劉曉博 ：這10個城市樓市最危險

昨天（11月30日），社會科學院財經戰略研究院、社會科學院城市與競爭力研究中心共同發布《住房發展報告（2016-2017）》。

根據媒體的報道，這份報告認為，目前樓市整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限於35個大中城市）。

??那麼問題來了：社科院的這份研究成果靠譜嗎？

在討論這個問題之前，讓我們看看去年這個時候，社科院是如何預測樓市的。

2015年12月3日，社會科學院財經戰略研究院、社會科學院城市與競爭力研究中心在京發布《住房發展報告2015-2016》。報告關於內地樓市短期走勢的預測是：

2015年10月-2016年9月間，房價或將呈現「先升后降」的波動運行形勢。其中2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險大，分化趨勢嚴重。房價在經歷一段時間的上升后，在2016年第二季度後有出現一波斷崖式下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經濟增長帶動有望增強。其中三四線城市形勢不樂觀。

這份報道公布后，媒體將焦點集中在了上述預測上，給發布機構帶來了巨大壓力。社科院財經戰略研究院院長高培勇澄清說，「相關報道以偏概全，我們的報告主題不是這個，我們只是客觀地分析未來一年或幾年，會影響住房市場的這些因素都有哪些，而且最終課題組的主要結論不是這個」。

筆者沒有看到報告的原文，但從數十家媒體的報道看，上述「二季度后可能斷崖式下跌」的判斷是存在的。隨後，報告提出了一系列政策建議，給政府支招如何避免這種局面的出現。

後來，樓市的實際走勢令人瞠目。先是深圳一枝獨秀，到了2016年一季度上海跟進，隨後北京、南京、蘇州、合肥、廈門接力，強二線城市全面開花。到了2016年二、三季度，近20個熱點城市甚至出現了上漲失控的跡象，隨即引來了國慶調控。

也就是說，社科院去年對樓市短期走勢的判斷是錯誤的。錯誤的原因，是他們在12月3日就預測了，而中央經濟工作會議是月底召開的，提出了「去庫存」等5大任務，樓市的政策環境發生了逆轉。

那麼，今年社科院「10大城市樓市風險最突出」的這個判斷準確嗎？

??我的看法是：仍然不靠譜！至少是不嚴謹。

既然研究報告說了，35個大中城市裡，深圳、上海等10個城市的樓市風險最大，那麼首先讓我們看看，35個城市都是誰。

「35個大中城市」是個約定俗成的說法。我沒有看到社科院報告的全文，新聞報道也沒有說明，下面列舉的35個大中城市名單，是通常大家默認的。我將名單列舉如下，分成了四個小組：

1、北京、上海、深圳、廣州；

2、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都；

3、石家莊、南昌、長沙、青島；

4、重慶、寧波、大連、烏魯木齊、昆明、南寧、海口、呼和浩特、太原、貴陽、西寧、長春、哈爾濱、瀋陽、銀川。

第一組是四大「一線城市」，第二組是今年首批被住建部點名的「二線熱點城市」，第三組是隨後追加的四個城市。也就是說，前三組20個城市，都被列入了調控重點名單，或者說房價在2016年出現了顯著的上漲。

第四組，目前尚未被明確要求列入調控名單。仔細研究第四類城市，我們發現裡面不是直轄市、計劃單列市，就是省會城市，都屬於我常說的「高級別的城市」。為什麼這些城市的房價，今年沒有大漲？具體分析，又可以分為以下幾類情況：

1、供應量大，庫存量大。比如重慶；

2、人口流失或者增長緩慢，比如東北的四大大城市；

3、人口、資金增長都不突出，而且經濟總量小的城市，比如西北、西南的幾個省會城市。

按照我建立的分析模型，人口增長和資金增長是影響樓市的最關鍵、最根本的因素（供應量、庫存是短期因素）。其中人口增長主要依據是最近10年、5年的國小生人數，資金則看金融系統的「本外幣各項存款餘額」。

我們不妨以「5個計劃單列市」為例，看看真實的人口增長是如何影響房價的。下面是過去5年5個城市國小生人數的變動情況（統計局公布的常住人口數據往往失真）：

可以看出，國小生數據反映出來的人口增速，跟5個城市近期房價的走勢高度的正相關。深圳和廈門人口增長是5年來最快的，都進入了前五名（其他還有北京、東莞、廊坊），所以深圳和廈門房價在5個計劃單列市中是漲幅最高的，也是被嚴厲調控的。青島人口增長位居第三，是第二批進入調控城市名單的。

大連和寧波至今沒有進入調控名單，那是因為他們的人口增長比較慢（前幾年大連甚至出現人口流失），庫存也偏高。

被社科院認為樓市風險最大的10個城市裡，深圳、北京、上海位居「三大人口增長中心」的核心位置，是帶頭大哥；廈門、鄭州、南京是「四小人口增長中心」的三個（另外一個是長沙），此外，合肥、天津、石家莊和福州人口增長速度也過得去。

這樣準確地把人口增長最快的城市，列為樓市風險最高的地區，的確是需要勇氣的。

另外，根據上海易居研究院的數據，合肥目前庫存去化周期是2個月，也就是說，合肥的房子只夠賣2個月的，是全國庫存最低的城市。此外，南京也是2個月，上海是6個月，都急需補庫存。深圳的去化周期略長一些，但在警戒線以內，其背景是深圳出台了空前嚴厲的調控措施，樓市率先入冬，成交量銳減。而這些城市，都是社科院認為「樓市風險最大的」，我只能表示震驚。

所以，我的結論是：這10大城市（深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州）的樓市，正處於調控的嚴格管制之下。雖然未來一年房價可能出現微跌，局部甚至可能出現15%的跌幅，但整體而言這些城市的優質住宅可以長期看好。購房者被套，也最多一兩年時間。反之，如果放鬆調控，房價有上漲失控的風險。但是東北、西北、西南人口增長緩慢，或者嚴重流失地區的房子，弄不好會套你一輩子。