天府新區年價格漲幅達49% 成都新房比二手房平均貴2成

成都的房價在經歷了去年的一波上漲之後，已經讓不少購房客戶將目光轉向價格相對便宜的二手房市場。根據房觀察指數統計，成都各熱點板塊二手房的房價竟比同區域的新房房價平均便宜了23.24%。

根據中成房業的數據顯示，從2016年1月至2017年1月，大成都範圍內的住宅價格上漲了9.6%，達7726元/㎡，而存量減少了480萬方，下降約17.29%。

此外，房價漲幅較大兩個區域為天府新區和青羊區，分別上漲了49%和47.1%，平均單價為11630元/㎡及14784元/㎡。而作為一直滯漲的金牛區，全年房價僅上漲了2.6%，存量也只是出現了小幅的下降。

具體數據詳見下圖：

在房價快速上漲的2016年，不少板塊的二手房價的表現卻相對穩定。因此，二手房與新房的價格差異也成為區域內房價是否虛高，是否具備漲價潛力的一個參考。

為了還原真實的房地產市場，房觀察指數分析了包括天府新區在內的七大城區，54個熱點板塊的新房及二手房數據，發現新房與二手房的價差因區域的不同，有著明顯的差異，這也從側面反映出成都樓市的不均勻發展。

錦江區

中港CCpark拉高區域新房價格

新老物業價差超8成

錦江區的新房主要集中在攀成鋼區域，區域房價已經超過20000元/㎡，其區域內老舊小區的價格也隨之上漲，但因不少小區年限已久，因此二手房價穩定在13000元/㎡左右，新老物業價差約為50%。除了攀成鋼，東客站板塊也與攀成鋼的情況類似，目前均價在12000元/㎡，但區域的二手房卻相對便宜，僅為8200元左右。

中港CCpark臨近靜居寺板塊，周邊多以老舊小區為主，9350元的均價比中港CCpark的17500元便宜了近87.1%。除此之外，附近的如川師、琉璃廠等板塊目前都暫無新項目推出。

成華區

區域各版塊價差穩定

建設路新老物業價格基本持平

成華區目前新老物業價差相對穩定，李家沱、萬象城、東郊記憶、理工大學等熱門板塊的新老物業價差都處於20%-30%上下。較為冷門的建設路、萬年場和龍潭寺等板塊的新老物業價格更是幾乎持平。總體來講，成華區整體的房價及分佈都較為均勻。

金牛區：

價差兩級分化嚴重

一品天下新老物業價差102.63%

雖然金牛區全年的房價漲幅僅2.6%，但這僅是平均水平，在少數特定的區域，其房價漲幅並不算小。熱點區域新房價格快速上漲，也讓該區域的新老物業價格出現超過100%的差異，如龍湖在一品天下的高端精裝項目紫宸，均價在18000元左右，而該區域內的二手房價僅不到9000元。

由此看來，除了有特定高端項目入市的一品天下外，駟馬橋、蜀漢路、外金沙等區域的新老價格差異均較少，區域市場穩定。

青羊區

新房數據較少 以存量房為主

二手房價超14000元/㎡

青羊區是典型的以二手房為主的市場，在調查的8個熱點板塊中，僅有外光華、萬家灣與金沙板塊有新項目推出，其餘如府南新區、西南財大等片區均是以二手房為主。

青羊區一直以教育、醫療等配套完善而備受購房者關注，區域價值是青羊區的內在價值點。也正是由於這個原因，青羊區的二手房市場相較於其他區域需求更為旺盛，且僅有的三個存在新增項目的區域，價差也處於正常區間範圍內。

武侯區

新老物業價差僅15.65%

區域市場較為穩定

武侯區是7個城區新老物業差距最小的一個區域，新老物業價差僅為15.65%。如紅牌樓、雙楠、外雙楠等熱點板塊，其新老物業價差均維持在20%-30%左右。

值得注意的是簇橋板塊，其二手房價反而高於新房房價，該板塊未來的房價值得期待。

高新區

中和、新會展價格差異較大

大源二手房價已接近新房

高新區的新會展板塊與中和板塊是去年房地產行情中的典型板塊。新會展目前新房均價已經達到22000元/㎡，但板塊內的二手房還處於13000元/㎡的水平，這意味著將近70%的價格差。

反觀中和板塊則是傳統的老舊板塊，城市面貌有待提高，但去年的幾次土拍后，中和的樓面地價已經上升到了區域內二手房的房價水平。在北大資源、中德、朗基等多家房企的深耕下，區域的房價已經超過了不少主城區的項目，其均價超過了14500元/㎡。

天府新區：

九里晴川促廣都二手房價上漲

麓山逐漸降低購房門檻

廣都板塊是天府新區房價漲幅最大的板塊之一，也是天府新區中新老價差最大的區域。根據房觀察指數分析認為，該區域新房價格的提升主要來自於龍湖九里晴川的熱銷。

另一個值得注意的板塊是麓山，麓山目前二手房主要以高端改善型產品為主，均價在17000元以上。但從目前麓山的新房市場我們發現，板塊內的項目已經從高端改善逐步演變出更多的普通改善產品，其價格門檻也已經降低至13000元左右。

房觀察指數分析認為，在存量充足的區域，其二手房的房價代表著區域內真實的房地產需求。若新房價格大幅超過二手房價，則需要警惕房價虛高的風險，如新會展板塊，中和板塊，東客站板塊等。若二手房價略低於新房價格，則表明區域市場穩定，房價不會有下跌風險，本次調查中大部分板塊屬於這種狀態。而二手房市場高於或與新房持平，則表明區域房地產需求旺盛，房價有進一步上升空間，如麓山板塊、簇橋板塊等。