房企融資受限 房地產信託井噴

房企融資受限 房地產信託井噴華夏時報（）記者 吳敏 北京報道

4月以來，銀監會密集發布的10項「警示令」后，沉寂多時的房地產信託出現井噴。

上市銀行年報顯示，2016年，25家銀行中，有14家銀行開發貸規模和佔比出現「雙降」，其中部分銀行更是在2016年下半年便踩下了急剎車。開發貸大幅收縮后，銀行已然不是房企最大的「金主」了，信託和資管計劃成了大部分房地產企業應對「錢荒」的「救命稻草」。

據了解，4月新增房貸環比下降1.4%、同比維持在3月斷崖下跌后的個位數；房貸占貸款比重從2016年超100%下降至40%，但比監管意向的30%仍有下降空間。房貸緊縮仍將繼續，房地產企業也面臨著嚴峻的融資環境。

另一方面，據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，更有超兩成的房企資產負債率超過80%紅線。

而房企「差錢」的同時，銀行對於房地產開發貸款的收縮力度明顯。數據顯示，截至一季度末金融機構人民幣房地產貸款餘額為28.4萬億，同比增長26.1%。而房地產貸款中，地產開發貸餘額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續兩個月負增長，這也直接的反映了「930」新政以後對地產開發融資收緊帶來的影響。

地產公司融資難度持續上升，但信貸轉信託規模卻持續擴大。

用益工作室首席分析師李暘曾指出，進入3月，房地產信託產品佔比曾觸及50%，甚至有個別時機一周內發行信託產品佔比80%以上。而今年2月份房地產信託發行數量為26款，數量佔比僅為26.53%。

與此同時，房地產信託收益亦是高歌猛進。數據顯示，2月平均預期收益率為9.23%，3月新發的地產信託產品平均收益率為8.63%，但4月份前兩周該數據突然飆升至10%。這正是因房地產信託項目數量佔比較高拉高了整體收益水平。

值得一提的是，截至2016年年底，上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款餘額合計4.32萬億元，較2015年年底的4.39萬億元略有下降。而在額度緊張的背景下，銀行開發貸更傾向於面向房企「龍頭」。

其中，萬科2016年年報顯示，分融資對象來看，銀行借款佔比為58.6%，應付債券佔比為24.5%，其他借款佔比為16.9%。

金地集團截至2016年年底，公司有息負債合計366億元，債務融資加權平均成本為4.52%，其中，銀行借款佔比為47.2% ，債券佔比為50.66%，其他借款佔比為2.14%。

不難看出，商業銀行給於龍頭房企的開發貸價格還是十分優惠。

但對於很多中小型房企來說，銀行已經不再是其最大的「金主」，多數中小型房企正通過發行信託計劃和資管計劃進行融資。

以中型房企中的領軍企業華夏幸福為例，4月17日，華夏幸福發布公告稱，擬與大業信託簽署《增資協議》，大業信託以其已設立的「大業信託 華夏幸福涿州股權投資集合資金信託計劃」募集信託資金，向涿州致遠增資不超過25億元。同時，華夏幸福基業股份有限公司發布關於簽署《永續債權投資合同》的公告。

華夏幸福表示，間接全資子公司九通基業投資有限公司擬與華寶信託有限責任公司簽署《永續債權投資合同》。本次交易涉及華寶信託設立「華寶信託-九通基業永續債投資單一資金信託」，並通過信託項下的信託資金向九通基業進行永續債權投資，用於嘉善高鐵新城新型城鎮化PPP項目的開發建設，投資金額為15億元人民幣，投資期限為無固定期限。

5月初，華夏幸福發布公告，稱擬與中鐵信託簽署《增資協議》。中鐵信託擬向華夏幸福孫公司任丘孔雀城房地產開發有限公司增資，增資金額為10億元，增資之後，中鐵信託將持有任丘孔雀城45.45%的股份。

儘管銀監會近期密集下發的近10份文件中，要求整治信貸資金參與房地產炒作情況，對於違規進入拿地環節、違規發放開發貸、貸后管理不嚴、繞道借道變相融資、違規發放首付貸等行為進行了限制的同時，更是明確表示各級監管機構要重點關注房地產信託業務增量較大、佔比較高的信託公司等監管重拳。

但銀行信貸管制嚴格，房地產企業尋求信託合作幾乎是成本較低前提下的次優選擇，而隨著市場資金越趨緊張，地產信託項目的數量和收益還將繼續提升。