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觀察:中國房地產40載的沉與浮

觀察:中國房地產40載的沉與浮

密集的房地產信息鋪天蓋地,容易讓人迷失在信息的洪流里。跳出當下的地產圈,從遠處觀察也許會對市場有更加清晰的認識。看1978到現在這40載房地產的起起伏伏,房地產行業並非一帆風順,而是一路披荊斬棘;房價也並不是一路高歌,也曾大起大落。

1978-1988 地產萌芽 野蠻生長

1978年,春雷炸響。那個年代的人住在低矮、擁擠、破舊的房子里,穿著款式和顏色幾乎相同的衣服,有超過四成的農民吃不飽肚子。一家三口可能擠在僅有13平米的房子里,那個時候還是福利分房。也在這一年鄧小平同志發表了關於解決住房問題的重要講話,理論界也開始提出住房商品化、土地產權等觀點。

1979年超過1000萬知青從鄉村返向城市,城市更加擁擠。窮則思變,這一年國家通過「土地使用費」的概念,允許出租、批租土地給外商使用。廣州借勢引進港資共同開發東湖新村項目,同年12月第一個商品房小區開工建設,售價700元/平方米。

1980年國家正式實行允許住房商品化政策,准許職工私人建房、私人買房,准許私人擁有自己的住宅。而深圳特區的拓荒者也在這一年嘗到了「房地產」的甜頭,利用土地賺到了第一桶金,短短几年政府就賺取了數十億的土地使用費,首開國有土地有償使用之先河。

1981年,全國各地有100多家房地產公司成立,不過還都是政企不分的「混血兒」。 內地第一個對商品房實施綜合性管理並提供有償服務的小區:深圳東湖麗苑,交付使用。

1982年,在《深圳特區報》上出現了第一條房地產廣告。

1983年王石來到深圳,在1984年組建深圳現代科教儀器展銷中心,就是日後的萬科。「下海」是這一年的年度熱詞,如今叱吒在地產行業中的佼佼者基本都在這一年開始了淘金之旅。

1986年,政府開始學習香港的土地管理模式,即分離土地使用權與所有權,並且允許出售土地使用權。這也是我們當下70年土地使用權的開端。

1988年,第一個土地拍賣、按揭貸款,真正完全意義上的商品房小區——東曉花園在深圳竣工,當時售價1600元/平方米。

這十年我們看到了很多的「第一次」, 最重要的是土地所有權與使用權的分離、住宅商品化、土地使用權出讓等等市場化制度性的提出與建立,為房地產的發展提供了可能性。體制正在從計劃經濟向市場經濟過渡,土地改革從0到1已經邁出了第一步。

而以深圳為代表的個別城市敢為天下先,在土地改革上做了很多嘗試,也是最早通過土地獲利的。

這個時期的房地產資金投入、建成面積、成交量等相比現在要小得多,但是在一定程度上改善了部分城市居民的居住條件,並且為後期全國性房地產發展積累了很多經驗。另外很重要的是讓全從上至下所有人的觀念都發生了改變,在這個時期老百姓慢慢開始接受「房子是一種商品,而不是福利了」這種思想,福利分房制度漸漸退出歷史舞台,商品房時代已然來臨。

房地產行業在資本的運作下可謂是「野蠻生長」,但房地產的第一次寒冬即將到來。

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