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86家房企負債2.7萬億 償債高峰期明後年將至

截至4月13日,據Wind資訊統計數據顯示,按照申銀萬國行業分類,已披露年報業績的86家上市房企負債合計超過2.75萬億元,同比增長幅度達25.5%。

不過,這86家上市房企的總資產總計為3.7萬億元,同比增長幅度達24.1%,與負債增長水平相差1.4個百分點。值得一提的是,根據Wind資訊統計數據計算,2016年,這86家上市房企的平均負債率為74.3%,去年則為73.4%。

值得注意的是,《證券日報》記者注意到,上述已披露年報的86家房企中,有15家資產負債率超過80%紅線,佔比超過17%。此外,綜合近三年總負債增長比率來看,27家增長率超過100%,佔比高達30%以上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,2015年以來,鑒於公司債成本較低,房企大規模發行,這些債務還未進入集中還款期。另外,近兩年,有些房企採用ABS和永續債融資,這些債務並未計入負債中。鑒於以上多種原因,雖然不少房企優化了債務結構,但仍難以改變高槓桿的運營模式。

超兩成房企負債超300億元

根據Wind資訊統計數據顯示,在這86家上市房企中,超過百億元負債的房企總計為39家,佔比45%,超過300億元負債的房企有21家,佔比為24.4%,其中,萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和金地集團負債均超過1000億元,分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

從資產負債率的情況來看,不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算,截至2016年底,資產負債率大於80%房企佔17.4%,在70%-80%之間佔比為20.93%,60%-70%之間的佔比為21%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學,高達98.7%。

值得注意的是,一些標杆房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計,截至2016年底,萬科A資產負債率為80.54%,同比上漲不足3個百分點。此外,不少房企負債率在下降,包括招商蛇口、首開股份等企業。

眾所周知,衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內,有多項指標,但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉,截至2016年底,數據可查的63家房企短期借款總計1087億元,較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地產企業短期償債壓力有所減緩。

據來自海通證券姜超等分析師的一份研究報告顯示,2016年度前三季度,房企短期資金充裕,負債規模攀升。主要是因為2015年下半年以來,上市房企貨幣資金快速推高,經營活動現金流凈額由負轉正,促使房企短期現金流充裕。

但值得警惕的是,地產行業有息負債攀升,2016年三季報顯示,132家A股上市房地產開發企業有息負債總額達到了2.08萬億元,較2015年三季報增加了3234億元,同比增長18.5%。而據《證券日報》記者整理數據獲悉,上述86家上市房企有息負債高達1.07萬億元,同比增長17.6%。

姜超認為,企業分化明顯,部分中小房企槓桿率驚人。龍頭房企負債率不高且多有下降,且本輪周期中貨幣資金有較快積累,資金充裕,而部分中小企業投資較為激進,負債率持續走高。

由此可見,通過以上數據分析,多數標杆房企負債端風險看似可控,但多數房企負債規模攀上新高的現象仍難以改變。

償債高峰期明後年將至

事實上,基於公司債發行門檻低、融資成本低等優勢,2015年全年房企發行公司債規模高達4302億元,其中下半年佔比達到95%,2016年前7個月,已累計發行5760億元,超過去年全年水平。此外,有分析師稱,近年來,在房企的融資結構中,銀行融資的佔比普遍出現明顯下降,而票據、債券等佔比明顯提升,如中海地產、融創、旭輝等房企的債權融資比重都較公司債放開前有明顯調整。此外,近兩年房企融資模式有所創新,比如購房尾款、物業費等ABS融資,還有其他非標債權融資和民間借貸等方式。

以富力地產為例,有分析師表示,截至2016年底,若包含永續債在內,其凈負債率上升6.3個百分點至173.9%。富力地產管理層表示,大幅降低公司的凈負債率,需要依靠A股上市,而非僅僅依靠運營。如果順利的話,管理層預計公司將在2017年第三季度上市。但是,由於地產公司的融資渠道受政府緊縮政策限制,預計該上市計劃依然存在不確定性。

值得關注的是,自2016年12月份以來,公司債收縮,幾乎無放行。另外,相關部門正在通過各種措施降低槓桿率。

姜超表示,預計未來房企償債能力惡化,企業分化加劇,收入將受銷量下滑拖累,經營現金流凈額或將再度轉負,致短期償債能力明顯弱化,但好在今年地產行業貨幣資金較充裕,短期內償債仍可保證。但長期償債壓力大,要警惕債務償還高峰的來臨。截至2016年10月份,存量地產債規模約17698億元,到期分佈集中在2018年到2019年,具體來看,2018年將有4927億元的存量債到期,2019年將有5032億元存量債到期,中期償債壓力較大。地產開發貸等貸款多為3年期,本輪地產周期中產生的大部分貸款將在2019年前後面臨到期。

此外,姜超等分析師還認為,企業分化將加劇,大型房企緩衝能力強於中小企業。大型房企資金量較充足,償債能力狀況較好,對銷量下滑的緩衝能力較強。且本輪地產周期中多數龍頭企業拿地有節奏,存貨銷售比普遍較低,未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣於大型房企,資金鏈脆弱,對銷量下滑的緩衝能力較弱,未來可能有償債風險。



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