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萬科廣州拿地！100%自持年限70年！

2021/12/25

yidianzixun

今年4月，廣州宣布土地出讓方式改為「競價+競配建+競自持+搖號」。

在市場對於這樣的出讓方式，開發商如何盈利還感到困惑時，4月28日，萬科就在廣州力拿兩幅宅地，其中白雲魚苗場地塊總價23.88億元、配建1350平方米、自持面積50%；黃埔長嶺居地塊總價12.22億元、配建900平方米、自持面積55%。

今天（6月6日），佛山南海區桂城C22街區TD2017(NH)XG0002住宅地塊進行拍賣出讓。由於處於廣佛交界，地段優秀，地塊吸引了萬科、世茂、碧桂園等約15家房企的競爭。

經過約一個小時的競價，地塊最終由萬科以最高限價25.3億元，摺合樓麵價約1.53萬元/平方米，自持面積100%，自持70年奪得。

這一次萬科拿下的是100%自持商住地，對於這樣的地塊，業內普遍感到疑惑：萬科如何才能盈利？

而事實上，這已是萬科在全國拿下的第五宗自持地塊，早在2016年12月，萬科就以109億元拿下北京海淀區2宗自持100%地塊。大比例自持地塊如何盈利？

在4月28日廣州拿地之前，廣州萬科助理總經理喻敏鋒就曾肯定地回答，「即便是持有環節100%，萬科也會考慮」。他表示，房地產不再是拿地再賣掉的模式，過程中有很多自行經營。

而在4月28日，萬科拿下兩幅自持超50%的宅地后，萬科表示：競得白雲和黃埔兩個地塊，是為了踐行城市配套服務商理念，推進養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務，尋找新的盈利增長點。

各地土地政策、土拍

土地出讓從最開始的價高者得，到後來的設置最高限價，達到最高限價或流拍或現房銷售，但這種做法卻阻斷了土地、商品房的流通。

目前各大熱點城市相繼開始了「競價、競配建、競保障房、競自持、搖號」等幾種選擇混搭的模式。

來看看南京的土地政策和最近的幾場土拍：

南京：達到最高價競保障房

5.13南京新政，調整優化土地出讓方式。土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價准許成本。

進一步增加中小套型和中低價位住房供應，選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林捷運沿線的部分地塊，採取「限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價」的出讓方式。

近期南京接連網掛兩批土地，其中住宅用地共計15幅，15幅地塊均要求達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建築面積。

或許在不久的以後，南京河西、南站、燕子磯、江浦、江寧等地真的會出現同一個小區，既有高檔住宅又有保障房的情況？又或許，南京地價真的會被壓制在最高限價以下？

杭州 5.24建發金輝聯合競得一宅地自持比例23%

杭州目前土地出讓政策是溢價超過70%轉入開發商競報自持比例流程，當自持比例達到 100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

5月24日杭州出讓6宗地塊，其中只有三墩北地塊為住宅性質，出讓現場集聚了景瑞、融創、碧桂園、旭輝、天陽、綠城、中冶、萬科、龍湖、越秀、禹州、大家、中駿、招商、華潤、世茂、融信等近30家品牌房企。

最終三墩北這塊20萬方的大宅地，僅一輪報價就達到了70%的溢價率，進入競報自持比例流程。10輪報價后，建發金輝聯合體以378605萬元總價，樓麵價18487.57元/㎡拿下這塊大宅地，自持比例達32%。

上海：商辦地溢價170%、大比例自持

5月24日下午，上海一幅商辦地塊出讓，閔行七寶生態商務區18-01地塊公開拍賣，據了解，參與拍賣的開發商多達13家，最終被珠海國企華髮以22.3億元拿下，樓麵價達25717元/平米，溢價率高達170%！

根據出讓要求，該地塊需要自持80%商業50%辦公不少於20年，儘管出讓條件並不寬鬆，但競爭還是很激烈，不到20分鐘溢價率就破100%，最終經過111輪才最終被華髮拿下。

嘉興：一場土拍 400多家房企血拚

嘉興目前土地政策是：達到最高限價后，轉入簽訂土地出讓合同之日起30天內繳納土地出讓金比例的競爭。當有兩個以上競買人競爭繳納土地出讓金比例達到100%時，轉入現場抽籤確定競得人。

5月22日，嘉興進行了一場全國矚目的土拍，400多家房企血拚嘉興，場面壯觀。開賣的第一幅地塊，在競拍不到5分鐘后，該幅地塊達到最高限價8728/平米（周邊最高成交樓麵價5700元），最終88家房企願意繳納100%的土地出讓金，進入抽籤環節。最終該地塊由59號競買人淮礦地產杭州有限公司競得，樓面地價8728元/平！而整幅地塊從開始競拍到成交用時超過1個半小時！