融創已全盤接手樂視莫干山小鎮的開發工作

石破天驚，又撲朔迷離！去年末凈負債率高達121%的融創，竟然從負債率僅70%的萬達商業手中收購逾600億資產！真可謂資本市場一大奇事。

7月10日上午，萬達商業、融創聯合發布公告：融創擬以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，並擬作價335.95億元收購萬達旗下的76家酒店，合計交易總額達631.7億元。

萬達官網今日公告

受這一消息影響，在港上市的萬達酒店發展股價最高漲幅一度達150%，收盤漲46%。融創則因停牌而漲跌難測。但融創停牌前總市值僅577億港元。如此體量如何撬動總交易高達630多億元人民幣的併購案？融創最近一年接二連三的大手筆併購及投資，已經耗費其百億資金，此次併購所需資金號稱是自有資金，若穿透后最終來源何處？

萬達酒店發展今日走勢圖

更值得玩味的是併購標的。這些年來，從綠城到佳兆業，從雨潤到樂視，「併購狂人」孫宏斌和他的融創都在上述標的資產出現危機時精準出擊，儘管得手者少，但其「乘火打劫」式的抄底行為非常類似。甚至有網友調侃稱，投資界新輪次，除了種子輪、天使輪、preA、A輪、A+輪、B輪…之外，還有個孫宏斌輪。這一次，萬達會是例外嗎？

王健林「5年時間萬達城收入1000億」言猶在耳，僅僅半年，他就甩賣這塊資產。如此突兀變局，背後有何考量？

萬達為何急賣630億資產

根據雙方公告披露，此次交易涉及萬達旗下西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76家酒店。經雙方協商，於2017年7月10日簽訂上述項目轉讓協議。

具體來看，萬達以註冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款；與此同時，融創房地產集團以335.95億元，收購前述76家酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。

根據雙方協商，買賣雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」，包括：品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。酒店方面在短期內也保持「不變」：交割后，酒店管理合同仍繼續執行，直至合同期限屆滿。 雙方公告中的最後，還有一項看似簡單卻空間無限的條款：雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。

吃瓜群眾們表示很關註：

在很多分析人士看來，萬達此次出售更像是一個突然的決定。支撐這一判斷的理由之一是，在過去半個月里，王健林還高調出席了兩場萬達文化旅遊城的活動——6月29日哈爾濱萬達城開業，以及7月9日萬達貴州丹寨小鎮扶貧啟動。2017年1月14日，王健林在萬達集團2016年工作報告中明確指出要加大旅遊投資，計劃到2025年全球開業25個「萬達城」。

「5年時間，萬達城收入1000億」言猶在耳，僅僅半年，王健林就忘記了自己的小目標，將萬達城和萬達旗下酒店一齊打包賣了，確實令人不解。

按照王健林7月10日上午接受媒體採訪時的說法：「這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。」600多億全部用於還貸，以萬達的開發體量來看，即使有上千億的貸款也實屬正常，更何況公開資料顯示，截至今年一季度末，萬達商業目前負債率約為70%，處於行業平均水準。

巨量收購資金從何來

近幾年來，孫宏斌以「狙擊者」的姿態多次參與行業內的重大併購，「買買買」的節奏完全停不下來。繼綠城、佳兆業、雨潤等幾宗重量級併購未遂之後，孫宏斌並未氣餒，僅2017年以來，融創就投資了鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城，以及如今的萬達商業資產包。據不完全統計，2017年上半年達成的上述幾宗交易，融創共斥資約964億元，加上2016年的收購交易中有一部分還會在2017年進行交割，如此天量資金，融創如何周轉？

根據融創2016年年報顯示，截至2016年末，融創的賬面現金近700億元。根據公司月度銷售數據統計，今年上半年公司銷售金額為1118.4億元，其中權益合約銷售金額770.6億元。而據有關媒體報道，孫宏斌針對此次與萬達的交易表示，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。

與賬上近千億現金相比，融創的負債更為龐大。截至去年底，融創總負債2577.72億。借貸總額方面，融創從2015年的417.99億，增加到2016年底的1128.44億。

在衡量房企負債率另一重要指標——凈負債率上，融創的表現更是令人咂舌。財報顯示，截至2016年末，融創的凈資產負債率為121.5%。萬科、碧桂園、海外發展、華潤置地、保利這一數據則分別為25.9%、49%、7.3%、23.8%和55.2%。

從表面來看，融創此番收購萬達商業的文旅項目，按照凈資產來定價，十分划算。但值得關注的是，上述這些文旅項目大多處於初期狀態，後期還需大量投入。由於這些項目將成為融創的並表範圍，該公司長期負債結構如何演繹非常值得持續跟蹤。