中產階級拚命買房 有錢人和開發商卻在撤退

轉自：牛熊交易室

2017年3月8日，第三屆產業經濟（國際）論壇在上海舉辦。瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家陶冬解析了持續上漲的房價背後的故事——

房價什麼時候跌？我不知道，我可以告訴你這組數據。日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，咱們已經干到咱們GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。

而且一旦房價往下跌了，人們會突然發現，經濟最強的那一環就是你我他的儲蓄，那是真金白銀，和經濟最弱的那兩環，一個是地方債、一個是房地產開發商，緊緊的連在一起，下一次房地產出事不光是銀行出現壞帳的問題。

由於這些年靠的是政府的投資，那麼我們看到，社會融資暴漲，銀行這段時間的借款實際上堪比四萬億，只是這次悄悄的進村，開槍的不要，這次和上次的最大差別，2010年四萬億政府一呼民營企業揭竿而起，這次別管政府怎麼嚷嚷，民營投資沒見真正的起來。由於實體投資沒有起來，那發出去這些錢滲透到實體經濟中間，效果就差，經濟學上講就是貨幣的成熟效應在不斷下降。

剩下的那些去了哪了？房地產市場。這就是我們所見到的去年的房價的一次暴漲。今天來這參加會的有不少過去兩年也曾經聽我做演講的朋友。我去年錯的最厲害的一個，就是對於房地產的判斷，我錯了。

如果你試圖用經濟學來分析的房地產，無論你從供需性質關係入手，還是從庫存入手，無論你說這個人口結構還是你說可承受能力，有任何一個指標來判斷房地產市場結論只能有一個，泡沫。但是如果你用任何這些東西來分析，你就錯了。

因為今天咱們頭上那片瓦，不是給你住的，這叫做金融產品，這是一個投資。這是一個流動性拉動的一個投資。十年後再看咱們的歷史，會告訴你這句話是房地產市場的分水嶺。因為房子不再是金融產品了，但這並不意味著今年房價會暴跌，北京此時此刻想乾的事也是想慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市，從二線城市擠到三線城市，看看調整一開始出來的是一些一線城市，接著慢慢進入二線城市，最後希望進入到三線城市。

換一句話說，咱們政府希望把你的錢給忽悠出來，為去庫存服務。所以房地產市場暫時不能打死。但是也不能再讓你這麼狂炒，想想你自己在上海工作，會不會跑到揚州去買個房子。

的政策這些年說多，繁複許許多多的政策，但是它的邏輯出奇的一致，就是把你兜里的錢忽悠出來填地方政府財政窟窿。地方政府把房價漲上去可以賣地，這個泡沫往下走了搞出理財產品，不同的表達形式，還是同樣的邏輯，這個泡沫玩不下去了，搞出股市4000點到半山腰，地方債置換，這個玩不下去了，房地產2.0版，都是繞同樣一個圈。

最新一些和政府比較親近的經濟學家們提出一個新的概念叫做轉槓桿，去槓桿是應該的，老大說的當然是應該的，但是我們要轉槓桿，我就想什麼叫轉槓桿，後來一看明白了，看看地方政府債這兩年負債比率往下走，民間的負債比例是往上走，民間負債率去年的數字放上去，已經遠遠超過50%，換一句話說，銀行存的那些錢拿出來買樓實際上幫地方債解套，房地產不出事大家皆大歡喜，房地產出了事，你就是托著掉下來的天花板的人。

再講一句2016年還有一個奇特的景象，房地產市場中產階級奮勇跳進去，全民買樓，最高端的有錢人和很多的開發商在慢慢撤出來。誰對誰錯，我不知道，最終只有時間可以給我們一個答案。