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券商大佬看空房價:今年房價會有拐點,泡沫不能持續

券商大佬看空房價:今年房價會有拐點,泡沫不能持續

海通證券首席分析師姜超

看歷史:「過去3年什麼都漲過了」

2014年我們提出零利率是長期趨勢,當時我們非常堅定地推薦債券的機會。

2015年我們的年度主題是「金融泡沫大時代」,核心觀點是央行降息后資金肯定要搬家,而股市是最好的選擇;

同時我們也提示了風險,認為研究員還是要理性一點,在經濟不是很好的背景下,資金湧入股市結果應該就是泡沫。

2016年的年度主題是「慢就是快」,提出「小心滯脹」,提示實物類資產是主要的投資機會,包括黃金、商品乃至房地產。

今年前兩個月,我過得有點焦慮,心裡很忐忑——因為經濟數據確實非常好,比如挖掘機、重卡等數據都是特別好,以往只有在經濟繁榮期才會出現這種數據;

此時各種新的理論出現了,比如經濟U型見底回升,比如經濟新周期啟動了。

我也挺想寫這種報告,因為這些觀點看起來比較有正能量,大家也願意看。

但是我又不敢寫,因為以前寫過但是錯了——2007年的時候我們就寫過一個預測2008年的宏觀報告,題目是「大鵬一日同風起」,論證股市如何漲到1萬點,後來發現不是1萬點而是1000點——所以我現在不敢寫,就怕過了半年自己又想撕報告。

想來想去,發現今年可能就是不用寫。因為回顧過去3年,好像什麼都漲過了,股市漲過,債市漲過,商品、房子都漲了。

這樣來看,現在應該是沒什麼便宜的東西了,漲不動就得反過來想了,所以我們近期主題報告的標題就是「繁榮的頂點」,也就是相對比較謹慎。

看地產:「泡沫肯定不能持續」

房地產和金融市場是密切關聯的,金融去槓桿影響最大的就是地產市場,一是影響房貸數量,另外一個是影響房貸利率。

最近央行官員表示,今年房貸占信貸比重要從45%降到30%

為什麼今年前兩個月地產銷量依然超預期,是因為前兩個月居民中長貸款1萬億,同比增加50%,但依然沒有超過前兩個月信貸總額的30%。

但如果今年全年房貸佔比只有30%,比去年縮水三分之一,而前兩個月房貸超發,那麼未來的房貸一定會大幅萎縮。

按照這樣目標調控,房地產銷量一定會下降,前兩個月的回升只是曇花一現。

在金融市場,目前真正的無風險利率是同業存單利率。去年3個月的同業存單利率只有3%,而現在超過4.5%,也就是說現在很多銀行自己發債借錢的成本就超過了4.5%。

而銀行的新增負債很大一部分來自同業存單,按照4.5%這樣的成本,目前發放的房貸利率只有4.5%就虧損了,未來折扣房貸利率應該會全部消失,金融市場利率上升一定會傳導到房貸利率。

所以不僅從房貸的數量還是利率都會產生很大的影響,所以我們做了大膽的判斷,認為今年房價應該是很難持續上漲!

如果是封閉經濟體,我也認同房價會漲到天上去,但我們是開放經濟。

開放經濟有貿易部門和不可貿易部門的區別,而房地產是典型的不可貿易部門,但是和其他經濟體競爭,卻要通過貿易部門競爭。

到底什麼是匯率的決定性因素?其實匯率的核心是一個國家企業的競爭力。為什麼大家認為美元會升值?

因為美國政府目前做的事情都是在給企業減負,金融危機以後給銀行降槓桿,消滅了地產泡沫,銀行地產把利潤反哺到了企業,同時提出減稅也對企業有利。

但我們的現狀是雖然經濟回升了,但各種漲價在影響我們的企業成本,所以房價上漲最大的損失就是企業的競爭力,我們2月份居然還出現了貿易逆差。

因此,如果匯率的核心是反映競爭力,而房價上漲是在降低我們的競爭力,那匯率穩定跟房價上漲就不可兼得,過去一年房價上漲的代價是匯率貶值。

但今年由於美國的這樣一個新總統,我們的匯率貶值受阻,同時由於金融去槓桿導致利率上升,都意味著房價將有很大的壓力,房地產泡沫應該不太可能持續,今年房價應該會有一個拐點。

當然,我們做出這樣的判斷,在當前的形勢下壓力是比較大的。但是研究員要有點理想,哪怕最後錯了,我們也認了。

的未來在於的企業,改革開放以後,我們誕生了一大批充滿活力的民營企業,把變成全球的製造業工廠。

但是在未來的全球競爭中,我們的企業競爭力在下降,因為無論是高企的房價、巨大的金融體系,包括高額稅收負擔,都對企業的競爭不利。

而要提高企業的競爭力,必須堅定不移去金融槓桿、做小金融企業,降低房價、抑制地產泡沫,同時大幅減稅給企業減負,推動改革提高國企效率。

其中尤其重要的是給企業減稅,而在財政捉襟見肘的背景下,給企業減稅需要找到新的稅源,這其中最大的一塊是給資本徵稅,尤其是要征房產稅。

如果改革和減稅超預期,企業有了競爭力,經濟就有希望啟動新周期。如果未來還是靠地產泡沫,我們未來就不是要過好日子,而是要準備過苦日子。

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