未來30年，房價能不能挺住，就看它了！

作者 | 暴哥

來源 | 暴財經（ID：icaijing123） 原創作品，轉載請聯繫baoge-cj或評論留言

4月，實在是不同尋常的一個月，國內國際都發生了很多影響極為重大的事情。每一次重大事件發生的時候，暴哥往往會像戰地記者一般，第一時間給大家送上熱點事件的解讀和評述，方便大家更有的放矢的做出投資抉擇。

但其實有些時候，熱點事件會掩蓋了一些長期來說影響可能更為深遠的事件受到關注。4月17日，就發生了這麼一件在暴哥看來很可能決定未來30年樓市走向的重大事件！

這件事就是——外國人在永久居留將有「身份證」！

據新華社北京4月17日電 近日，公安部印發經中央全面深化改革領導小組第三十二次會議審議通過的《外國人永久居留證件便利化改革方案》，標誌著外國人永久居留證件便利化改革正式啟動。按照該方案，外國人永久居留證件便利化改革任務將於2017年第二季度完成。

了解，改革措施包括：一是將「外國人永久居留證」更名為「外國人永久居留身份證」，強化身份認證功能。二是參照第二代居民身份證優化證件設計，統一技術標準，在證件中嵌入晶元存儲證件簽發管理信息，實現第二代居民身份證閱讀機具識別核驗。三是改造鐵路、民航、保險、賓館、銀行等相關信息系統，實現永久居留外國人信息部門間共享。四是開展有針對性的宣傳，提高「外國人永久居留身份證」的知曉度，加強相關部門、行業業務培訓，方便持證人辦理各項社會事務。

據介紹，公安部正會同有關部門做好外國人永久居留證件便利化改革相關技術保障，確保「外國人永久居留身份證」可在窗口部門和單位無障礙使用。同時，各部門將以外國人永久居留證件便利化改革為契機，進一步梳理本部門職責範圍內永久居留外國人享有國民待遇的事項，對外公布，接受監督，推動永久居留外國人相關待遇的落實。

在歐洲、美國、包括澳大利亞等地紛紛開始收緊移民政策的時候，我們卻在對「外來務工人員」進一步敞開胸懷，迎接八方來客，這份心胸和氣量不得不讓人敬佩。

除了胸懷感人以外，就實際意義來說，《外國人永久居留證件便利化改革方案》出台說明在全球化趨勢遭遇波折的時候，我們正在採取更為多元、包容、開放的對外政策，希望能夠更好地融入、引領全球化的發展趨勢，起到示範效應；同時這也說明，希望能夠更多的從全球網路人才到從事經濟建設，以此實現國家的發展和個人的宏圖偉業。

不過，暴哥本文的重心不在於經濟建設和吸引人才方面，而是想從我們大家關心的房價角度來解讀《外國人永久居留證件便利化改革方案》。

暴哥此前在暴財經（ID：icaijing123）裡面多次闡述過一個觀點，就是從2010年左右開始，買房人口方面對於房子的有效需求就已經過了高峰期（這裡的買房人口指的是15到64歲有著購房能力的人口比重。）

從生育率等個各項人口指標來看，人口老齡化和人口增速下降（人口下降）的趨勢短期之內是很難逆轉的。（在《創紀錄！80后90后已7成有房，全球最高！當購房年輕化遭遇人口老齡化，未來還有誰會買房？》有具體人口老齡化的分析）

二孩開放目前在高房價和養育成本高昂的倒逼作用下，實際效果有待觀察；而即便大家生孩子的意願提高了，其效果的體現可能也往往要到30年之後了。

因而，從人口的角度來說，30年之內能夠真正提振有效需求的顯然不是國內的人口結構改變，而是外來的人口，這裡指的正是《外國人永久居留證件便利化改革方案》裡面的外國人。

為什麼外國人也就是國際移民的到來會對房價長期的走勢起到重要影響呢？

暴哥這裡舉幾個例證大家看一下。

先說一個段子。有不少人都說古代最為輝煌的朝代是唐朝。唐朝的興盛是多方面的，除了經濟、軍事實力強勁以外，其開放和包容性也是歷朝歷代里做的最好的。有賴於盛唐的開放和包容，大量的國際商旅來到唐朝做生意，在長安定局。在國內經濟富足、人口集中、和國際移民等多重因素作用下，可能才有了白居易十年做官買不起房的段子！

玩笑歸玩笑，近現代以來，移民和房價的關係歷次被印證。

大家從不少新聞中會看到，加拿大、澳大利亞、紐西蘭等移民比較多、移民政策相對開放的國家往往房價會出現長期性的上漲。

紐西蘭：

這一點在紐西蘭的房價變化上可謂體現的淋漓盡致。

紐西蘭房價和移民變化

很明顯，紅色塊代表的凈移民數量，當移民流入多的時候，房價上漲的就快，反之房價就會出現緩慢增長甚至負增長。

英國：

從英國的移民和房價變化上也可以看出和紐西蘭類似的趨勢：

1991年到2015年英國房價走勢

1991年到2014年英國移民變化

從上面兩張圖不難發現，從在移民數量真正崛起的1999年開始，英國的房價開始持續大幅度的上漲。直到2008年金融危機的出現才開始下降，也正是2008年流入英國的移民第一次10年之內第一次出現大幅度的回落。

加拿大：

最為大家津津樂道的移民和房價按理可能當屬和我們人有很大關係的加拿大主要城市的房價變化。以溫哥華來說，有報道指出，華人的移民數量近些年非常之高：

整個大溫哥華地區總人口大概在230萬，而華人的數量在41萬左右，佔到人口比例的18%。加拿大移民部曾經邀請一些學者給自己做一份人口預測報告，預測結果顯示，到2031年，溫哥華地區人口最多的將會是華人，而當地白人將淪為少數民族。

我們知道，我們人對房子往往有著不同一般的情愫在，所以華人移民湧入量大的地區，房價表現往往會更加搶眼。溫哥華房價的表現正說明了這一點。

溫哥華房價走勢

德國：

此外，在歐洲，生育率和差不多，且對於房價的控制政策做法十分成熟的德國，房價能夠在2008年金融危機之時，率先走出陰霾，並表現的最為搶眼，移民的作用也是非常重要。

根據聯合國2015年移民報告，德國已經從1990年時候的吸引移民第六名，上升到2015年的全球第二位！

來源，聯合國2015年移民報告

從而房價的角度來說，恰好移民數量大漲的時候，德國的房價也出現較大的提振！這一點從2008年之後表現的極為貼切！

為什麼要重點說日本！

說日本的暴哥是有兩方面的考慮，第一：目前和日本在經濟表現和房價的表現實在是比較相似，都是經歷了30年左右的長期告訴增長和房價上漲；從人口結構變化和老齡化程度看，目前的人口結構和日本失去的二十年之前是幾乎一樣的。

人口結構變化，暴哥製圖

日本人口結構變化

第二，關於日本房價在失去的二十年裡長期低迷的原因，大家一般歸結於經濟表現疲軟，老齡化等等。然而，其實如果大家足夠細心會發現，移民問題或許才是同期日本和其他發達國家房價金20年表現大相徑庭的重要原因。

根據聯合國2015年的移民報告，從日本出生的外國人口僅占其人口重量的1.6%，遠低於其他發達國家。

日本社會不能接納外國人口當然尤其民族性等多方面因素，但最終反映在房價上面，其實可以粗略的認為，正因為不能接納國際移民，把住房需求和資金引入到日本，導致日本不能儘快擺脫房價的低迷的情緒，且房價波動性強烈！

對照與日本老齡化和生育率類似，發達水平也類似的德國會發現，德國的房價異常穩健，且隨著移民的流入表現越來越好！這就是人口等有效需求的體現，而非單純的貨幣作用。

日本房價變化

德國房價變化

國際移民一般來說整體上是屬於相對富裕的階層，因而這些人的移動往往會攜帶大量的資產；如果不是富裕的階層，國際移民在生存壓力面前也往往有再最短的時間內創造大量社會財富的動能。

而對於房價來說，推動其上漲的就是人口需求和資金動力。而這兩點，正是國際移民都能夠給移民地帶來的，幫助房價上漲的最重要契機。

暴哥此前一直沒有提到美國，這裡稍微提一下。作為全球對人才吸引最強的國家之一，美國長期佔據著全球移民流入國榜首的位置。大量的移民創造了大量的有效住房需求，而高端人才和富裕階層的湧入又帶來了大量的資本，人口和資本的雙重作用是美國房價長期表現優異的本質因素。這一點對於矽谷、紐約等地的房價表現格外重要。

上面談了很多，其實核心的邏輯就一點，當一個國家經濟發展進入相對成熟的階段，當內生性人口增速放緩的時候，外來人口的進入將成為房價長期表現的重要因子。而對於來說，我們恰恰即將進入經濟發展逐步成熟穩定，人口增速放緩，以及老齡化快速提高的階段，因而接下來能否在移民方面做出一些建樹，將是承接未來樓市有效需求的重要一環。

儘管目前，的移民存量僅僅為八十幾萬，但移民流入速度還是十分迅速的，尤其是局部地區，熱點城市的移民吸引力更是不俗！

據統計，從2000年到2013年，的國際移民總量超過得了50%。

2016年3月17日，國際移民組織（IOM）與與全球化智庫（CCG）聯合發布《世界移民報告2015：移民和城市——管理人口流動的新合作》中文版。

報告指出，已成為新的國際移民目的地，北京、上海、香港成為居全世界前20位的全球城市。

和我們隔海相望的台灣同胞，更是有近7成的青年人想要進入大陸工作，乃至生活！

據台灣1111人力銀行副總經理統計，台灣受薪階級包括企業主約70萬人在境外工作，其中35萬人在大陸。此外，據網路統計，7成上班族希望西進大陸，其中6成是上海。

上述趨勢說明，其實就本身而言，我們早已具備了吸引國際移民的吸引力，尤其的經濟發展趨勢和社會安定性都是全球數一數二的。所以只要我們能夠在資本開放和人口流動等層面做的更多是可以吸引更多全球移民進入到的。

而且說實話，就在社會治理方面的表現來說，也幾乎不會出現國外移民進入國內之後的負面影響。

暴哥在這裡倒不是鼓吹我們應該開放資本和人才的進入，而是傳遞一個觀點，就是就的人口狀況來說，未來有沒有移民對於房價30年以後，乃至更長時間的表現絕對是有重大作用的。

試想，未來當成為成熟經濟體的時候，隔壁的印度和其他南亞人口大國很可能會像現在的一樣，成為全球消費力最強的新興力量，到全球買買買。吸引這些人進入，來到投資，不但對房價，對我們經濟來說也是大有裨益的。

最後說一句，能夠吸引到大量移民的那些城市，長期的房價或許也會走出獨立行情，這一點值得我們關注！

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