挖掘

在東北四大城市中，長春、哈爾濱、大連GDP增速相對穩健，瀋陽由於外部需求不足，加之受老工業基地機制性和產業結構問題的影響，GDP增速在2016年出現下滑；與此同時，受經濟下行的影響，儘管大連、長春和哈爾濱的社會消費品零售總額在經過幾年的放緩後有了新的回升趨勢，但瀋陽卻出現了一定程度的回落；此外，東北四大城市的房地產市場在經歷2006-2013年期間的高速發展后，從2014年開始房地產開發投資額、投資速度均出現不同程度的明顯下滑，房地產商對於項目的開發投資開始採取保守策略，房地產市場逐漸進入理性開發時代。而以上種種跡象都在表明：瀋陽乃至整個東北的整體經濟增長需要新的發展動力。

儘管經濟面臨下行趨勢，但東北整體具有較強的消費意願，其中長春的消費意願最為強烈，消費需求有進一步挖掘的空間，而這一明顯的消費特徵或為城市的商業市場發展提供堅實的基礎。此外，在東北四大主要城市中，哈爾濱和長春知名商業地產企業進駐數量較少，其中，長春以本土商業地產商開發運營商為主，商業發展偏內向；瀋陽和大連進駐的國際和全國知名商業開發運營商最多，商業發展偏外向，開放程度和國際化程度更高。

商業發展

多中心商業格局形成 商業市場多元化發展

隨著城市化進程的不斷加速，城市人口由城市中心向城市新區外溢，很大程度上促進了商業項目向城市新區的轉移。目前，東北四大主要城市均已形成了除傳統商圈外的多中心商業發展格局，以瀋陽為例：城市商圈已由中街、太原街兩大市級商圈逐漸向南部（奧體）商圈轉移。而城市多中心商業格局的形成，不僅有益於帶動城市商業的向上發展，更有益於推動城市整體經濟的增長。

根據RET睿意德數據顯示，目前，瀋陽集中式商業存量居東北四大城市之首，其中10萬平以上的單體商業項目最多，占城市整體存量比例近五成。RET睿意德東北區總經理夏季表示：「儘管瀋陽集中式商業存量較高，但從2016年開始，瀋陽商業地產放量有意放緩，這標誌著在經歷了近十年的瘋漲期后，瀋陽商業地產開始進入理性發展時代。而大連、哈爾濱、長春的商業放量雖然一直保持平穩，但商業市場的豐富度和包容度也相對較低，有待進一步提升。」

隨著經濟的發展，2007-2016十年間，東北四大主要城市的商業市場正朝著多元化的方向不斷發展。其中，奧特萊斯以大品牌、小价格的優勢倍受各大城市消費者的青睞。RET睿意德《東北主要城市商業活力指數白皮書》顯示：在東北四大城市中，哈爾濱以城市奧萊起步，發展最早且最快，目前以擁有7個奧特萊斯項目居首；瀋陽後來者居上，賽特奧萊和興隆大奧萊的銷售業績躋身全國前列；長春奧特萊斯項目以級次較低的城市奧萊為主，但未來三年內名品奧萊項目將集中入市，市場容量幾近飽和；時尚之都大連則發展緩慢，缺乏真正意義上的名品奧特萊斯。未來，瀋陽、長春的奧特萊斯市場將迎來激烈競爭，與此同時，奧特萊斯項目將更注重跨界融合，體驗化和情景化。

除奧特萊斯外，商業街也以其開放、包容的特徵逐漸進入東北商業市場。而為了能保證項目的品質及業態的可控性，部分有實力的開發商採取自持運營的方式進行商業街的打造。據RET睿意德數據顯示：目前，大連、瀋陽自持型商業街區項目存量相對較大，長春、哈爾濱存量相對較少。這一方面與城市商業發展水平有關，另一方面也受當地氣候環境影響。

業態及品牌

去零售化趨勢明顯 消費者注重個性化消費

隨著消費者對物質追求的逐漸滿足，對以休閑、娛樂為主的精神消費需求日漸迫切，這直接影響了城市商業業態的變化。白皮書中提及，目前，東北四大城市集中式商業項目業態的去零售化趨勢顯現，2017年四大城市零售業態比例均在70%以下。其中，瀋陽零售業態比例為59%，餐飲、兒童及休閑娛樂等目的性業態和體驗式業態的地位正逐步提升。

Ø餐飲業態，本地餐飲在大連和長春更受歡迎，瀋陽的餐飲品牌包容性更強，全國連鎖餐飲品牌在哈爾濱更受歡迎；

Ø兒童業態，東北四大城市的兒童業態發展仍明顯落後於全國平均水平，其中哈爾濱兒童業態佔比最低，僅為4%；

Ø休閑、娛樂業態，瀋陽領銜東北影院發展，哈爾濱和長春知名連鎖品牌進駐數量較少，電影院市場仍然具一定發展空間。

而隨著品牌的多樣化發展，消費者的偏好也更加廣泛，加之電商、海外代購搶奪了一定比重的市場份額，東北四大城市的奢侈品消費增速逐漸放緩。而與之對應的是輕奢品牌的加速發展，這是因為中產階級的崛起為輕奢品牌奠定了一定的客群基礎，加之消費觀念的變遷使得消費者更加註重品質和個性化消費，不盲目跟風「大牌」，更為重要的是相比奢侈品高昂的價格，輕奢品牌在價格方面更易契合奢侈品消費年輕化的趨向。然而，白皮書中也提出：目前，輕奢品牌在的滲透率還比較低，處於培育上升階段，以輕奢為定位的商業項目仍不足以支撐市場發展。

辦公市場

硬體水平差異大 呈現「南高北低」

RET睿意德《東北主要城市商業活力指數白皮書》顯示：從產品水平上看，東北四大城市的寫字樓水平差異較大，哈爾濱市寫字樓水平相對落後；長春近兩年寫字樓發展趨快，但整體缺乏有經驗的運營商進入，多為銷售型產品，後期運營效果難以保證；而瀋陽以及大連市寫字樓水平較高，已經出現了多個甲級標準的寫字樓項目。從租售模式上來看，瀋陽、大連較長春、哈爾濱發展更為成熟，市場上有更多的自持型物業，對產品品質的長期保證起到了積極作用，也有利於吸引國際化大型企業進駐。

由此，東北四大城市的辦公市場無論從產品水平還是從租售模式來看，都呈現「南高北低」的趨勢，這一點，在寫字樓價格及租金上表現的尤為突出。

瀋陽作為東北中心城市，大連作為東北最早的改革開放城市，寫字樓價格處於較高水平；長春由於產品出現同質化，導致項目的溢價空間有限；而哈爾濱由於產品水平以及商務氛圍尚有待發展，寫字樓價格相對較低。從租金水平來看，哈爾濱寫字樓市場上優質項目稀缺，產業需求旺盛直接推高辦公產品租金水平。長春新建優質項目集中在凈月新區之內，區域發展尚未成熟，寫字樓整體租金水平較低。瀋陽以及大連寫字樓市場發展相對成熟，辦公產品水平較高，市場競爭激烈，寫字樓租金水平相對較高。

縱觀東北商業市場的發展，瀋陽在經歷了快速發展后逐步進入理性；大連、長春、哈爾濱則一直保持著相對平穩的發展速度。而東北商業地產市場的存量商業項目如何跳出零和競爭，新增商業項目又如何避免同質化，新業態將如何引進，新一輪的市場發展課題或將給東北的商業地產帶來更多熱度和活力。