此文章告訴你: 真實深圳樓市解讀!

前言

不少人驚呼！

深圳新房價格11連跌了！

聽著挺刺激哈，但是真實的深圳樓市，和表象並不太一樣。那麼，新房價格真正意義上下跌了嗎？二手房房價、成交量又在發生怎樣變化？

小編採訪各個領域地產一線朋友及業內人士，和大家一起來探究下真實的深圳、東莞、惠州樓市現狀，原來是這樣的。

深圳新房

新房價11連跌≠暴跌！

據深圳房網數據中心監測，深圳8月新房住宅成交均價為54382元/㎡。自此，深圳新房房價完成了自2016年10月開始的「11連跌」。

11連跌聽起來「嚇人」，網上出現疑問，這是在暴跌嗎？

當然不是！看看深圳新房房價真實的11連跌：

除了去年10月第一次下跌，深圳新房價格有較為明顯的下調，環比下跌9.7%外。從去年11月到今年8月的「10連跌」里，雖然深圳新房價格一直在微降，10個月總共下跌了1229元/平，今年8月對比去年10月，10個月加一起才下跌了2%。

如此堅挺和平穩的深圳新房價格，深圳房網數據中心首席研究員張粉層表示，連續數月的碎步下跌，市場似乎發出了房價「跌不動」的信號。

成交量低位盤旋，沒有太大變化

深圳新房市場觀望情緒依然濃重，8月新房僅成交1984套，而且是從首周505套至尾周398套逐步下滑。

可以說自10月以來深圳新房成交量一直處於低位，沒有變化。

8月預售量大增 住宅扎堆等入市

自今年4月以來，8月是深圳新房住宅拿預售最集中的一次。

據咚咚牛浩思表示，8月已開盤或順銷的15個項目中，住宅項目達13個，幾乎與今年上半年的住宅入市量相當，根據統計，上半年新增住宅數目為17個。

預售價格也普遍較低，以位於寶安碧海的碧海君庭為例，當時的預售均價6.5萬元/平，和周邊二手房價格相當，甚至還略低。

根據咚咚牛浩思統計，將要入市的項目預計達到15個，區域來說，主要集中分佈在一直是供應大區的寶安、龍崗。

深圳二手房

二手房價整體平穩，部分區域均價上漲

以某報媒數據為例，根據規土委備案數據顯示，深圳二手房住宅成交均價57021元/平，與上月持平。南山、寶安與龍崗二手均價都有不同程度的上漲。

成交量各區開始分化

據深圳房網數據中心

監測，8月全市二手房成交量小幅震蕩，全市各區走勢漲跌各異，2017年8月深圳成交6717套二手房，環比增加3.4%，同比減少15.1%；成交面積560157平方米，環比增加4.0%，同比減少14.5%。

市場一線調查：深圳豪宅、學位房房價在漲

熱點片區報價基本都上調5%-10%

據淘房哥唔同表示，目前深圳二手房市場成交量少一些，但是訪客量在慢慢回升。熱點片區，整體報價基本都上調了5%-10%，前期個別降價盤也基本完全消化。

熱點片區成交量也增加，比如南油、西麗等熱點片區成交量可以佔到南山總成交量的一半。

深圳豪宅+學位房房價十分堅挺

據淘房哥－學霸先鋒介紹，目前深圳豪宅和學位房房價都十分堅挺，出現不降反升的現象，成交也不錯。

比如景田某個帶福田外國語學校的學位房，去年同戶型報價650萬，今年在710萬。而有著深圳高級中學學位的東海花園，最近就成交了18套。

淘房哥唔同也舉例說，南山太古城豪宅，去年報價大概在10萬元/平，現在基本在13-15萬/平。

採訪兩位房產經紀人，同樣表示學位房報價較年初上調，但其他區域有部分業主下調報價的情況。

百花名校學位房報價，較年初上漲5-8%

一位在福田百花片區的房產經紀人陳小姐表示，從去年12月底看房量減少了很多，但是年初到現在在不斷遞增。來看學位房的人決心都比較大，最近深圳颱風比較多，一般約好了客戶只要不刮颱風都會到客看房，不會食言。

最近3天所在片區成交七、八套。整個百花片區（不包括華強北實驗中學），3月最高賣了70餘套，現在都比較平穩，每個月大概三十套左右。

百花名校學位房二手房報價，相比較年初，房價上漲了5-8%。

例如89平的南天二花園，年初有一戶業主報價900萬，目前同戶型報價在980-1000萬。

有一兩套，業主急賣的，降價也容易出現反水現象。一位業主借了700萬，資金不暢要賣房，本來報價在1450萬元，降價100萬變成1350萬元掛牌，結果早上掛出，業主見來看房的很多，開始變卦反水，自己又提了50萬，1400萬出售出去。

另一位長樂花園的業主，原來858萬掛牌，後來降了一二十萬，一下來了十幾批客戶，業主挑客戶的餘地變得很大，選擇了可以首期款多付的購房者。

之所以學位房會堅挺並且熱銷，原因在於：一方面因為利率上調，置業者希望趕在調整前買房；另一方面，深圳有的名校積分提高，導致一些買家提前三四年買房爭取積分。例如深圳實驗國中積分從83.9提高到88.3，有的買家的孩子離上國中還早，就先購入房產等待。與調控相比，購買學位房人群更關注學位房政策的變化。

龍華由業主下調報價 但下調空間小

另一位在龍華、坂田的經紀人陳先生表示，目前龍華訪客量變化不太大，一個人一周大約可以帶4次客，比去年10月剛調控時要好不少。

成交量也比較穩定，整個龍華片區一個月大約成交170套到180套，有部分業主會下調報價，但下調空間較小，大約一個小區就一兩位業主下調，報價下調5％左右。

兩位經紀人均表示，目前來看房的基本都是剛需，幾乎沒有投資客出現。

政策

深圳首套房房貸利率全面上浮

以四大銀行為代表的深圳9家銀行全部基準上浮5%！無疑深圳剛需的購房成本在增加。

深圳大力發展租賃市場

8月28日，深圳出台鼓勵住房租賃市場發展文件：「十三五」期間，深圳將收儲不低於100萬套「農民房」用於規模化租賃；招拍掛宅地除配建保障房或人才房外，還要配建自持租賃住房；明年8月前，政府住房租售交易服務平台上線。

深圳重啟劃撥供地 包括只租不售人才和保障房

在劃撥方式供地消失近30年後（1988年消失），深圳重新啟動劃撥方式供地。包括，只租不售的人才和保障性住房

、創新型產業用房用地。

東莞樓市

東莞新房均價平穩 成交量回暖

據牛浩思-東莞樓探介紹，目前東莞新房均價持續平穩，8月份的最新均價1.66萬元/平。隨著新房供應量逐漸增大，成交量也有所回暖，8月新房住宅成交4718套，環比增長36%。房貸利率方面，呈不斷收緊的趨勢，目前普遍的利率是在基準利率的基礎上浮5%-15%。

受調控影響，二手房開始走熱

東莞受當地調控影響，一些無法購買新房的置業者向二手房市場轉移，但目前二手房成交量也在慢慢減少，但高於新房成交量。

東莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。東莞二手房較活躍的區域：樟木頭鎮、東城區、南城區、常平鎮、鳳崗鎮。

5

惠州樓市

新房住宅成交價格漲幅為0 二手房成交量反超新房後下滑

據牛浩思-惠陽大亞灣介紹，統計數據顯示，7月份惠州新建商品住宅價格環比持平，漲幅為0。二手商品住宅價格環比微漲0.3%。

惠州二手房在今年5月突破3000套，成交首度反超同期新房交易之後，該區域二手房交易從6月開始下滑。6月份成交量為2454套，7月跌至1690套。

惠州新房開盤 還是有不少人

由於深、莞、惠三地，惠州是新房銷售唯一沒有受調控限制的區域。所以新房開盤后，還是有不少人「捧場」。以最近開盤的惠陽某盤開盤現場為例，看下圖。

專家解讀

鳳凰樹（房網著名劍客、資深戶型專家）

剛需耐心等待政策底 從容入市

1、去年3月開始本輪樓市調控，初始遇到阻力，又出現「房價越調越高」的「空調

」怪圈。去年10月中央正式提出「房住不炒」的房地產發展基調，全國各城相繼出台「五限」調控措施，深圳新房房價出現前所未見的11連跌，宣告樓市「政策頂」確立。

2、樓市史上的歷次調控，房價都會出現下跌和下行周期，且下行周期等於或長於上行周期。本輪樓市下行，由於房價受到人為控制而平緩下滑，跌幅微小，則會以時間換空間，延長下行周期。

3、對於換房者，在房價平緩期，無論是高位平台，還是低位平台，都是「高賣，高買」，「低買，低賣」的換房適宜期。對於剛需入場，大可耐心等待「政策底」的出現，任何涉及房地產的「調控放鬆」（降低房貸利率，取消限價，取消限貸，取消限購等等）的出現，並接二連三地出現，必然會吸引買方進場，帶來成交量的上升，「右側交易」提示可以進場。目前房價高位盤整，下行周期未完成，久盤必跌，房價隨時會因突然事件而破位，對於首次置業的剛需客，還是要「耐心等待政策底」。

4、租房者由於房租不斷上漲，不願意為房東打工而買房。如果有穩定而租金不是太高的房可租住，將減少新房需求。況且對於買房主力之一的90后們，買房壓力大且降低生活品質，都會降低其買房衝動。最近深圳的發展租賃市場，發展保障房、人才房等政策，將改變人們對於房價上漲的預期，增加市場觀望氛圍，深圳房價在今明兩年將不會再出現狂熱現象。

5、深圳土豪繼續在買房，很大程度是處於資產保值的投資理念。如何國家不控制外匯，這些資金更會沖向海外。

6、對於婚房、生孩房等「特剛需」，本來買房是為自住，在樓市調整期，會有更多的選房時間和房源選擇，可以根據自己的需求時間點而從容入市。

徐楓（深圳市房地產中介協會研究總監）

二手住宅掛牌價和放盤量上升後市宜謹慎樂觀

進入9月之後，本周深圳樓市迎來金九「開門紅「，一手與二手住宅成交量雙雙上揚，一手成交價格亦微幅上漲，鑒於上揚幅度較小，後市宜謹慎樂觀。

一手住宅價格環比11個月下降，二手住宅掛牌價和放盤量普遍上升。

深圳市規劃國土委即於9月1日發布了完善土地供應、鼓勵租賃等3個政策文件的徵求意見稿，試圖在優化供應結構、增加供給的同時，加強住房租賃市場對買賣市場的分流。總體來看，在宏觀經濟「去虛就實」背景下，「增供導需」仍是未來熱點城市房地產調控的主線。

黃芳（深圳愛住家創始人）

目前是淘筍時期 未來深圳租房購房需求會增加

市場成交比較少，但是龍華等部分小區域，成交有點小反彈，同時筍盤增多。自住需求和外地熱錢是置業主力。目前是淘筍時期。

深圳人口比較多，新增人口比較多，國小生新增趨勢也比較明顯。導致深圳的租房和購房需求都會增加。而深圳的商品房數量比率並不高。所以租賃政策會緩解剛需置業的焦慮，但是不會對房地產市場打擊。

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