利率全線上浮，樓市再遇釜底抽薪！廊坊房價環比下降8%！

隨著房地產調控的推進以及貨幣環境的收緊，關於「樓市變天」的消息不絕於耳，樓市究竟變天了沒？在多重調控因素疊加下樓市又會如何走？

12日，社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組發布5月份《住房市場發展月度分析報告》，數據顯示，隨著調控政策的漸趨嚴厲，5月熱點城市房價漲速整體回落，北京房價首次出現下跌。

主要城市大數據房價指數環比顯示，5月，樣本城市的平均環比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個百分點。其中重慶、廣州、青島、成都、濟南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環比漲幅，居樣本城市前五位；同時，廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環比穩定或下跌。其中，廊坊、北京、天津分別下跌8%、4.09%、1.97%，進入房價擠泡沫的新階段。

主要城區大數據房價指數顯示， 2017年5月，北京各區房價全面下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校划片等，都對這兩個板塊虛高的「學區房」價格形成衝擊。2017年5月，通州區在北京各區縣板塊中，表現最為抗跌，僅環比下跌0.01%。這主要源於通州區實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

北京是全國房價的風向標，北京下跌了，環京也會慢慢降溫。數據顯示，天津5月新房價格下跌1.97%，廊坊下跌8%。業內人士認為，京津冀房價下跌，源於政府對住房投資需求的嚴厲管控。北京不僅要求「認房、認貸、認商、認離」，還調整了入學政策，對學區房炒作精準打擊，環京各城市也聯合出台了要求三年以上當地社保的需求管控政策。

《住房發展報告》項目組發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

據中原地產首席分析師張大偉統計，自2016年「930」政策以來，全國已有45個以上城市出台了各種房地產調控政策140餘次，封堵投資客炒房。而房貸利率的全線上浮，對於處於歷次宏觀調控中心地帶的房地產市場，也是遭遇金融政策調控的釜底抽薪。

隨著信貸收緊，銀行房貸利率普遍上行，個別城市的首套房貸利率竟比基準利率上浮20%。據媒體報道，幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是8.5折優惠，近期一線城市以及一些熱點城市紛紛上調首套房房貸利率。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，上海某股份制銀行還將首套房貸利率上浮到1.2倍。同時，也有二、三線城市不斷跟進。另據了解，二套房方面，工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。

融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。業內人士認為，未來房貸利率或繼續上浮。

除了貸款利率的提高,批貸時間的延長也讓很多購房者焦慮。據購房人透露，房貸放款的先後順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非「先來後到」。接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。所以，如今對需要貸款的買房人來說：要麼貴，要麼等。

對於市場而言，安居客房產分析師認為，房貸利率上浮加劇了買房者對目前樓市的觀望態度。市場熱度下降的重要原因之一在於房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調房貸利率。「房貸壓力的增大，一定程度上導致買房的人減少。部分急於賣房的房東或主動下調報價、降價出售，所以這個階段購房者的議價能力相對是提升的。」

今年以來，限售成為了本次地產調控政策的主流。最近根據中原地產研究中心最新統計數據，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。而最為震撼的要屬保定、珠海出台的「十年」限售措施。

最先出台限售政策的城市是廈門，要求新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。後來有不少城市跟進，部分城市延長到3年。再後來，保定白溝新城將限售期限延長為5年。前不久，保定、珠海出台的「十年之約」限售措施，被稱為史上最嚴限售。

「未來在這些城市買新房，普遍要在4-5年後才可出售，或者更長時間。」中原地產首席分析師張大偉分析稱，由於限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動產證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，「轉手」周期明顯被拉長。

「一般投資客都會找周轉得比較快的物業來投資的，限售之後，這些房子失去流動性，投資客入市的概率就小了很多。」美聯物業全國研究中心總監何倩茹也認為，限售最大的積極作用就是打擊投資客，只有把投資客穩定下來了，房價「快上快下」的情況就會被抑制下來。

「限售，事實上就是樓市的去槓桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經不太可能吸引高槓桿的高成本資金進入。限售未來預計將快速向三四線蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。」張大偉分析表示。

隨著調控真政策的層層加碼與貨幣環境全面收緊，樓市下一步會如何走呢？

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮，而這屬於房地產業的外部環境！

中原地產首席分析師張大偉預計，在房貸利率全線上浮下，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

社科院易憲容表示，住房按揭貸款利率上升，再加以前這些「五限」政策，首先使得住房投資炒作者不僅沒有意願再進入房地產市場，而且也會讓他們感覺到進入房地產市場的成本上升和槓桿率下降而不敢及沒有能力再進入房地產市場。如果住房投資炒作者不敢也沒有能力進入房地產市場，那麼先進入者所持有的住房想交易出去已經沒有了接盤俠。在這種情況下，如果房地產市場的價格只要些許下跌，那麼房地產市場的價格上漲預期立即會出現逆轉。

獨立經濟學家馬光遠稱，北京房價下半年開始出現下跌也是合理的，因為交易被鎖定，價格被鎖定，流動性被鎖定，這個市場不調整是不可能的；總體而言，去年的熱點城市，絕大多數屬於政策非常嚴厲的調控區域，如果政策堅持到年底，這些區域房價降溫是必然的。