100萬套「農民房」變租賃房 深圳也想盡辦法來鼓勵租房

落實「房子是用來住的」，深圳市政府開始動真格的了。

8月28日晚間，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(送審稿)(下稱實施意見)、《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)(下稱工作方案)以及相關政策解讀，對建立深圳市租賃住房體系作出綱領性的政策指引。

實施意見和工作方案均表示，到2020年，深圳要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的租賃市場體系;形成一批有規模、專業化、經營規範的租賃企業;建成信息共享、服務全面、監管有力的租賃交易服務平台;形成市場規則明晰、監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系。工作方案中，市政府對這些目標的達成進行了詳細任務分解。

培育專業化、規模化住房租賃企業方面，深圳的目標是在2017年底籌建3-5家國有住房租賃企業，「十三五」期間(2016-2020年)，除人才住房和保障性住房外(40萬套)，國有住房租賃企業應通過新建、改建、收購、租賃、資產划轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展住房租賃業務。

同時，深圳各區需在年底前開展「城中村」規模化租賃試點工作，引導原農村集體經濟組織繼受單位開展規模化租賃業務。「十三五」期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、管理。

鼓勵國企以及集體企業主導住房租賃市場，符合深圳市目前的實際情況。實施意見的政策解讀中，深圳市政府表示，以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對於居民「住有所居」的衝擊，成為大學畢業生、外來人群來深圳的「第一站」，是吸引人才、積聚年輕人的重要支柱。

面對建設用地已消耗殆盡的局面，深圳市政府只能不斷挖掘「存量」空間。實施意見還鼓勵允許已建成並空置的商業建築，以宗地為單位按規定改建為租賃住房，同時鼓勵居民的現有住房在保證安全、最低人均居住面積的情況下改造對外出租。

讓國企、集體企業成為租賃住房供應主體之外，深圳還鼓勵地產商、中介公司以及各類產業園區開展規模化租賃，並在稅收優惠方面落實國家政策，鼓勵符合條件的住房租賃企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資。

為了明確鼓勵開展租賃經營的信號，深圳市政府在存量房外的增量土地市場擺出「強硬」姿態。具體規定是即日起，以「招拍掛」方式出讓的商品住房用地，除按規定配建保障性住房或人才住房外，還應配建不低於規劃建築面積20%的自持租賃住房，並且南山、龍崗、龍華、坪山、前海深港合作區應在2018年6月前至少供應一宗用於全部建設自持租賃住房或商務公 寓的土地。

租賃市場由供應主體、租賃消費、監管三部分組成。供應以及供應主體完善之後，深圳市政府還希望支持深圳的住房租賃消費，在公積金承租住房、租賃補貼作出探索，其中租賃補貼可能借鑒美國的經驗，為低收入人群發放住房租賃券(Voucher)，享受這種補助的家庭可自由選擇適合自己的居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

監管方面，深圳市政府的思考已經成熟。他們希望在2018年6月底前，上線運營政府住房租售交易服務平台，發揮租售平台的同意監管和服務作用。同時，深圳市政府還將加快制定《深圳經濟特區住房租賃管理條例》，將住房租賃管理納入法制軌道。

對比此前北京市政府8月中旬發布的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》、上海市政府在《上海市住房發展「十三五」規劃》中強調的供應約70萬套租賃住房用地、以及廣州的《廣州市公共租賃住房保障辦法》，深圳市政府此次發布的政策更加細則化、專業化。

深圳市政府透露，在《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布之後，便開始考慮將發展住房租賃市場納入房地產調控長效機制，市政府於2017年1月、4月兩次研究實施意見的制定。

從市場實際情況來看，2016年開始，深圳市部分地產行業的國有企業，已陸續開始儲備房源開展對外租賃;也有部分民營地產商透露，目前市政府、區政府鼓勵有條件的企業在對部分爛尾樓、違建樓按照相關規定改建後進行租賃經營。

官方數據顯示，2017年7月，深圳市共成交2023套商品住宅，成交均價高達5.44萬元/平方米;成交5809套二手商品住宅，成交均價未有官方統計數據。面對高企的房價，深圳市政府顯然希望用一整套完善的租賃系統，緩解高房價帶給深圳人的居住壓力。