整合萬科不成 華潤置地「開刀」自己 設基金業務

新聞來源：界面新聞

記者：彭飛

整合萬科不成，華潤置地選擇對自己「開刀」，這次是新設基金業務。

界面新聞獨家獲悉，華潤置地近日設立了新的產業基金事業部，這個全新的部門將作為華潤置地一級組織機構，由副總裁王堅強兼任總經理。一年前華潤置地進行區域整合與管理團隊調整后，王堅強曾分管商服事業部。

這是華潤置地一個月內第二次對組織架構進行大調整。6月中旬，這家公司曾將旗下的商業地產事業部調整為一級組織機構，由副總裁喻霖康全面負責。此次調整后，商業地產事業部和產業基金事業部地位提升，成為開發事業部的平級組織。

據記者了解，商業地產事業部的設立，與吳向東的規劃密不可分，吳也是「寶萬之爭」中的關鍵人物，曾有多家媒體報道稱，寶能系曾計劃推舉吳向東擔任萬科董事長。如今萬科股權之爭塵埃落定，各方喜迎深鐵，華潤落寞退場。

在今年1月初將所持萬科股份以372億元全部轉讓給深圳捷運后，華潤集團與萬科的關係就只剩當時董事會裡的三位代表。6月30日股東大會後，萬科最新董事會名單中，華潤的代表全部由深圳捷運取代，這家央企也徹底結束了與萬科長達15年的緣分。

整合萬科始願落空，華潤看起來正在「發奮」，全力做大華潤置地。

此次新成立的產業基金事業部，定位為華潤置地的產融結合平台，助力華潤置地做大規模、創新轉型為目標，圍繞房地產產業開展各類基金業務。業務範圍則包括股權類房地產基金、融資類房地產夾層基金、房地產相關創新私募股權基金、資產證券化等。

雖貴為央企，在融資成本等方面具有天然優勢，但受制於決策繁瑣和華潤集團對負債指標的嚴格管控，華潤置地獲取土地資源的方式與靈活性不及民企，這也導致最近幾年的規模增速相對緩慢。

據第三方機構統計，華潤置地今年上半年的銷售額約為630億元，同比增長約13%，排名全國房企第十一位。今年他們暫定的目標是1200億元，相比去年僅有一成增長。上半年銷售額破千億的房企達到七家，華潤置地已經落後第二陣營不少。

在此之前，華潤置地已經為產業基金事業部的設立開始了鋪墊。2016年，它們在房地產基金髮展方面已取得一些進展，與華潤資本、中信銀行共同發起設立的300億元境內住宅地產基金方案，已獲得華潤集團常董會的批准。

界面新聞了解到，華潤-中信銀行地產基金的合作架構為：劣后級資金為100億元，由華潤資本、華潤銀行和華潤信託合計出資40億元，中信銀行出資60億元，共同成立暫定名為潤信地產的母基金；另外中信銀行還將出資超過150億元，華潤銀行和華潤信託出資不超過50億元，再共同成立總規模200億元的優先順序子基金。

這支基金的GP（普通合夥）公司股東方面，中信銀行占股六成，華潤置地佔比31%，華潤資本持股9%，註冊資本金為1000萬元，華潤資本或其全資子公司進行中後台委託管理。

具體操作層面，這支基金在分為多個項目子基金投入到華潤置地的具體項目中，也可能與華潤置地聯合競拍土地，最終項目會由華潤置地持股51%，進行操盤管理和並表。

如果這支基金最終完成設立並啟動，將成為地產行業規模靠前的基金。另一家央企保利地產（600048SH）過去數年就通過旗下信保基金投資自己的住宅項目，獲得了更多發展機會。2016年底，信保基金累計管理規模已接近500億元。

華潤置地在住宅領域的投資基金設想還期望能與外資合作。它們已經與阿布扎比主權基金（ADIA）探討設立境外合資平台，共同投資國內住宅項目，目前的合作主要條款已基本達成一致。

另外，華潤置地的產業基金事業部今後還將包括寫字樓與商業地產方面的專業基金。今年它們就會啟動寫字樓基金的成立及落地工作，預計募資35億元；2018年將完成商業地產投資併購基金的設立，並開展購物中心REITs的前期準備工作，力爭在2019年實現華潤置地購物中心REITs上市，募資預計為100億元。

上個月進行商業地產事業部調整后，後續對這項業務進行分拆乃至單獨的資本運作，將成為華潤置地下一步的目標。如果能和產業基金事業部聯動，將使華潤置地旗下大規模商業項目儘早變現成為可能。

截至2016年底，華潤置地開業的購物中心已有22個，在營的投資物業總建築面積達到555萬平方米。這一規模雖然實現了在內地開發商中位居前列的租金收入，但大規模持有商業地產還是造成了短期內資金佔壓大，投資額受限等壓力。

近期這一系列調整，華潤置地最終目的是期望能拓寬房地產融資渠道、豐富項目的獲取方式，同時能釋放投資物業佔壓資源，加快資金流通，並通過撬動外部資金孵化和助推新興業務，促進資產規模升級。這家央企能否一掃陰霾，迎頭趕上，今年下半年將是關鍵期。