周二市場說｜翹尾行情三季度難持續，三四線變盤風險需謹慎 ——評2017年上半年房地產行業數據

要聞速看

• 統計局數據顯示，2017年1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

  點評：年中翹尾

• 近日，江西省贛州市出台房地產市場調控政策，擴大中心城區限購範圍，實施差別化住房信貸政策。其中暫停向限購範圍內已擁有2套及以上住房的中心城區戶籍家庭出售住房；暫停向限購範圍內擁有1套及以上住房的非中心城區戶籍家庭出售住房。

  點評：差別對待

• 上半年，中央政府和地方政府的「一般公共預算收入」和「政府性基金預算收入」共計11.73萬億，其中來自房地產方面的收入，達到了28194億元，占政府全部收入的24%。另外，1-6月土地出讓收入18836億元，同比增34%

  點評：重要來源

• 7月17日上午，武漢市人民政府新聞辦公室舉行長江新城新聞發布會，宣布長江新城選址武漢東北部，近期起步區位於諶家磯——武湖區塊。屆時將形成「四鎮」新格局，再造一個新武漢。該規劃具體將分三期推進，三期總規模達650平方公里。

  點評：三鎮不夠

• 據安徽省合肥市國土局近期公告顯示，7月21日下午，合肥將以拍賣方式出讓7宗居住用地，總面積近602畝。

  點評：平抑地價

昨天，統計局公布了上半年國民經濟運行的數據，整體來看，宏觀經濟延續了去年以來穩中有進、穩中向好的發展態勢。具體而言，房地產行業各項指標也在年中走出翹尾行情，譬如土地購置面積同比增長8.8%、商品房銷售金額、面積雙雙再創新高和次高。仔細看來，我認為有三個方面值得關注。

首先，成交金額、面積再攀新高。6月份商品房成交金額1.55萬億元，同、環比分別上漲30%和50%，突破去年12月份的最高點，創下新的單月銷售金額紀錄；6月銷售面積1.98億平方米，是僅次於去年12月份的次高點。從數據來看，上半年的翹尾行情在6月份表現十分明顯。而規模房企也一掃前五月供應低迷的陰霾，集中打了一場「殲滅戰」。

其次，儘管新開工、土地購置面積增速仍然維持高增長，但房地產開發投資增速卻下滑0.3個百分點。調控雖然對房地產開發投資的影響具有一定滯后性，但是累計同比增速連續兩個月下降，已經基本確定了開發投資增速下滑的態勢。

最後，先行指標新開工和土地購置面積表現尚佳。上半年新開工面積增速仍然維持在10%以上，而土地價格購置面積增速快速升至8.8%，當前土地市場仍相當火熱。此外，土地成交價款同比增長38.5%，地價上升的速度已經明顯高於房價。

綜合來看，在調控重壓下，當前房地產各項指標可以說仍處在相對高位。尤其是今年上半年三四線城市「量價齊升」對於全國房地產的市場走勢和相關指標有重要的推動作用。此外，規模房企對行業指標的影響也特別大。根據CRIC的統計，2017年上半年各梯隊集中度均在上升，top10、20、30的金額集中度分別較去年同期上漲6、7.7和9.6個百分點。而前50強房企上半年平均銷售金額增長也達到55%，由此可見，規模房企自身銷售增長也是帶動整體行業增長的重要推力。

對於未來走勢判斷，我個人認為年中翹尾行情，三季度很難延續。

第一，銷售降溫的風險不容忽視。一方面，三季度是傳統淡季，房企在趕完上半年指標后，行業整體銷售總量勢必下降，增速也將減緩；另一方面，去年三季度市場仍處在相對火熱的行情中，因此，銷售同比增速可能會明顯放緩。另外，二季度以來，三四線城市已經出現高位調整的走勢，隨著政策不斷加碼，供應持續增加，投資需求入市的減少，可能部分城市將出現供大於求的狀況。

第二，土地購置面積和金額三季度將維持增長。當前，多數核心城市已經給出了全年土地供應計劃，特別是供求緊張的城市，均較前兩年增加了更充裕的土地供應，因此，三季度或將迎來土地供應的高峰。此外，在去年三季度基數較低等因素影響下，今年三季度土地購置面積和金額的增速將繼續翹頭走勢。

第三，房地產開發投資下滑速度放緩，整體增速將繼續維持在8%的高位。新開工方面，由於房企要加快供應節奏，三季度增速仍能維持10%以上。

總體而言，上半年火爆的三四線城市在三季度的走勢對於全國行情走向至關重要，我個人認為三四線存在變盤的可能，因此需要謹慎對待，防範風險。