「不動產統一登記」來了！房價就能降了？

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一

近日，媒體報道稱，最遲2017年年底，全國所有市縣的「不動產統一登記」房源信息將全部接入國家級平台。

這似乎「有意無意」地告訴大家，只要進行過登記，一個人在全國有幾套房子都可以依法查詢。紀委、監察機關、銀行系統和稅務部門可以在此基礎上聯手，不法分子和炒房團將可能面臨不斷緊縮的「繩索」。

嗯，小白認可「不動產統一登記」的做法。起碼，我們普通百姓的房產權益得到更加規範的確認和登記，方便買賣，利於貸款。可是，眾人內心中隱含著「大降價」的想法估計是難以實現了。

為何？

因為「土地相對稀缺」的問題沒有解決。

二

我們以北京市為例：

前不久，北京市政府常務會議審議通過了《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，明確今年北京市計劃供應土地面積為3900公頃，比去年減少200公頃。

住宅用地指標只有610公頃，佔比為15.64%。而且，這610公頃的住宅用地中，350公頃將是全市保障性安居工程用地，83公頃是單列自住商品房用地（購買此類住房后五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政），剩下的177公頃才是普通商品房用地。

那1公頃有多大呢？

小白告訴你，相當於長100米、寬100米的「豆腐塊」那麼大。

假設一個3口之家居住面積為60平方米，住宅容積率為3，那麼北京市新增的177公頃普通商品房用地可以裝下26.55萬人。

與之對比，《貴陽市2017年度國有建設用地供應計劃》顯示，今年貴陽市供應土地2254.25公頃。

可以發現，住宅+商服用地，一線城市-北京為920公頃，三線城市-貴陽為858.11公頃，總量上相差不大。然而，在住宅用地這塊，貴陽市的保障性安居工程用地119.68公頃，普通商品房用地286.30公頃，多於北京市的177公頃。

假設一個3口之家居住面積為60平方米，住宅的容積率為3，那麼貴陽市新增的286.30公頃普通商品房用地可以裝下42.94萬人。

簡單對比可知，北京市相比貴陽市承受著更大的人口壓力，卻獲得更少的土地供應，普通商品房用地更加「稀缺」。

雖然全國範圍內，各個城市土地供應情況有所差異，但大城市土地供應相對小城市土地供應緊張卻是實情。

三

如果我們多費些腦力，就會發現北京的土地供應緊張，但貴陽也談不上寬裕。要知道，在美國的三線城市，家家住「別墅」是很正常的事情。目前，即使是在貴陽，估計大家還得買商品房，選樓層，住格子屋。

我們會發現，幾乎所有城市的土地供應都沒有「寬裕」這一說法。

我們僅憑感性認知，就可知土地有點緊！數據統計則更清晰地驗證了我們的感受。為此，小白將全國的土地（960萬平方公里）劃成100等份。

其中：

耕地：14%

村莊、工礦、道路等建築用地：3%

城市商用和住宅用地：0.5%

我們超過一半的人口居住在這0.5%的國土上面。

或許有人會說，「地少人多」，為了保護耕地，不得不如此。

讓我們與其他國家比較一下，建築用地佔國土總面積的比例差不多是美國的60%，法德日的20%-30%。即使與日本這種標準的」地少人多「國家相比較，我們還是太擠了。

況且，我們可以拿出占國土面積3%的村莊、工礦、道路等建築用地的部分指標置換城市商用和住宅用地，以保證耕地面積不縮水。用得好，可能還會新增些耕地。

看了小白的分析，有沒有突然間發現「地少人多」沒那麼嚴重了？

四

理論上，地挺多的，實際上，卻沒有多少地跑到市場上。因為，一雙無形的手在調控土地供應。

看到上文提到的《XX市2017年度國有建設用地供應計劃》就可以知道，我們的土地供應有全國統一性規劃，具體到每個城市的投放量都有細緻的計劃，精確到多少公頃。

土地的供應非常類似貨幣的供應，就像我們央行可以調控貨幣的供應量和利率一樣，國土資源部也在扮演著類似」土地央行「的角色。

於此同時，XX市地方政府的」土地財政「也是以《XX市2017年度國有建設用地供應計劃》為基礎，每年通過「賣地」獲取城市建設和維護所需的資金。2016年，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳，9個城市「賣地」收入超過千億元。

不過，不要覺得這些城市撈了大筆油水，能有豐厚的盈餘，君不見，人家捷運、公路、產業園滿地修，花錢的事情一刻也不消停。

正因為「花錢」的事兒實在太多，賺100元，花100元的保守財政模式肯定支撐不住，因而比」土地財政「規模更加龐大的「土地信用」孕育而生。簡單講，就是拿土地做抵押，借錢。

1、2016年，地方債發行總額為6.05億元，同比增長近60%，多以土地為信用基礎。

2、地產公司同樣通過手中的「土地」向銀行貸款。2016年財報顯示，萬科資產負債率為80.54%，恆大為85.75%，碧桂園為86.20%。高資產負債率似乎是地產行業的慣例。

3、因為土地，政府和地產公司背了債，我們個人也不例外，一起背。五大國有銀行將貸款總額的24%-30%投放到住房按揭貸款中。面對數據，小白想到的是無數個步履蹣跚的房貸家庭。

沒錯，在這個鏈條上，所有人都在背債，為城市化借錢。

五

在國土局這個「土地央行」的「調控」下，土地出現了相對「稀缺」的現象，非常多的資金附著在土地上面。

是不是覺得憋屈？

要是看到美國的大片獨立住宅后，我們可能更感憋屈了，怎麼別人都活得那麼好，我們卻這麼辛苦。難道操勞一輩子就為了「一套房子」么！

為了撫慰大家的心靈，小白只得舉些反例。

許多拉美國家，建築用地被隨意佔用，貧民窟漫山遍野。這種情況下，「擁有」一套房子不是什麼難題，只要你在一塊荒山上搭個窩棚就可以了，里約熱內盧就是典型的例子。只是政府不能從貧民窟獲得任何收入，房子沒有確定的產權，銀行也不樂意給貧民窟裡面的房子貸款。

沒有學校，沒有醫院，沒有道路，沒下水道……，一群人慌亂地扎堆在一起，沒什麼就業機會，踢足球和加入幫派成了年輕男孩的兩大出路。

土地資源類似鈔票，如果鈔票印發沒有任何限制，所有的紙都能變成鈔票，那麼鈔票將沒有任何「信用」。

只有維持土地資源在一定程度上的稀缺性，才使得土地資源有價值，賣出好價錢，支撐城市化所需的公共設施和服務的費用。

當然，土地過度稀缺，價值過高，也會導致城市發展和居民合理需求得不到滿足。

香港面積為1104.43平方公里，卻大手筆的將734.45平方公里（佔比66.5%）的土地划入林地/濕地/草地加以保護，僅將76.20平方公里的土地（佔比：6.9%）划入住宅用地，最後香港人均住宅用地只剩10.43平方米。

六

小白認為，全國所有市縣的「不動產統一登記」房源信息統一接入國家級平台若僅僅為查抓貪腐分子，顯然格局太小。更深遠的影響，可能是國土局對「土地」信息的掌控力逐漸向央行對「貨幣」的掌控力度靠攏，「土地央行」更加名副其實。

小白舉例：

現在，你在銀行有多少錢，央行是清楚的。

未來，你有幾套房，國土資源部是清楚的。

國土資源的調控方式也就更加細膩了。譬如：

A市的地少了，明年就加點；B市的地多了，明年就減點。

我們可能得為選擇A市或B市而糾結了。

實際上，這個全國性不動產信息登記系統最終完善後，房產稅和遺產稅徵收的基礎資料庫也就建立了。合法土地和房產的確權也就完成，其他無法合法流通的房屋，財富和社會流動就此斷層。