龍湖緣何加速？邵明曉：該快就快一點

邵明曉指出，拿地時對周期的判斷，對負債等指標的把握是門學問。龍湖一向用紀律來控制拿地節奏，符合管控指標就可以拿。對於下半年，龍湖方面認為從供需來說，將會趨向一個平衡，要謹慎對待各城市市場。

半年距千億僅半步之遙。日前，龍湖地產有限公司（0960.HK，簡稱「龍湖」）披露其今年上半年實現銷售金額926.3億元，同比增長140%，完成年度目標84%。在所有上半年超額完成業績指標的房企中，龍湖異軍突起。

7月下旬，龍湖高管團隊現身上海，從多個維度解釋了龍湖業績增長的原因。

在龍湖城市群布局裡，長三角的分量已佔30%，雖然目前還沒有達到對集團業務貢獻最大，但卻是一個充滿想象力的戰略高地。龍湖上海現有布局除住宅、購物中心，也包括聯合辦公、長租公寓等新業態，這些新業態將承擔龍湖盈利增長試驗田的作用。

龍湖集團CEO邵明曉指出，今年業績顯著增長，受益於樓市環境，也在於龍湖將存貨前置供應，並多元布局地產市場。「2014年三季度到2016年三季度，房地產處於上升機遇中的一個翹尾行情，這其中又包含了一二線城市去庫存與客戶購買熱情高漲的因素。」

邵明曉坦陳，龍湖今年上半年各個城市的供貨都是在往前跑，也造成了增長速度加快。

「從宏觀經濟角度，正在進行產業結構升級、新動能轉換，我們關注到各個大城市都在做。龍湖是長跑運動員，不會為一個相對短的目標去做資源的匹配、變化。」

存貨前置

龍湖人認為，存貨就是癌症。為具備更強競爭力，龍湖從整個運營體系入手，打造供銷存體系。

龍湖集團副總裁袁春指出，龍湖經過近兩年的打造，在內部從拿地到定位、設計開發等各環節形成了一個穩固的鏈條。只要稍微調緊一下，就可以前置供貨。

龍湖從去年第四季度開始，就把一些供貨提前。比如在今年春節之後、限價調控之前，龍湖很多項目都已按照正常市場價出貨。袁春認為，這一策略從後來看，也驗證龍湖因此享受到了銷售紅利。

「當市場發生變化，速度該快一點就快一點。」邵明曉說，龍湖不會過分超越、持續超越行業發展，未來還會堅持主業，穩健發展。

目前龍湖主航道業務就是住宅開發、商業運營、長租公寓、物業管理。長租公寓本質上也是投資型物業，有輕資本部分，但也有重資產部分。據上述高管透露，長租公寓的原理跟商業類似，均是基於對未來市場需求判斷所做的布局。

公開信息顯示，龍湖也在試水一展空間等內部稱之為「點心業務」的品種。「我們會把集團所有的戰略性資源往主航道業務上放。如果是投資型物業，則會堅持重資產模式。」邵明曉指出，這一戰略基於低資本成本的企業優勢。

把握下階段訴求

龍湖內部有一個鐵律，就是持續降低資本成本。而龍湖的融資成本較低這一優勢也是業內共識。曾有一名金融界人士向記者透露，在香港金融機構眼裡，內房股投資價值評價較高的房企包括龍湖與世茂房地產。

過去三年，龍湖是行業內唯一一家沒用過非標，沒做過前端融資的企業。除了開發貸、發境內公司債、海外美元債，龍湖在海外還有不擔保無抵押的信用銀團貸款。這是龍湖在香港的一個特有紅利。

龍湖持續低成本的融資戰略，為其做投資型物業打下基礎。據了解，該公司在研究西蒙、西田等知名企業后發現，這兩家公司持續以重資產模式做投資型物業，核心是資本成本。據第三方機構測算，在做投資型物業的回報率能做到6%已是非常優秀的水平，而龍湖要求資本成本要大大地低於這個才會去做。

龍湖的供貨一直在做相應的鋪排調整，包括投入埠的戰略支撐，產品研發、客戶研究、市場定位等。此外，龍湖強調低資本成本、保持兩位數以上的利潤增長，都是圍繞短期增長和長期可持續的增長結合。

龍湖集團上海公司總經理溫介邦透露，龍湖在上海市場嘗試最多的是TOD軌道交通＋物業的運營模式，比如虹橋天街。因為隨著上海城市擴張，未來一定是軌道節點的物業運營成為趨勢。上海龍湖已經做了很長時間的研究。

溫介邦表示，進入城市更新開發階段，龍湖開始布局遠郊，因為近郊如寶山、松江、嘉定市場發展已經成熟。如奉賢、金山、臨港等遠郊開發已經在公司內提上議程，環上海市場布局思路已經形成。今年初，龍湖已在浦東臨港拿工業用地進行開發。

溫介邦指出，上海公司在未來4-5年需要花力氣去做的，就是對上海下一個發展階段的訴求和當下的痛點有所捕捉，並基於此來建立龍湖業務體系和組織體系。

「謹慎」看待後市

對於龍湖拿地額度一直在增加的疑問，邵明曉指出這是與負債率相關的。據披露，龍湖此輪拿了不少商業綜合體項目，而這類項目本身門檻較高，所以能夠取得也得益於公司的資本成本策略。對於龍湖而言，商業綜合體項目一部分做住宅、一部分做天街，天街正好對應投資型物業，因為有門檻所以溢價也不高。

邵明曉指出，拿地肯定不是越多才越好，拿地時對周期的判斷，對負債等指標的把握是門學問。「對拿地周期的判斷，要是做到60分以下，公司就沒了；要能做到90分以上，你就是神仙，或者有內部消息。」所以邵明曉並不認為可以依靠個人能力作出精準預判，龍湖一向用紀律來控制拿地節奏，符合管控指標就可以拿。

龍湖此輪拿地布局在北京較多，基本上通過北京龍湖＋保利＋華潤聯合體組合拿地，還有通過與首開、中海等聯合。

綜合種種市場表現，袁春對下半年市場的判斷用了「謹慎」二字。「各地限購，加上貨幣政策、金融政策的收緊，導致市場會快速上沖的可能性並不大，但也不會出現斷崖式下跌。因為過往幾年的土地供應量，實際上比2013年、2014年甚至再往前還是少的。」

「從供需來說，將來會趨向一個平衡。」袁春判斷，之所以要謹慎對待各個城市市場，因為市場背景已經變了。這從需求端已經體現出來，以上海為例，二手房的成交量持續超過半年下跌，北京也是此類情況。

克 而瑞信息集團董事長丁祖昱指出，龍湖與萬科有不少相同的地方，都是在不斷發展的過程中做大做強。龍湖今天在商業地產、長租公寓、聯合辦公的布局，都會成為龍湖大生態體系當中一個重要的組成部分。這些也意味著未來房地產不會是單一開發銷售模式，而是複合型、系統化的生態體系。丁祖昱認為，龍湖在經過三五年的修鍊內功階段后，應該將厚積薄發。