房價暴漲時代已經結束，炒房的風險已經越來越大

越來越多的數據表明，2015年開始的這一輪樓市去庫存，已經接近尾聲。

一二線樓市已經連續多月盤整，部分城市的二手房價格顯著下行，7月份的70城數據也顯示三線城市雖然還在上漲，但漲幅已經明顯減緩。

而往前看來，我們總共經歷了三輪樓市盛宴。

2004年到2007年是第一輪，人們第一次意識到房子的巨大魔力；

2007年-2013年則是第二輪樓市盛宴，這一輪樓市成為工具提振了經濟，但也再次拉大了人與人之間的差距，有錢的，敢於敲槓桿的，賺得盆滿缽滿；

而2015年至今則是第三輪樓市盛宴，也是最瘋狂的一輪，為了搶最後一波，幾乎所有人都「迎難而上」，能買的房子統統收入囊中，而那些曾經無人問津的城市，也在這一輪分享了紅利。

三輪樓市盛宴過後，我們還會有第四輪么？

恐怕很難。至少從以下幾點來看，是這樣的。

首先，租房市場已成為剛需新的選擇。

筆者曾不止一次吐槽租房的雞肋，到現在，我們仍然堅持這一觀點。因為單純擴大租賃房源，其實不必要大規模搞這麼多動作，熱門城市租賃需求最旺盛，而事實上存量房也夠城市的年輕人租房。近一兩個月來的各種形形色色的通知，其實都在放大這樣一個信號：租房會享受更多服務。但事實上我們看到的只是一張張大餅，除了多給些地蓋只租不售的房子之外，我們並未看到學校的增加，醫院的增加，資源不向這些領域投入，租房就會一直尷尬下去。

吐槽歸吐槽，但我們不得不承認，租房是大勢，未來租房人口比例會進一步增加。租房的長期租房，買房的可以以更低成本換房。但租房和買房之間會有個巨大的鴻溝，首先房租會消耗你更多收入，而你的收入增長則會隨著GDP增速的回調而逐漸變慢。總之，未來的樓市是一個特點鮮明的二元市場。

租房人群將不得不面臨更長時間的租房生活。而買房市場由於缺乏新的需求注入，也難以爆發。

其次、貨幣周期已經逆轉。

貨幣周期的逆轉，購房者感受最為強烈。從去年下半年到現在，房貸利率已經多次上調。曾經的8折、85折，到現在的1.3倍，甚至還會往上走。一套房即使房價不漲，也要多付出2成左右的錢。

目前基準利率還沒動，所以受影響的還只是少數新進來的購房者，但這種堅持能夠維持多久還不好說。不過從銀行對首套房貸的態度來看，我們可以這樣認定，即使基準不調，未來樓市也難以有大的起色。

這是一種定向的逆轉，對樓市來說，幾乎每一輪盛宴都伴隨著貨幣的支持，所以樓市盛宴很那再出現了。

第三、調控的決心

有人說調控措施的密集程度，已經在一定程度形成了「調控泡沫」，說得很犀利，但密集的調控措施所產生的效果卻是實實在在的。只不過每個人的訴求不同，對調控的看法也不同。

在觀察君看來，調控所要實現的關鍵目標有兩個，

一是給發展租房留足空間。租房的短板讓樓市缺乏足夠的迂迴空間，歷次調控，剛開始都能實現很好的效果，但短暫消化后樓市便再次爆發，一個很重要的原因就是租房的短板，大家沒有別的選擇。

二是給實體重新煥發活力留足空間。

實體仍然是關鍵。實體好了，對房地產的依賴性也就低一些。這兩者的關鍵都集中在金融，房貸利率的定向調節和基準利率的保持穩定，都說明調控意圖。

對於普通人來說，樓市盛宴的結束，總體是利好的。

長期以來，樓市實際上代替了CPI成為衡量現金購買力的重要指標，房價一漲，手中有房的人明顯比手中有錢的人要更賺，而今後，這種局面有望改觀。而且各大城市對人才的重視已經很明顯，努力使自己更具競爭力，也可能享受到城市對人才的照顧。相對以房論英雄來說，知識競爭是相對公平的。