比房價上漲更快的將是房租

房價交易逐漸凍結,人們的注意力逐漸又從房價轉移到了房租。因為,對於城裡大部分買不起房的人而言,房租在未來上漲的速度將加快。

從新聞來看,房屋中介的租賃市場在內地的前景依然非常廣闊。由於限購等等原因,內地的不動產買賣成交量已經明顯下跌,預計北京等地成交量下跌高達60%,這勢必會影響樓價的漲幅。但是儘管房屋買賣可能增速暫緩,但是隨著城市存量房的增多,以及高收入打工者湧入大城市,房屋的租賃市場依然看多。

根據鏈家研究院發布的一份報告,2015年、2016年租賃市場的規模大概在1.1萬億,預計2020年大概是1.6萬億,2025年大概是2.9萬億,2030年會超過4萬億。可以說,未來十年內的不動產市場規模依然會維持在較高的速度增長,尤其是租房業務增長仍會很快。房屋中介的利潤空間,依然非常大。

在高房價的背景下,租房往往是外來的人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據,全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題,其中城鎮租賃住房比例達到21%。與此同時,城市的現房數量在不斷增多,尤其是核心的一線城市,該買房的人前些年都買過了,留下一堆房主和沒房的租房客。

據統計,去年租賃市場的規模為1.1萬億元,但僅占房屋交易市場規模的7%,而發達國家該比例在30%到50%。鏈家研究院認為,未來5到10年,租賃市場將進入快速發展階段,在不遠的2020年,市場體量可達到1.6萬億元。也就是說,在這三年左右的時間內房屋租賃市場的總價值至少會增加五千億元。

這一部分預計高達五千億的市場,怎麼產生呢?一般來說,要增加交易的總量有兩個方法。一個方法是城市裡現房租賃總數量的增多,即使提高交易次數。另一個方法是提高交易單價,但交易次數沒有明顯變化。兩個辦法都可以增加交易的總價。不過,未來三年的房屋租賃市場究竟是依靠那一個辦法達到這個所謂的「1.6萬億」的總量呢?

這個增長量很肯能不會來自房屋的增量。根據社科院發布的藍皮書,去年一線城市家庭的房屋自有率,都達到了70%。這說明一大半以上的在地人口其實本來就有房住,尤其是廣州,家庭平均房屋自有率高達90%以上。2016年北京常住人口為2172.9萬人,也就是說,如果按照一戶三口之家計算,北京的存量房戶均超過1套。通過以上數據,可以看出,本地人是人人有房住,家家是業主。加上北京等地中心城區幾乎已不再新開發土地,因此能釋放給市場的出租房數量,其實數量不會有很大的增長。然而在那些有海量房屋的三線以下城市,供多需少,房子根本租不出理想價格。

看來,租賃市場房屋純數量的增長有限,這也就是說,房租單價的增長,其實成為了一種更可能的選擇。

從統計的角度來講,政府調控房價的目的,其實是要把讓房價增速放緩,並將房屋租售比控制在國際認可的「合理範圍」。根據一些學者的計算,的一線城市房屋租售比如果要下降到國際認可的合理區域,那麼必然需要房價要下降50%到70%,或者房租提高150%到200%。但我們都知道,房價直接下跌很可能使得的經濟發生「硬著陸」,政策上不會允許,那麼,要想在未來長期的房屋租售比趨向於正常範圍,那麼可行的方法就只能是房租持續上漲了。這種房地產政策的社會成本,將由大城市的外來租房客負擔。

換句話說,未來房租的增幅很有可能會大於房價的增幅。北上深的外來人口這些年一直在持續流入,但是流入速度在減緩。像上海這些城市,五年來外來人口增加了只有4.9%,深圳較多,為9.86%,但總體而言,都比之前的五年要明顯較少,而從今天算起的未來五年,一線城市人口增加速度會進一步放緩。這實際上說明,一線城市在剔除窮人,留下收入較高的人。而高收入人士也能支付得起更高的房租,對於房租漲價,承受力也較強。至於低收入又無房的人士,將被大城市的高房租無情驅趕到周邊城市的邊緣,乃至趕回三四線城市。在那裡,房價便宜,風險巨大。