地產央企逐鹿多元化：欲擺脫利潤下滑魔咒

本報記者 唐韶葵 上海報道

在當前房企多元化大潮中，央企在產業鏈上的布局更為明顯，這與其金融、平台資源方面的優勢密不可分。

億翰智庫研究部總監張化東指出，地產央企多元化一般都會基於自身的產業基礎布局，更多依從於企業的產業特徵，比如中鐵集團、葛洲壩集團旗下的房地產公司傾向於PPP項目布局。張化東認為，16家地產央企各有其產業特點，因此在這一輪轉型大潮中，或許能實現「二次創業」。

「目前地產央企還處於轉型期，更多依賴於資金投入，而金融資源方面的優勢，或許為這類房企多元布局提供了更多機會。」一名地產央企管理層人士對21世紀經濟報道記者表示，央企在過去相對保守，出於近年來房地產行業利潤下降，不得不主動求變的心理，地產央企的產業鏈布局雛形初現。

比如，保利地產已在商業、消費、養老等領域都有進一步的實質性動作；金茂在2015年完成更名、品牌升級、向城市運營商發展；葛洲壩集團尋求PPP項目布局等。

當新的調控周期來臨，房地產市場環境發生變化，高增長、高利潤優勢不復存在時，轉型是必然趨勢。

結合集團業務

一個事實是，房地產行業原有的利潤優勢已經不再。在申萬行業分類的28個行業中，房地產行業2015年銷售毛利率、凈利率以及凈資產收益率分別排名第6、7、8位，較2014年2、3、4位有大幅下降。地產央企也不例外，比如金茂2015年凈利潤下滑28%。

而金茂早在幾年前即開始多元化布局。今年前三季度，金茂已取得322.38億銷售業績，可以說是城市運營商與「雙輪兩翼」的戰略部署取得初步成效。

金茂的多元化進展順利，正是由於其轉型建立在中化集團自身的產業優勢上。張化東分析道，中化集團在各地的土地儲備盤活，需要一個城市運營商的角度切入。葛洲壩地產近來頻頻涉入PPP項目，也與葛洲壩集團的工程基建項目密不可分。

不難想見，在轉型與尋求新的利潤增長空間過程中，央企與民企彷彿開始了一場新的洗牌遊戲。從轉型方向上看，大多地產央企還會向熱門行業轉型，例如大健康、金融、互聯網等。比如保利地產不僅開拓海外市場，還打造三位一體養老模式、積极參与城中村改造。

總體來看，地產央企多元化布局包括養老、旅遊、物流等產業地產；向金融行業轉型；向新興行業如轉型大健康、互聯網、能源等。

此外，地產央企在產業地產布局上有較大優勢。目前除華夏幸福外，綠地、招商蛇口也加大了產業地產的比例。比如綠地此前與南航合作布局產業新城，在全國各地均有布局，打破了產業地產區域化的限制。招商蛇口則與母公司旗下招商局資本合作產融結合，明確提出城市運營商的定位。分析認為，產業地產更適合國企、央企背景的房企，或有資源優勢的房企。

據不完全統計，在券商與第三方機構列舉的100家樣本企業中，有58家企業明確發布了轉型公告，佔比58%，超過一半；從房企轉型的規模分佈來看，總體趨勢是，規模越大的房企轉型越積極。

金融優勢

21世紀經濟報道記者通過梳理公開信息發現，地產央企的金融優勢，是其迅速進入產業鏈布局的重要原因。

根據機構統計，2015年以來，A股有融資數據的房企接近80家，其中，32家私營企業平均融資成本6.3%，超過40家國有性質企業平均融資成本4.75%。這也顯示出，對於資金密集型的房地產行業而言，地產央企無疑具有更大優勢。

2015年以來，房地產境內融資環境寬鬆，政策尤其傾向於地產央企。據第三方機構統計，2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

地產央企在2015年也的確抓住了這一輪融資大環境的利好。如保利地產在2015年就曾獲批百億定增，用於深耕重點城市。此外，地產央企在轉型布局過程中，同時也在進行自身資產的優化與整合。

投入期所需要的大量資金，導致地產央企在這一輪融資潮中優勢明顯，從而也能加快新業務的盈利速度。比如招商蛇口，據統計2015年全年，其游輪產業建設與運營的毛利率已經達到55.91%，同比增長5.63%，且高於房地產23.57%的毛利率。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，從行業當前格局來看，市場仍處於盤整期，越來越多的房企將會通過跨界轉型培育新的業務方向，甚至部分公司選擇逐漸退出房地產行業。因此，多元化是當前國內房地產市場的主要特徵；隨著主流房企包括地產央企優勢更加明顯，房企專業化程度將會越來越高，並推動房地產行業告別粗放式的傳統開發模式，向精細化經營方向轉型。從長期來看，在國內金融體制健全的條件下，房地產企業轉型資本運作將是必然趨勢。