手頭缺地房企"惜售",濟南多樓盤"無房可賣",3月CBD地塊出讓又要引發搶地大戰?

春節假期過後，濟南樓市略顯冷清。受到2016年年底多輪調控的影響，近三周以來，濟南入市房源量不足千套，開發商與購房者的積極性不高，雖然成交量在上周出現了一定的上漲，但並不能代表樓市開始回暖；除了成交低迷外，濟南房價也開始微跌，根據國家統計局發布的數據顯示，1月濟南新房均價環降0.1%，二手房也迎來了21個月的首降。

看點

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房價趨穩回落 1月濟南新房二手房價格紛紛下跌

22日，國家統計局發布70大中城市房價變動情況，在15個熱點城市的新房價格中，僅1個城市出現環漲，其中濟南微降0.1%。自去年12月限購后，濟南房價結束連月上漲，下降約0.3%。1月雖降幅縮小，但仍可以看出，自加強調控后，濟南房價正朝穩定方向發展。

除了新房價格出現下降外，二手房房價也迎21個月來首跌。據相關平台發布的二手房價格數據，從2015年5月至2016年12月，濟南二手房價格有18個月出現環比上漲，2個月持平，今年1月二手房價首次出現環跌，跌幅約為0.2%。

看點

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年後濟南僅3項目推盤入市 多數樓盤「無房可賣」

眾所周知，自2017年開年以來，濟南樓市較為冷清，開發商推盤熱情並不高。據鳳凰房產統計，節后三周以來，僅有三個項目在上周推出房源，除了位於西客站片區的龍湖水晶酈城開盤當日售罄，另外兩個的去化率則表現一般，其中位於文庄片區的樓盤開盤當日僅售出3成房源。對此，業內人士表示，西客站片區樓盤雖然價格較去年有所上漲，但隨著宜家、麥德龍等配套陸續跟上，在此處購房性價比相對較高；而文庄片區樓盤周邊配套一般，價格卻較去年翻了一倍，所以其價格因素對成交造成了一定影響。

綜合來看，近日濟南樓市的持續低迷主要與兩方面因素有關。一方面，按照「濟六條」的要求，濟南商品房預售門檻提高，要求規劃12層以下住宅單體主體結構完工後，12層以上住宅單體主體結構完成一半（不少於12層）後方可辦理辦預售證，對銷售均價高於開發成本20%以上的住宅項目嚴格審查，涉嫌暴利的，限制辦理預售證，這就導致了不少樓盤辦理預售證的時間變長，除了消化去年少量的庫存房源，不少開發商陷入著「無房可賣」的尷尬境地；另一方面，目前濟南不少開發商都面臨缺少土地與相關項目儲備的問題，因此即使手上還有一定量的房源，也不希望將其全部推出，而是選擇放慢銷售速度，另外有業內人士表示，雖然目前房價整體出現微降，但熱點樓盤的價格仍存一定的上浮空間，所以不排除部分熱點樓盤開發商對項目價格上漲、利潤增大抱有期待，所以兩方面因素導致了房企「惜售」現象的產生。

對於眼下的市場行情及價格變動，有專家認為，「從目前來看，濟南市場的住宅供應量還是不足的，市場上的房源並不多，至少要等到四五月份傳統買房旺季的時候，看看市場反應，才知道房價走勢如何」。

看點

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3月初兩大波CBD地塊開拍 熱點地塊再引搶地大戰？

儘管近來樓市頗為低調，地市卻格外「熱鬧」。上周章丘區迎來雞年首拍，除三宗地流拍外，剩餘17宗地合計攬金22.79億元。此次土拍，山大主校區附近的商住混合用地遭激烈爭搶，歷經近6個小時，約三百輪競價後方成交，最終樓面均價高達4427元/㎡。

3月初，濟南市區將迎來兩次土拍，CBD地塊或成關注重點。據悉，3月1日即將出讓的土地包括1塊中央商務區控制中心，1塊天橋區商業用地，兩塊唐冶片區的商業用地以及11塊捆綁出讓的CBD用地。其中CBD用地包含6塊住宅用地。據計算，此次住宅地塊起拍在8355~10380元/㎡之間。

根據規劃，2017-G001地塊將建360米的超高層。有媒體曾報道，根據CBD相關規劃方案，在CBD中央建5座高度約220~420米的塔樓，其中420米的最高層已被綠地摘走，當時成交底價約為6500元/㎡，目前綠地IFC中央公館已開盤兩次，首開均價約23000元/㎡，二開約24000元/平。如今底價最高已達萬元，價格上漲幅度之高令人難以置信。

僅隔一周，3月8日的土拍仍以14塊CBD地塊為重點，另外還有4個城中村工程改造地塊。14塊地塊中包括5宗住宅用地，從其容積率與規劃來看，2017-G021的容積率最高在8.85，預計也是超高層。

在去年12月召開的CBD綜合交通規劃專家諮詢會上，濟南市規劃部門有關負責人曾透露，從2016年到2020年，「核心區的5座塔樓將全部建成，目前綠地已開工第一個，另外的4個中一個是平安、一個是華潤，其餘的還在洽談中」。另據1月25日的《濟南日報》報道，市投資促進局2017年將加快平安CBD綜合體、華潤CBD綜合體等項目的推進速度。種種跡象表明，3月土拍的兩座超高層或已被平安與華潤提前「預定」。

3月25宗CBD土地的出讓預示著CBD建設步伐的加快，而CBD作為目前濟南最熱的區域，其地價與房價走勢也是讓人充滿期待，至於其能否再次點燃地市，且看3月土拍結果。

如今來看，濟南樓市面臨的處境並無太多利好，一方面限購、限貸、限價等調控政策毫無放鬆跡象；另一方面開發商又因「儲備不足」而被束住手腳，推盤入市的步伐慢下來。面對如此特殊的樓市處境，購房者亦逐漸回歸理性，不再盲目出手，整個濟南樓市似乎呈現出一種平靜狀態。對於購房者的置業方向，有專家指出，雖然目前濟南房價逐漸趨穩，且官方數據亦顯示有所回落，但熱點區域房源仍處於緊張狀態，部分樓盤甚至供不應求；與此同時，非熱點樓盤價格下跌空間卻較大，因此剛需購房者應理性思考，做出最佳選擇。

鳳凰房產濟南買房群

總群：167790553

東部群：498290185

西部群：306926423

南部群：262894054

北部群：498316585

學區房：419157834

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