深圳人買廣州，是抄底還是高位接盤？從萬科551億說起。

今天淘哥來談談廣州。

因為今天下午，萬科以551億天價，拿下了廣州一塊地。

淘哥嘗試解讀一下背後隱藏的信號。

在此之前，因為粵港澳大灣區越來越火，

淘哥先回答一下很多朋友對廣州南沙的提問，

談談南沙投資前景和注意事項。

01

深圳人投資南沙的幾點忠告

裡面提到了對廣州南沙的一些看法。這些天一直有朋友向淘哥諮詢南沙的問題，淘哥在小密圈內早做了詳細說明，今天分享出來給更多的朋友。

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南沙的優勢：

1、規劃定位高，南沙其實就是廣州的前海，萬千寵愛於一身。

廣州城市發展方向就是南拓，深圳是西移，二者在大灣區碰頭。

2、地理位置好，整個珠三角和粵港澳大灣區的幾何中心。

3、投資規模大，今年1000億，前海421億。財力、政府執行力決定了大灣區各個區域的進展。

4、廣州的灣區就在於南沙，南沙對廣州的重要性比前海對深圳更甚，如果廣州不大力開發南沙，在大灣區時代就會被深圳越拉越遠，這是廣州不能接受的。

5、廣州最新確定的唯一一個城市副中心，歷史上很多區都提出要做廣州副中心，但去年最新確定的一個是南沙。

6、價格低，想像空間大。1萬多到2萬多，最優質的物業也就2萬5上下。

南沙劣勢：

1、遠，距離廣州核心城區50公里，南山到坪山的距離。

距離深圳也遠，距離前海50-60公里。大空港近40公里。

2、堵，深圳去南沙要經過虎門大橋，堵得你懷疑人生。

3、人口少，常住人口才70-80萬。

4、土地多，整個南沙區700多平方公里，自貿區60平方公里。前海+蛇口自貿區28.2平方公里。

5、廣州人之前對南沙興趣不大，或者說認識不足。

劣勢能改變嗎？

1、遠，地理距離無法改變，但通行時間可以。

規劃部門有環大灣區捷運的規劃建議，何時實施無法預計。且看9月大灣區規劃出來有何最新消息。

廣州正在修建到南沙的捷運18號線，快線，最高160公里每小時，比深圳11號線還快。

2、堵，虎門二橋在建，還有深中通道，港珠澳大橋，深茂鐵路公路兩用橋，能緩解虎門大橋壓力。

3、人口少確實是個問題，提示深圳人注意投資風險。

不過增速還算快，目前70-80萬，根據南沙區總體規劃，至2020年南沙人口增至200萬，至2025年增至300萬。

4、土地多。因此要買最核心、資源和資金最聚集區域。

此外，深圳經驗是，有序土地供應對樓市是刺激。

這兩天，南沙將出讓7塊土地，又將引入一大批優質企業。

5、廣州人投資慾望不強。

但是這在這一波一年翻番行情中，有所改變，廣州人認識到了房產投資的巨大魅力，熱情被激發了。正在四處尋找投資機會。

淘哥感覺廣州樓市會慣性上揚。

6、淘哥最看好南沙自貿區的明珠灣起步區（定位為金融商務發展試驗區）、以及南沙灣板塊（定位國際科技創新合作區）、其次是蕉門河中心區板塊。

總體而言，南沙前途光明，價格便宜，有優勢也有劣勢。投資要仰望星空腳踏實地。過去一年多，南沙房價翻倍，現在買南沙，雖然說不上抄底，但也談不上高位接盤。

1、在目前限購形勢下，投資的話，還是要選擇最核心片區，最稀缺物業，而且要做中長期投資的打算。

千萬別抱著一兩年或者兩三年的想法投資南沙，淘哥感覺至少3年以上，正常應該是5-8年。一個關鍵事件節點在於廣州捷運18號線開通。

2、由於限購，南沙目前屬於廣州遠郊，本地人口少，外來購買力被限制，預計普通物業的市場波動會加大，優質物業才能穩坐釣魚台。

3、要有耐心，每年政府千億的投資往南沙砸，捷運、郵輪母港、城軌、大橋，引入大企業，這些錢最終都會體現在房價上。

4、如果前海、深圳灣優質物業未來10年內能翻倍，從10-15萬變成20-30萬，那麼，大空港至少10-15萬吧。

那時，南沙優質物業難道也僅僅翻倍？從2.5萬到5萬？恐怕遠遠不止。

最後，關於限購問題。南沙限購同廣州，5年。能想的辦法和深圳差不多，公眾號上就不說了，不太合適，歡迎朋友們去淘哥小密圈討論。

02

廣州一塊地賣了551億

接下來解讀下廣州551億天價地塊的事件。

今天下午，萬科以551億天價，鯨吞廣州花地灣超級地塊。建築面積150萬平，計劃10年內完成。

551億啊，萬科去年凈利潤才210億，也就是說買這塊地花去了萬科兩年半賺的錢。

淘哥從來沒見萬科這麼豪爽過，王石「萬科不拿地王」一排大字從腦海中飄過。

不過王石很快不當董事長了，萬科現在已經是深圳國資體系的一員，不差錢，風格有所轉變很正常，我們得適應。

其實這塊地也不算貴，150萬平，551億，樓麵價也就3.67萬。而且，淘哥估計未來容積率可能還會調高。所以不能說萬科高位接盤。

這塊地戰略意義還很重要，萬科與保利在廣州爭奪霸主，又多了一個重要砝碼。而在深圳萬科有深圳捷運做後盾，實力更加膨脹。

顯然，廣深兩地萬科的新十年野心勃勃。

03

廣州樓市還有空間

說實話，上面這些內容，除了作為業內人士和媒體的談資，對於普通老百姓沒啥用。淘哥講講對大家有用的。

土地市場的活躍，說明廣州市場在調控之後，還維持了相當熱度。

淘哥感覺，廣州是一個有價有量的市場，市場很龐大，市場慣性也很大。這樣的市場，一旦徹底激活啟動，幾年內都冷卻不下來。

廣州千年商都，民間積累了海量的財富。只是不象深圳人，廣州人此前對樓市沒有這麼熱衷。

但是，這一輪大牛市通過巨大的財富效應，激活了廣州人民投資樓市的熱情。

2016年2月份，淘哥在幾個投資群內預判：廣州核心區域一年內房價將接近翻番。當時，包括諸多深圳資深投資客在內，很多人都反對這一觀點。原因不外乎廣州千年不漲、廣州供應太大，廣州經濟比不上深圳等等。

接下來一年，事實的發展表明，淘哥預判是正確的。據了解廣州的朋友說，廣州房價過去一年基本漲了50-100%，核心區域翻番。目前基本形成了258的格局：中心區域8萬＋，近郊5萬，遠郊2萬。

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這兩天，淘哥已經率先公布了諸多最新信息，密友們提前做好了準備，如：

深圳最近是否有可能出台驚天新政？

華潤深圳灣悅府二期最新動態如何？

廣州南沙最大的投資機會在哪裡？

惠州大亞灣最近又發生了哪些大事？

中山、東莞如何選擇？東莞買哪裡最好？

不被待見的深圳雙拼房，機會在哪裡？

半三229平新房與翡翠海岸177平二手如何選擇？

剛需300萬如何在深圳置業？

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