還在等樓市下跌？還在等房產泡沫破滅？

2017年春節過後，部分城市房地產市場迅速回暖，成交量和價格都出現了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產調控力度。結合房地產新常態的長期趨勢，分析調控政策的短期影響，可以預計，當前房地產市場的波動正在出現一些明顯的變化。

在北京的房價快突破十萬的時候，先別急著呼天搶地，在神舟大地，其實還有比北京便宜1000倍的地方。

即便有這麼便宜的地方，但作為一個精英，你還是願意去北京買房，而不是去支援雞西，去建設玉門，去為家鄉的經濟添磚加瓦。因為你知道北上深的起點一定比家鄉要高，擁堵、霧霾和沙塵暴這些都是浮雲。

和一樣，很多窮國的中心城市房價也高，比如越南的胡志明市和緬甸的仰光。人口的稠密會加速知識和創造力的產生，是組織構架抬高了房價。

從房地產交易的產品結構觀察，二孩政策放開，三代同屋現象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結構變化導致改善型需求佔比上升。從萬科的產品結構比例可以看出，近兩年再次改善及高端產品成交佔比明顯上升，且成交比例增幅更大於產品供應的比例，存銷比下降很快，說明近期出台的調控政策可以說暫時壓抑了需求，但是，這些需求實際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何滿足這個目前受調控政策抑制著的需求，是將來調控政策恢復常態之後必須提前部署的。

在分化的市場格局下，的三四線城市去庫存仍是主要基調，熱點城市需求的擠出效應和信貸政策的傾斜，將有助於這些市場的銷售好轉，尤其是環一線城市的三四線城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個角度也顯示出的城鎮化正在發展到以城市群為主要載體的發展階段。

房地產吸納了大量的儲蓄和信貸，加劇了社會財富的不均衡。早期的炒房團和拆遷戶坐享新生代大量財富，其實就是一個時間和空間不對稱的掠奪。

即便所有人都知道這樣的壞處，但它還是不能就這樣被消滅。

房地產行業在意味著什麼？它讓GDP保持每年接近7%的增長，它讓商業銀行每年賺的盆滿缽滿，它是地方政府保證財政收入的重要基礎…

雖然調控政策開始發揮一定的效果，但是從供需數據觀察，目前看一線城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢趨於放緩或平穩，增大供應應當還是化解問題的關鍵。對於一線城市來說，土地供應的不足和對人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會因為政策面的階段性的收緊出現根本轉向。

加上一線城市之前就有相對嚴厲的限購政策，投機佔比相對較低，政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價壓力，但因為體量較小難造成市場價格的普遍壓力。其次，目前一線城市的庫存相對不足，二手房市場庫存也處於低位，目前鏈家北京可售房源不足2015年一月的一半。由於新房和二手房庫存同向減少，市場供需矛盾加大，因此，增大供應依然是這些城市的房地產政策長效機制的關鍵。

投資佔比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或將面臨房價階段性回調的壓力。部分二線城市的房價在2016年出現較大幅上漲，加上前期並無限購政策，導致大量投機資金的進入。值得注意的是，一方面大部分城市還是以新房為主，部分中小開發商可能會由於成交量下行、資金成本增加而考慮降價；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現增加，投資需求退出。因此在2017年對於投資佔比高、缺乏產業和人口支撐且在2016年已經出現價格大幅上漲的二線城市來說，房價可能會面臨階段性下跌的壓力。

三四線城市市場庫存壓力依然存在。對於三四線城市而言，在一二線高房價倒逼之下，部分三四線的房地產市場有所回暖，但是去庫存壓力依舊較大。

在短期內沒有明顯增大土地供應的條件下，提高存量房流通率、發展存量房市場，是解決供不應求、促進市場平穩健康發展的重要手段。與新房的供給周期不同，二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應，增加了市場供給彈性。比較主要城市的房價漲幅和百人流通量可以發現，百人流通量與房價成明顯的負相關，如成都、重慶，流通速度越快，房價上漲的壓力就會得到部分化解。因此，對於房價漲幅過快的一線和重點二線城市，需要積極盤活存量，促進房屋流通，提高供給彈性。從這個角度看，如果推出房地產稅，有助於提高在持有環節的成本，促使更多的空置房進入到二手房市場或者租賃市場，是有助於抑制房地產上漲壓力的。

文/昆少論金