12城住房租賃試點大掃描：離租房時代還有多遠？

導讀

這些發生在過去不到兩個月時間內的密集決策，或將帶領的房地產市場進入一個全新的租賃時代，一個長效機制逐步建立的時代。

讓以房為家的人接受租房時代還需要多久?答案也許並不如想象中那麼漫長。

8月18日，南京市人民政府網站發布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。

這是繼7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點以來，又一個出台試點方案的城市，也是繼廣州之後第二個明確提出「租購同權」的城市。

也是在最近的幾天，繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區規劃和土地管理局發布公告，將市北高新技術服務業園區兩幅商業用地調整為四類住宅用地(R4)，規劃為社會租賃住宅，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。

此外，21世紀經濟報道記者還獨家獲悉，上海市規土局已委託第三方機構在做租賃住宅政策研究，目前尚處於政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業用地向租賃住宅轉化的政策通道;租賃住宅土地全生命周期管理、部分產權化實現人力資本的財富積累效應、租賃住宅運營管理的租金租期進入退出設計等方面。

伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點方案的陸續出台，一時間，關於租賃住房的政策如七八月的雨點般密集落下。而這些發生在過去不到兩個月時間內的密集決策，或將帶領的房地產市場進入一個全新的租賃時代，一個長效機制逐步建立的時代。

為什麼是這些城市?

根據住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。首批開展試點的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。

21世紀經濟報道記者梳理上述城市歷年人口流動數據發現，它們都具備以下特點：

第一，外來人口佔比較大，房屋租賃市場具備一定規模;第二，二產和三產較為發達，能容納較多的外來人口就業和居住;第三，租金水平較為穩定。

以廣州為例，作為12個試點城市中常住人口最多的城市，2016年為1404.35萬人，並且自2014年以來增長均創新高，租金也同樣遞增。

上海中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉指出，此次試點城市出台的配套政策，可以說在鼓勵租賃市場發展方面邁進了一大步，有利於這些城市房地產市場的穩定，也有利於留住高層次的產業人才。

但是，顏莉又指出，配套政策的三個方向，是否有利於資源配置向租賃市場傾斜，還有待考量：比如，租購同權到底多少程度上能落地，解決多少租戶的公共服務問題?商改住的政策實施過程中，消防方面的細則如何?商改住后，水電收費是向居住看齊還是維持原有的收費水平?

城市分化下的租賃市場現狀

在首批開展住房租賃試點的12個城市中，北京上海這樣的租房需求「大戶」卻未被納入。業內人士認為，這與兩地人口政策相關：北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出台吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京對於租賃市場最大的影響應該是增加了19宗住宅70年產權的出租房用地供應，接近2萬套房源的增量對市場的影響將在一年後浮出。

此外，北京未來5年內將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。

上海則提出「十三五」期間增加70萬套租賃住房。一名知情人士分析指出，上海推70萬套租賃住宅只是預期性指標，不是約束性指標，部分來源於新增，部分來源於存量其他物業。「租賃住宅本來屬於保障體系，上海想把它摘出來，搞成三個體系，商品住宅、人才租賃住宅、社會救濟保障」。

顏莉指出，本輪針對租賃市場的配套政策有三個重要方向：第一，公共服務總體均等化方向，如一定條件下的購租同權;第二，閑置資源利用：允許符合規定的商業用房改造成租賃型住房用於出租;第三，對居住租賃的收入在增值稅方面的減免優惠。

值得關注的是，各地「租購同權」均要求增加購房者的權利，除了子女就學外，戶籍問題也備受關注。此前，除了一線城市和部分熱門二線城市外，其餘城市大都採用「買房即可入戶」的戶籍政策，但目前已有多個城市開始試水「租房入戶」。

例如7月28日，無錫提出，租房者只要滿足社保繳納和居住證申領均滿五年的條件，本人、配偶和未成年子女均可以落戶。

而在更早以前，鄭州、濟南兩地也明確了「租房落戶」概念，但都不涉及核心城區。

根據鄭州的戶籍新政，在縣(市)和上街區政府駐地鎮和其他建制鎮有合法穩定住所(含租賃)的人員，繳納城鎮社保滿兩年後可申請常住戶口。

濟南規定與鄭州類似，允許市內五區以外的常駐人員租房入戶，不過重點人群可以放寬條件。

事實上，不少城市此前就已經通過人才戰略的更新，對戶籍要求進一步放寬。其中深圳最新的《戶籍遷入若干規定》新增了「居住+社保」入戶渠道，對持有深圳居住證，且具備合法穩定就業和住所(含租賃)條件的人員，其入戶積分主要指標為參加深圳社會養老保險年限和擁有深圳合法產權住房年限(或合法租賃住房)。

而武漢、長沙、成都、西安等新一線城市和二線城市，今年也都陸續放寬了戶籍制度，意圖廣攬人才。

市場響應度空前

中原地產大陸區總裁賴國強認為，政府已開始牽頭，首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前內地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區有30%，新加坡高達70%-80%，差距還很大。

相較之下，美國和英國的情況與較為類似，城市聚集度高、產業集中度高，「社會+市場」模式可能是更適合現階段的租賃型住房的發展路徑。

據顏莉分析，上述模式有兩個特點：第一，土地拍賣和規劃時，已經考慮了租賃型住房的需求，並且會要求開發商持有一定比例的住房進行租賃運營。

第二，機構是租賃市場運營的主體，機構深度參與租賃型住房的運營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產運營的輕資產操作，還包括和政府、企業的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除;由企業承擔一部分租金負擔，以提高承租人的住房支付能力。

目前，很多城市在土地規劃環節，已經考慮了租賃型地塊的供給，「社會+市場」模式需要社會化機構深度參與租賃型住房的運營。

以上海張江近期成功出讓的全租賃地塊為例：承租人的租金稅負是否能在稅前扣除?科創企業是否承擔一部分租房支出?如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，並且切實幫助企業留住人才，那麼對租金上漲的擔心完全沒有必要。

上海租賃市場上也活躍著很多具有租賃住房管理專業經驗的機構出租人，如從事「散租」的「自如」和「青客」，從事「整租」的「灣流域」和「魔方公寓」等。這些機構尚在起步階段，但是已經引起境外資本的關注，如「灣流域」和「魔方公寓」已經獲得多輪境外投資。

因此，本輪租賃市場的改革，引入市場化力量參與管理運營，才是可持續發展之路。

日前，杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平台，平安集團旗下平安好房也在醞釀通過平台的系統對接，整合目前市面上的各類品牌公寓房源，為租房用戶提供更加真實的房源信息和一站式的服務體驗。

下一步，更多機構出租人參與到租賃市場的專業化、規範化操作;房地產大數據分析平台參與到租賃市場的管理和運營，租賃市場的大發展才能真正到來。

賴國強認為，租賃市場的發展是配合目前相對長期的限購限貸政策，也是政府建立多層次住房市場體系的重要一環。

不只是國企參與

南京市8月18日出台的文件中提到，「2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家;2017年民營和混合所有制試點企業不少於4家，到2020年底不少於10家。」這在已試點城市中尚屬首次提出。

實際上，各城市在落地政策的時候，仍然有很多實質性問題待解：比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產權所有者是兩家國企，而公租房的產權所有者是政府。產權的不同，決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。

顏莉認為， 租賃市場將來會不會掌握在國企手中，關鍵還是看國企是否需遵循了市場規律，採用合理的經營模式實現盈利，並從根本上促進行業發展。

據中估聯數據對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100萬-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低於1897套，在上海的租賃市場中佔比非常低。

根據上海市政府近期公布的《上海「十三五」住房發展規劃》，「十三五」期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。

這其中釋放了比兩地塊成交更強烈的信號，第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進行了區分，且租賃型住房佔比(41.1%)遠高於商品房佔比(26.4%)。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給(67.5%)，一個是保障條線的供給(32.5%)。

「在長期調控背景下，鼓勵租賃市場發展，供應首先要增加。」賴國強認為，租賃市場發展的基礎只有通過租購同權夯實了;另一方面，房企切入長租公寓也很迷茫。

觀察人士指出，目前來說在商品房中提高租賃比例還很難，政府希望大企業承包這方面的功能，目前12個試點城市的細則也還沒出來。不過資本市場已聞風先動，最近有幾家上市公司都在吸引資金進來，比如自如發行ABS，創新長租公寓新的生態。

賴國強較為看重相關法律法規的完善，市場化之外一定要有序保證讓條件達標的人同權化，目前國內尚未出現較為成功的模式。

他認為，下一步還會有支持租賃市場的配套政策出台，比如稅費等政策，逐漸引導租金恢復到健康水平，讓租客權利得到保護，金融政策也應同步跟進。