北京城市規劃中的樓市密碼：土地供應增加

3月29日，《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》草案正式在北京規劃展覽館對外公布，開始徵詢和吸納公眾意見。這是繼2002年編製《北京城市總體規劃（2004年-2020年）》之後，北京再出新版城市總規。

與此前的規劃相比，草案首次提及房地產市場，並納入到「提高城市治理能力，著力解決『大城市病』」的部分中。其中，增加居住用地規模、建立長效機制、構建租售並舉住房制度等，都被認為是亮點。

分析人士認為，與人口的疏解相配合，上述舉措可有效緩解北京房屋供應中的矛盾。若能嚴格執行，北京樓市中的大幅波動局面將會改變。但對於未來的房價走勢，目前難以預估。

首次提及房地產市場

人口和土地被認為是影響房地產市場的重要指標，前者關乎需求，後者涉及供應。

按照上述規劃草案，出於控制城市規模的考慮，2020年，要控制北京人口規模在2300萬人。意味著人口要向周邊區域疏解，北京房地產市場的需求壓力將會減小。

建設用地方面，草案提出，2020年，城鄉建設用地規模減至2860平方公里左右；2030年，城鄉建設用地規模減至2760平方公里左右。這也延續了「十二五」期間控制建設用地供應規模的趨勢。

但草案同時指出，「適度增加居住用地供應規模，在新增城鎮居住用地中，增大保障性住房和自住型商品住房供地比例。」有行業分析人士認為，未來若嚴格按照規劃方案執行，北京住宅供應不足的局面可能會逐漸改善。

這段文字出現在規劃草案的第五篇，題為「提高城市治理能力，著力解決『大城市病』」。其中的一個部分叫「完善住房體系、實現住有所居」，具體內容還包括：基本完成現有城鎮棚戶區改造，改善居住條件，加快老舊小區綜合整治；提升住房建設質量、推進住宅規劃建設標準化、信息化、智能化等。

與上一份規劃相比，這也是草案首次提及房地產市場。有分析人士指出，上次規劃推出的時間為2002年，處於房地產市場化改革的初期階段，北京房地產市場尚未面臨如此多的問題。

租賃市場將迎利好

「如果說該份草案對北京樓市的影響，我覺得並不是短期所能看到，應該著眼長期。」北京某大型房地產商相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，若嚴格按照規劃的思路執行，困擾北京樓市多年的供需失衡問題有望得到解決。

供應不足被認為是北京樓市近些年面臨的主要問題。一方面，北京市人口規模不斷增加。據北京統計局的數據，2016年年末，北京市常住人口達到2172.9萬人，同比增加2.4萬人。但有第三方機構的觀點認為，北京市的實際人口可接近3000萬人。

另一方面，近年來北京住宅用地實際供應量不足，已供土地的開發進度也不盡人意，導致房屋供應長期處於短缺狀態。

在北京3·17新政當日，北京市住房和城鄉建設委員會發布的一份資料中，表明已在供應層面做出相關布局，如「三季度末完成全年土地供應計劃，是去年全年實際供應量的2.5倍」；「加大土地儲備力度，適當增加計劃外年度土地供應量」；「督促『1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市』的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應」等等。

上述開發商人士認為，這些措施在改善供需關係的同時，也將使北京房地產市場的運行趨於平穩，避免出現大起大落現象。

北京市房地產業協會秘書長陳志向21世紀經濟報道記者表示，過去的調控政策有太多的「一腳剎車、一腳油門」，但這是由當下的各項客觀條件所決定，而不應是樓市調控的常態。理想的調控政策應具備「長期、有效、穩定」的特點，這也是決策部門需要不斷改進、並最終實現的目標。

陳志亦提出對「長效機制」的看法，即更多在稅費、利率等層面進行調整，而非採取行政手段來調控市場。

上述規劃草案並未提出「長效機制」和「基礎性制度」的具體內容，但市場人士普遍認為，不動產登記、保障房制度、土地供應制度等的完善將可能是政府部門工作的重點。

這些措施能否導致北京房價下跌，業內人士普遍認為尚難判斷，因為除供需關係外，房地產價格還取決於經濟走勢、貨幣供應等多項因素。事實上，上述規劃草案並未提及房價，也未對房地產市場提出相關的量化指標。

主流觀點認為，北京房價仍會維持漲勢，在各項限制性條件的作用下，部分購房者將轉向租賃市場，並對後者帶來利好。這也與規劃方案中「構建租購併舉住房制度」的思路相一致。