買房后漲價就就想賣? 房子不是你想賣就能賣的

近期聽到很多朋友的買房計劃，包括不那麼需要買房的人也下定決心要買。

他們的想法是這樣的：現在買房等於固定收益，穩贏。不管是否有在深圳安家的打算，先買個房子供起來，等三五年後離開深圳，賣掉房子也能返鄉置業。

這種進可攻退可守的想法，我竟然忍不住要為他們鼓掌。

那麼問題來了，如果是貸款買的房子，房貸都未還清，能成功賣掉嗎?

1.貸款未還清的房子本質上是處於抵押給銀行的狀態，你並不完全擁有它的產權。

也就是說，在沒跟銀行兩清之前，房子你無法買賣。

但現在房產普遍增值，很多人都熱衷於賺中間差價。像這種未還清貸款的房子想轉手，是否有辦法可行?

還是，有的。

轉手之前，需要做一個操作：到銀行解除抵押。

因為貸款未還清的房子如果要出售的話，是不能變更產權的，也就是說買房的人拿不到產權證，拿不到房產證的房子，買房人可能也不願意買。

最理想的就是，買家有能力一次性付清買房錢，這樣就可以先撥出部分幫你墊付沒有來及還清的房貸。

舉個例子，你早年在深圳貸款買了一套房子，總價100萬，到目前為止還有50萬沒有還清。這時你發現這個房子已經升值為500萬，收益非常可觀了，想轉手。

這時如果買家可以一次性付清的話，你可以先讓他拿50萬幫你還清銀行貸款，你過戶給他再收450萬即可完成交易。

但實際的情況不湊巧，買家根本無力一次性付清全款，他也需貸款，怎麼辦?

這就需要你先借錢把你與銀行的貸款了結之後，再把房子賣給買家。

具體的操作是，如果名下有其他的房或者車等可做質押物的東西，可以用這些抵押物向銀行申請抵押貸款。然後用貸款來還清房貸，之後等房子成功賣出之後，再將抵押物收回。

為了儘快獲利了結，很多賣家願意先邁出這一步。

如果賣家無法一次性付清，你也無法一次性還完貸款，貸款也沒有抵押物，這種兩難的情況怎麼辦?

這時候你還可以諮詢中介能否先墊資，相當於找中介公司先借錢，完成這筆交易，需要向中介機構支付一定的手續費。

此外，還有一種比較可行的辦法就是「房貸轉按揭」。

顧名思義，我們可以把房子連同房貸都一起轉給買家。這種情況，相對比較公平，也比較能達成一致。

但這種操作有局限性，需要銀行方面同意，最好是在同一家銀行辦理這個手續。

現在整個房貸政策收緊了，能辦這項業務的銀行也越來越少了。不過各地的政策不一致，在操作前可以先諮詢中介以及銀行是最清楚的。

需要提醒的是，如果是提前還房貸可能會需要交違約金，而且提前還款約定的時間不能是還款日的前後三天。

只要能辦妥與銀行的賣身契，第二天房子就可以正常買賣過戶了。

比較麻煩的是，如果是你貸款買房時是公積金貸款，提前還款一年只限進行一次，祝君好運。

2.這種房貸未還清就進行買賣的房子，風險很大。

第一重風險就是，為抑制炒房很多城市已經出台了相關政策，限制二手房的買賣，其中大部分都有這樣一個要求：二手房不能轉按揭 。

本身能辦理轉按揭的銀行就少，再加上這個限制，能辦下來就更難了。

比方，公積金現在還不能轉商貸，只有商貸才能轉商貸。

如果買你房子的人需要貸款的話，選擇純商貸的客戶比組合貸款和純公積金貸款的客戶好。因為公積金貸款從審核到放款的時間較長，急於要出手房子的話，盡量避免夜長夢多。

第二大風險就是，政策變動導致連環違約。

比方二手房買賣受限或者費率提高，此時進行交易可能要額外支出一大筆費用。對於這種貸款未還清的房子，最好還是避免在市場瘋狂期交易。另外抵押貸款利息、手續費等問題也盡量在合同中約定下來。

對買房人來說，如何規避風險呢?

最有必要做的一件事就是對房屋進行預告登記，意思是這房子我預定了。

完成預告登記后，可以避免有些買家腳踏兩隻船，一房二賣。

不過預告登記只有三個月有效期，三個月內必須完成不動產登記。如果實在來不及的話，可以反覆申請預告登記。

第二點就是簽訂合同時進行約束，明確房屋權等問題。 最好通過中介簽訂三方，並將協商結果寫到補充協議中，避免後期不必要的糾紛。

無論哪種辦法，最要小心的是以防對方變卦。這種炒房形式基本是一環套一環，中間步驟出錯損失會很大。

每月還房貸的人是種怎樣的體驗?聽一個朋友說，貸到就是賺到，這大概就是做房奴的榮光吧。

*小貼士：

買過一套房之後賣出，等你再想商業貸款買房時徵信上會記錄你是二套房貸。二套房的首付比例要高於首套房，所以在賣房時就要權衡好這些得失。