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【全面解讀】租售同權思潮對樓市的影響！

2021/12/25

yidianzixun

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1+1=租售同權

現階段，房地產擁有支柱產業的地位是客觀現象，並非單純體現了人為想法，其持續高漲的價格讓社會管理層頭痛，無奈限購限售。

住宅消費必須是兩條腿走路，租售並舉。房價越高租賃消費市場就顯得越重要，然而，由於種種原因租賃消費處於被抑制狀態。

上述兩個因素疊加，必然是凸顯租賃的重要性，潛台詞很清晰，繼續用限購限售打壓房價，實現穩定壓倒一切，然後使用租賃拉動經濟，釋放支柱產業的能量。

租賃被壓抑的重要原因之一是：承租人不能享受城市公共資源，所以，自從廣州提出租售同權的想法以後，租售同權迅速成為社會熱點，新華社甚至刊文「住建部稱將立法明確『租售同權'」。

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「住建部稱將立法明確「租售同權」應該是烏龍新聞

判斷這文章屬於烏龍的依據是其邏輯混亂，全文幾乎沒有與文章題目相關的核心信息，只是舉例說了租賃的重要性、租賃市場的種種問題，就是傳說中的標題黨！

那麼，把租售同權拉升到立法程度需要什麼核心信息？

第一，住建部沒有立法權，它最多是向人大建議立法，向國務院建議行政法規；

第二，從時間推算來看，租售同權的概念剛剛出來，還缺乏完整思想與架構，甚至連向人大、國務院建議立法的時間都不夠；

第三，即使住建部真的雷厲風行向人大建議了，人大也雷厲風行回復了，回復的內容也不可能是將明確立法「租售同權」。

這篇文章來頭不小邏輯缺陷也不小，估計可能是住建部的某人觀點被媒體上升到嚇人的高度。過去這樣的烏龍案例很多，如發改委的某個人就某個事情表示了個人觀點，媒體就會使用發改委認為，大家還記得關於媒體關於房地產稅的種種報道嗎，也是證據確鑿地這般那般，結果都被證實烏龍。

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管理層經常提租賃重要

中央不止一次提出租賃的重要性，如果您細心就會發現每次地方政府的調控文件都會捎帶一句不痛不癢的重視租賃市場，而現實則是租賃始終處於被忽略狀態，原因有三：

第一，租賃消費與拉動經濟沒有直接關係，租賃消費不被重視是體制設計的結果；

第二，現行體制如戶口制度，讓租賃消費註定被壓抑；

第三，社會存在強烈的購房消費偏好。

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重視住宅租賃的路徑

目前存在一個非常大的困惑和誤區。

由於改革滯后，讓市場發展的路徑暴露出很多問題；社會缺乏思想、理論和方案解決這些問題。於是，在積蓄了強烈的能量回頭找路徑，想更多依賴政府、國企解決問題，這種思潮很明顯地體現在租賃同權的具體操作上。

重視住宅租賃消費必然要回答二個問題：誰是主流供應？用什麼產品來供應？

如果只要由民間提供供應，就要觸動目前的限購政策，這是管理層暫時不想的，只有一種宏觀環境出現才能涉及解除限購，那就是經濟下滑壓力太大，又要啟用房地產拉動經濟，在房價還處於上升通道的背景下，沒人敢負這個責任。

於是，社會把注意力轉移到了國企、政府，9部委聯合發文《關於在人口凈流入的大城市加快發展住宅租賃市場的通知》，強調國企主導充當排頭兵；政府搭台；多舉措增加租房供應；金融支持；稅收減免……

根據以往經驗、經濟規律、社會現實，我們引導大家思考下面幾個問題：

第一，國企也有自己的獨立利益，也要進行經濟核算，如果租賃業務不盈利、不適合他們，國企一樣缺乏原動力積極進入。

第二，上海最近出售了兩塊土地給國企，樓面地價只有6000元左右，要求開發一千多套住宅用於出租，讓很多人昂奮，說房地產這回徹底危險了、高房價被釜底抽薪了……我們只好請教兩個問題：1.對於上海那麼大的城市，一千多套房源能夠起多大作用？2.地方政府對租賃缺乏積極性是頂層設計結果，政府也是房地產的供應者，土地財政是一種體制，你真的能夠相信政府能夠持續、大量拿出這樣的土地供應？

第三，如果租賃業務不經濟，請問怎麼讓金融支持？每次貨幣投放都被房地產虹吸，不就是因為加工業和房地產績效天壤之別嗎？

第四，廟堂之高者特別容易忽略租賃消費的一個特點：既然不是買房，承租人當然以方便為主導（以就近、讓路途成本最低為導向）租房了，所以租房消費具有分散性，更多地是向存量房（二手房）訴求需要，可總有人妄圖用新開發的房子集中性供應解決問題，除非你供應的房子租金低到讓消費者願意放棄路途成本、願意放棄公共配套不夠完整的成本。

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結論

計劃經濟已經被證明是一條行不通的路徑了，就是因為它的資源短缺、經濟效益低下。大家還記得計劃經濟時期，全家七八口人擠在一間房子嗎？記得那個時候我們的房子沒有衛生間、沒有自來水嗎？我們擁有今天的住房水準只有市場途徑才可以給到。

過去保障房一直難以成氣候也是教訓。

我們認為依靠政府、國企來重視租賃的路徑根本行不通，最後一定要轉向構建正常市場，由民間提供出租房供應，政府只是經營少量的公租屋。重視租賃消費的難度還相當大，現在只是輿論熱鬧，無論是誰重視都繞不開一些實際問題：戶口制度、形形色色的二元結構、極端不平衡的公共資源配置、構建租賃市場體制……

重視租賃市場仍然是樓市的利好，至於怎樣轉換目前的尷尬局面，天機不可泄露。

福州與北京上海等一線城市不一樣，它仍然處於快速擴充體量的階段，這樣的宏觀背景，對於房地產必然都是積極的，無論是售還是租。