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二三線城市調控再接力:燕郊樓市率先降溫

自6月以來,繼一線城市加強調控后,二三線城市再度開啟新一輪調控。包括溫州、佛山、廊坊、邢台等城市陸續發布調控措施。

21世紀經濟報道記者調查發現,三線城市房價上漲速度超過一線是最近三線政策高發的主要原因。根據國家統計局公布數據顯示,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,4月份比3月份擴大0.4個百分點。另外,根據實際調查發現,除了燕郊地區以外,不少二三線城市市場反而呈現上升趨勢。樓市的火爆也傳導到土地市場,二三線城市土地住宅明顯升溫。

中原地產數據統計顯示,5月全月,全國單宗地塊超過5億的成交合計102宗,這其中溢價率超過50%的地塊有71宗,這71宗地塊里,高達87%分佈在二三線城市。溢價率超過100%的地塊合計45宗,其中有41宗出現在二三線城市,佔比高達91%。

在二三線城市中,燕郊樓市是歷來樓市調控周期都值得觀察的樣本。該地區目前具有大量二手房,同時也有不少投資客。

樓市調控蔓延

6月開始,樓市調控繼續。包括溫州、佛山、廊坊、邢台等城市陸續發布調控政策。

6月1日,溫州市住房和城鄉建設委員會和市國土資源局聯合發布《關於加強住房和用地供應管理有關工作的通知》,明確要求已開盤銷售的項目未經價格主管部門批准不得隨意調整價格或取消優惠幅度;5月31日,佛山進一步加強了住房限購政策,將二手房納入限購範圍。隔日佛山再出政策,要求加強新建商品房預售監管工作,購房人預定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款應當全部存入商品房預售款監管專用賬戶;6月2日,廊坊市出台了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》;6月4日邢台市人民政府辦公室關於促進全市房地產市場平穩健康發展的通知。

綜合比較來看,目前發布調控城市普遍表現出較好的樓市行情。

據溫州市住建委統計,去年溫州市區新建商品住宅成交均價為20325元/平方米,較上年提高11.4%。今年1至5月成交均價2.07萬元/平方米。截至去年12月31日,溫州市區新建商品房的去化周期僅5.21個月,低於6-16個月的合理區間。

根據佛山市住建局公布的成交數據,截至4月底,佛山4月已成交二手住宅12077套,這是佛山樓市史上,二手房成交套數首次超過一手房。端午前後,佛山權威房地產網數據顯示,佛山二手房網簽量為2859套,環比上升23%;網簽面積為326152平方米,環比上升26%。

易居研究院研究員嚴躍進認為,二三線城市全面回暖,和近期一線城市政策頻頻收緊的環境有關係。一方面是部分需求加快進入了二三線城市,另一方面是部分二三線城市的購房者不再觀望,購房的積極性在增加,從這幾個角度看,此類城市市場交易總體上會有一個明顯的上升態勢,既利好去庫存,也利好購房者置業計劃的完成。對比歷史數據,部分城市創下了交易的歷史新高,對於當地房企來說也是一個積極的利好。

嚴躍進認為,對於此類城市來說,樓市調控的導向就是如果房價上漲過快,就會進行管控。從實際情況看,主要是一些熱點三線城市或者三大城市群周邊的二三線城市房價過快上漲。管控也是為了防範炒房,對於一些外溢需求的抑制有積極作用。

燕郊率先降溫

從以往調控周期看,隸屬於河北省三河市的燕郊樓市都是一個非常值得觀察的晴雨表。該地區對樓市調控的反應快於其他地區。而自3月以來,燕郊也受到廊坊地區多輪調控影響。

3月21日,河北廊坊出台政策,按照廊坊市房管局等多部門聯合出台的《關於進一步加強房地產市場調控的意見》,此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購買第1套住房,申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低於30%;對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的,首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房;對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭,暫停辦理商業性個人住房貸款。

6月2日,廊坊市進一步加碼調控措施,再度出台《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下稱《意見》),《意見》指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的,限購1套住房。此外,意見還提出,要嚴格落實地方政府主體責任。建立房地產調控聯席會議制度,努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。

21世紀經濟報道記者調查發現,相比其他環京城市,燕郊開始出現比較明顯的較大降幅。根據鏈家網多個項目成交數據對比,燕郊普遍出現3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實,燕郊樓市進入明顯的調整階段,購房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業主開始降價拋售房產。

張明(化名)於今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬元/平方米購置了一套小兩居商品房。但近期,他發現,同樣的戶型成交價已經跌至2.5萬元/平方米。

鏈家一位中介人員注意到,此次廊坊市發布的《意見》稱,「努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。」該人士稱,據他觀察,燕郊不少二手房小區已經跌回到2016年10月水平。21世紀經濟報道記者查閱鏈家網公布的成交單價看也驗證了此說法。

中原地產分析師張大偉認為,燕郊的二手房市場體量更大,而其他地區樓市基本都是最近兩年發展起來的,所以可售的二手房數量不多,大部分物業都還沒有房本。燕郊已經發展十幾年,新建住宅已經很少,大部分業主已經有房本可以再上市。另外,從價格方面看,燕郊是環京區域價格最高漲幅最大的,很多早期進入的投資客成本非常低,這使得投資客即使減少部分收益拋售,也依然可以獲得較高利潤。但與之不同的是,環京其他區域的投資成本相對較高,所以當地樓市所呈現的博弈時間會比較長。



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