50城房租收入比：人們覺得租金太貴，房東覺得收不回本？

對於出門在外拼搏的人，租房幾乎是首選。但影響你選擇到一座城市租房的因素有很多，環境、發展前景、生活便利，還有租金。

最近，伴隨著各地紛紛出台鼓勵租賃住房的新政，租房成為了眼下的新潮流。12個試點城市大力推進住房租賃市場，為求抑制房價高漲，解決人們住房難的問題。

50城房租收入比

近日，上海上海易居研究院發布了《50城房租收入比研究》報告，數據一經發布卻引發了不少網友的唏噓感慨。

雖說政府鼓勵租房，但如今，租房也不易。

報告顯示，2017年6月，50城中超70%的城市房租都相對收入較高。其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

什麼是嚴重過高？

所謂房租收入比，就是指房租費用與個人可支配收入的比值，等於人均住房租金／城鎮居民可支配收入。這就意味著，以上四個城市的租房者每個月要拿出將近一半的收入付房租，甚至更多。辛苦工作掙下來的血汗錢，一般卻要交給房東，你願意嗎？

其中，北京房租水平最高，房租收入比高達58%，為50城之最。這說明在北京工作一個月拿到凈收入的近五分之三都被用來交付房租。深圳緊隨其後，房租收入比達到了54%，上海則為48%。如果把房租收入比33%作為安全線，北上廣深的租房者，大都屬於房奴。

更直觀地，就房租來看，北京月平均房租依舊最高，為2748元。上海第二，2319元。同時超過2000元的還有深圳，達到2211元。以北京為例，不僅房價位居全國之首，房租也逼近3000元。這讓你哪怕不買房，租房也不是就沒有壓力。

三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平，報告認為，這主要因為三亞部分房屋作為度假用途，並非剛性住房需求，而外地遊客承租的租金較高。

至於其他城市。人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。

報告中50城中房租收入比前二十強涵蓋了幾乎所有的一、二、三線城市。房租普遍超過了可支配收入的三分之一，遠在相對合理線分割線之上。

因此，對於在一二線城市工作的普通租客來講，房租加日常開銷，就不剩下什麼了。

在高房價高房租的大背景下，哪怕政府大力推進租賃政策，但落實到小市民的頭上，也許也並不見得減去了多少壓力。

要想改善這樣的情況，根據上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的說法，方法無非兩種：一是降低房租，二是提高收入。降低房租從整個房地產租賃改革來講，全國12個重點城市推行租賃政策，租賃政策後續有利於增加租賃的供應，對於抑制租金功能有積極作用的。另外從提高收入角度來講，肯定要增加租客們提高收入的競爭機制。

50城租金收益率

租賃顯然已成房地產當下最熱門的辭彙。對於租房者來講，大家都想租金有多低就降多低，但對於那些有兩三套房的「房東們」，最關心的卻是未來租金能漲多少。

8月20日，智谷趨勢發布了《租金回報率最全地圖》。數據顯示，城市的租金回報率普遍較低。

租金回報率怎麼算，就是（一年的租金—房屋保養費用）／房屋價格。

一般來說，5%以上的租金回報屬於適合投資的樓市。

看看國外的市場，美國的達拉斯是全球租金回報率排名最高的城市，達7.35%。在房地產網站Zillow上，達拉斯的房產市場健康指數是9.7，被稱為接近滿分10分的「非常健康」房產市場，僅有0.1%的負面資產反饋。

其他的，如美國的洛杉磯、紐約，日本的大阪、東京都有不錯的表現，租金回報率達到5%以上。相比之下，一線城市北上廣深的租金回報率就比較低了，僅1.5%左右。

在智谷趨勢發布的榜單中，國內租金回報率排名前10的城市中，沒有一個一線或者新一線城市，二線城市只有3個，三、四線城市佔到了70%。衡陽即使排名第一，回報率也僅為4.23%，不到5%的分水嶺。

一線城市就更低了。北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。排名分別為第94位、89位和95位。

原因是什麼？

不是因為國內租金便宜，只是房價太貴。再看一次計算公式，其實租金回報率就是租金與房價之比。國內的房產市場一直炒得火熱，房價高居不下，所以在這公式里，分母相當大。國內租金也並不便宜，但再貴的房租，比起房價，還是顯得杯水車薪。

這正是人們最頭疼的地方。

以一線城市北京為例，前面的50城房租比榜單中，北京排名第一，租金最高，房租比超過50%，說明對於租房者來說，北京租房最不容易，超過一半的錢給了房東。

但北京的房東容易嗎？也不，在後面的100城租金回報率榜單中，北京排名96位，將近墊底，是一線城市中排名最低的。這意味著，房東要靠收房租回本也相當難。

這樣的問題同樣反映在其他城市中。

問題不可能一次性解決，一次性讓國民全都能買上住房是不大可能的事情。正因為房價高漲，哪怕租金相對較高，但說明在大中城市內，租賃市場仍存在較大需求市場。

而未來政府大力發展租賃市場，無論對於抑制房價還是租金，都起到了一定的作用。不過要注意的是，政府需結合市場化手段，同時還要考慮加強政府扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

在人人能買房之前，實現人人能租房。在人人能租房之前，實現大部分人對於房產市場、對於自己的城市生活有信心和有期待。