香港樓市的「大時代」

看空者認為，市場已經走在最高點的鋼絲繩上，隨時有崩潰的可能，而看好者卻認為這只是一波行情的開始。

2017年將註定成為香港樓市的「大時代」，在繼續保持著去年以來的高增長態勢下，香港樓市迎來截然不同的兩種觀點：看空者認為，市場已經走在最高點的鋼絲繩上，隨時有崩潰的可能，而看好者卻認為這只是一波行情的開始。

近日，一些海外機構開始發表「看空」香港樓市的觀點。5月22日，花旗發布報告表示，香港金融管理局最新宣布的調控新政將足以凍結住宅市場。隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，預計新政將標誌著香港房價見頂，並維持香港房價2017年下跌15%的預期。與此同時，瑞信發表報告表示，金管局在短期內再推新招令人意外，但香港特區政府將在需要時限制槓桿程度，包括限制銀行放貸及買家借貸，香港二手市場以及外國人等人群將最受影響，預期會令成交量減少10%。

瑞信所說的金管局新招，即香港金管局5月19日宣布退出3項物業按揭逆周期措施以調控樓市，這是今年第二次加碼，其目的主要針對多項按揭及非本地借款人，分別下調按揭成數，更對銀行按揭風險權重進行上調。儘管如此，仍有開發商表示，新調控對樓盤銷情影響甚微。

這些開發商以積極的拿地態度回應著境外評級機構的看空預期。今年2月，龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價168億港元，成為香港「地王」；而在5月16日，經歷一輪激烈競價，香港本地地產商恆基地產（00012.HK）以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地，這塊香港特區史上最貴地皮，刷新「地王」紀錄，樓面地價也高達54萬港元/平方米。

內地開發商是從2015年開始大規模進入香港樓市，根據香港地政總署公布的相關數據，2015年推出招標的住宅地皮中，大約30%被內地開發商取得，貢獻了土地出讓金總額的55%。香港被本地開發商佔據的局面已打破，內地開發商開始成為香港土地市場的成交主力。

隨後在2016年，內地開發商不僅在內地激烈競逐，高溢價率爭當地王。在香港土地市場上，內地開發商同樣謀求有所作為。相關數據顯示，2016年，內地開發商在香港拿地金額接近200億元，包括萬科、中海、五礦地產、海航、龍湖與合景泰富等多家內地開發商均成功在香港拿下項目。

5月16日，香港地政總署公布了一幅商業用地及一幅住宅用地的招標結果。位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地，由恆基兆業以232.8億港元拿下；位於九龍啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地，中標者則為合景泰富與龍湖地產聯合體，成交價為72.3億港元。

其中，啟德地塊一共收到16封標書，來自萬科、新鴻基、長實地產、華潤置地、龍光地產等房企或聯合體，最終合景泰富與龍湖地產組成的聯合體出價最高，斬獲該地塊，這是合景泰富在2月份與龍光地產聯合拿下鴨脷洲「地王」后在香港的再次布局，龍湖地產則是首次正式進入香港市場。

合景泰富二度落子並不是個例，繼萬科、保利、綠地等「先行者」后，越來越多的內地開發商把業務半徑延伸到了香港。海航實業集團在2016年11月至2017年3月的5個月時間裡，先後在香港拿下4宗土地，共耗資272億港元。

而據香港地政總署統計，2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，其中內資企業佔據一半。

對於內地房企集中布局香港市場，資深金融與房地產評論員黃立沖指出，「內地房企習慣了土地價格的上漲，對未來更加樂觀，把在一線市場和部分二線市場的經驗套在了香港上。」

但是對於企業來說，拿地根本動力就是在於對未來項目盈利的預期，沒人會做虧本買賣。為了說明本次拿地價格的合理性，龍光地產方面給出了一套邏輯：「此次土地成交總價較高，原因是地塊位置佳和地塊規模大。而從單價而言，該地塊每平方呎樓面地價約2.21萬港元，符合公司預期。」

這套邏輯的參考對象是附近中海地產的「南區·左岸」高端產品。2012年3月，中海地產以25.38億港元的價格，投得鴨脷洲海旁道地塊，摺合樓麵價1.3萬港元/平方米，目前平均成交價為5.6萬港元，從去年開售至今年1月底已累計售出八成，去化率頗高。

從市場整體來看，截至2017年3月底，香港房價較2015年9月的高位超出4.5%，到4月，香港樓市均價環比上升2.2%，處於歷史最高水平。數據上漲幅度不大但成交十分活躍，今年4月份住宅成交量較1月份上升逾1倍至約7000宗。

雖然去年以來香港多次出台相關調控政策，並在今年5月19日繼續加碼，宣布銀行降低對涉及多於一個按揭的貸款比例，按揭比例上限下調10%；要求銀行對收入來自香港以外的貸款人收緊按揭，供樓占入息的比例下調10%，但是對於購房者的限制難以撼動內地房企的熱情。

萊坊高級董事及估價與諮詢主管林浩文表示，目前在香港開發單個住宅項目的利潤率在10%~15%，與內地一線城市的項目開發利潤水平相若，但考慮到香港稅率低，融資渠道多元化，以及香港樓市風險相對較低等因素，內地開發商對香港核心地段的地塊興趣越發濃厚。

除了在住宅市場的活躍，香港的寫字樓市場也成為內資資金追逐的熱點之一。去年全年，內資機構在香港的地產市場投資金額共達到412.7億港元，在單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓佔比達到74%。

作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%~3%的穩定租金回報，因而成為香港商業地產市場中的「香餑餑」。市場人士指出，以1999年為基期100，近20年來，香港住宅價格上漲兩倍，而寫字樓則增長了4.5倍，增速明顯高於住宅。

不過來自境外評級機構的預警也值得注意，花旗指出，隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，預計新政將標誌著香港房價見頂。瑞信的觀點是，近期的調控政策限制銀行放貸及買家借貸，香港二手房市場以及外國人等人群將最受影響，預期會令成交量減少10%。

不難發現，無論花旗還是瑞信，針對香港樓市的預警都是基於需求側的看空預期。而這部分需求的主要組成部分來自於內地和海外買家，目前由於外匯管控，這部分需求正在被壓抑。

去年2月，銀聯國際就向公眾重申一項規定：使用銀聯卡在境外(含香港)購買保險，單筆刷卡金額不得超過5000美元。此外，個人分拆結售匯行為」目前已被外管局納入了「黑名單」，這意味著以往內地投資者「螞蟻搬家」式的香港買房方式行不通了。

高力國際亞洲區研究及諮詢服務行政董事夏思堅分析，隨著人民幣匯率逐漸穩定，政府將會願意放鬆新的資本管控措施，因此投資海外房地產的內地企業，將很快恢復長期增長趨勢，但將更多關注亞洲地區。

高力國際提到，繼去年11月政府加緊資本管控后，資本投資亞洲以外房地產的熱度似乎有所下降，但對亞洲地區的投資仍居高不下。一季度，在亞洲以外的投資額達20億美元，同比下降49%，環比下降76%；而在亞洲以內的投資額達52億美元，同比激增62%，環比下降2%。

不過相對於個人買家，內地房企已經在集中布局香港土地市場。這部分土地在未來3~5年時間將化為新房持續供給香港樓市，如果缺少足夠多的買家，市場如評級機構預期下滑的可能性依然存在。

對於個人投資者而言，香港需要一個更充足的看漲理由。

今年兩會上，「研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃」首次被寫入政府工作報告，這也被視為繼「一帶一路」倡議之後香港迎來的發展新機遇。

香港受惠於大灣區應該有兩方面。一是市場——大灣區包括兩個經濟特區、兩個特別行政區，總人口逾6000萬，GDP超過8萬億元人民幣。二是金融，粵港澳銀行業總資產合共42.7萬億元，超過江浙滬「長三角」一成；據McKinsey預測，到2025年珠三角加香港的整體銀行盈利可達到1.44萬億元，超過東京、紐約而成全球最高地區，這些都可能成為未來香港樓市繼續增長的引擎。

目前來看，被泛政治化的香港似乎很難重開移民政策，吸引內地買房者的也就只剩下「粵港澳大灣區」的概念。

好消息~

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