地產大佬集體看空！房價的邏輯正在改變

本輪調控自2016年10月開始，在連續加碼之下，已有半年時間。

反而引發了一輪恐慌式搶購。從一線的北京廣州，到二線的杭州成都，到佛山，到廣大三四線。

北京廣州等城市又再出重手調控政策。

這迥異於以往任何一次調控。槓桿已經很高，政府已經喊打，市場的瘋狂有增無減。

然而房地產大佬已經開始集體看空。萬科、融創、綠城，近期對房地產市場發出悲觀甚至「非常非常悲觀」的聲音。

綠城：投資投機客佔40%，今年會消失

浙江本土地產巨頭綠城直言：2016年新房銷售12萬億里，有5萬億是投資或投機購買。

綠城去年只拿了九個項目。去年大體新房銷售金額12萬億，其中5萬億是投資或投機購買，其餘7萬億為購買者自住，而今年預計在調控下會降到7到8萬億。

這意味著綠城對房地產市場的判斷極度悲觀，一方面認為目前市場買盤裡有接近一半都是投機資金。另一方面，它認為今年市場里這部分投機客會消失。

過去房地產市場里從來沒有一年下降幅度會達到40%。或許是對上一輪調控中綠城險些破產心有餘悸。

融創孫宏斌：非常非常悲觀，去年10月之後不拿地

融創董事長孫宏斌從去年底就開始警告本輪調控力度幅度超過以往。

今天他再度悲觀論調。

「房地產行業下行風險特別大。政策收緊厲害，現金流收緊。房價不一定會暴漲，房價不暴漲買的地就有問題。本輪調控會超過任何想象。」

貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業現金流，貸款減少，房價肯定會受影響。這個行業風險很大，風險大不是因為市場，因為現在買的地要虧錢。

如果真的政策放鬆后，我也不大相信會放漲，因為房價已處在高位上了。我們對市場是非常非常悲觀的，我們從去年十月份開始基本上就不拿地了。

萬科：做好準備，迎接房價下跌！

萬科在業績發布會上表示：

將對三四線城市保持謹慎，並為存貨跌價準備了13.8億元。列出的下跌城市名單分別為：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通。

對於目前國內房地產市場的發展，萬科董秘朱旭表示，儘管市場十分繁榮，但背後卻存在著隱憂。快速的發展其實並不適合房地產的健康發展。

報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%。原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

對於樓市形勢的判斷，萬科指出：短期來看，市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自 2016 年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。

王健林：希望2018年萬達不再有地產銷售收入

「到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標。」王健林強調。

此前王健林希望萬達把計劃2017年後開業的重資產項目全部轉讓，「2018年萬達將不再有地產銷售收入」。

這一輪房地產調控之所以引發大佬集體悲觀，不止在於房價本身。

1、居民繼續加槓桿，將過度消耗信貸資金，引發經濟全面扭曲。

2、實體企業已不堪重負，繼續金融-地產的循環，將導致其他領域難以為繼。

3、外圍經濟形勢已經十分不妙。無論美國追求貿易平衡還是加息，都是一把懸劍。

經濟學家對樓市泡沫的對賭

博鰲亞洲論壇上國內主流經濟學家關於樓市泡沫做了一場大對賭，支持房價下跌（泡沫）VS上漲（不存在泡沫）幾乎是10：1，只有賈康一人認為房價未來還會上漲。

支持樓市泡沫的一方

北京大學姚洋：我們現在整個政策都是為富人服務。「老百姓是需要被教育的，房價漲的時候，大家都覺得的房價會一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛。政府真的沒有必要管理房價，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。」

「我們現在整個政策都是為富人服務，我們要求低容積率，看看一線城市的房子多數在10層左右，極其浪費，把所有的住房加倍，平均20層，你看看供給上去了沒有，我們是作繭自縛，我們要抑制房價，實際上還是在為少數人服務。」

國家金融與發展實驗室李揚：房地產調控將著眼點放在房價上是本末倒置，最應調控的是影響房價的制度。「從90年代末期到現在，房地產調控有哪一次成功了嗎？沒有。說明根本就沒搞對。」國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，房地產調控將著眼點放在房價上是本末倒置，最應調控的是影響房價的制度。

在李揚看來，房價高低本身並無問題，就如股價高低一樣。他建議，應當回歸住房作為民生必需品的本質，由此出發思考調控問題。

房價逐年上漲但土地供應逐年下降的情況，在部分大中城市已有出現。李揚認為，房地產調控應當首先確定城市化步調與土地供應的穩定關係，打比方說，「一個城市增加了1萬人，就要增加1平方公里住房用地」，而不是將二者分開管理。他認為，居民解決住房應當以租為主，而非以買為主。現實中，國內還是以買為主。

反對泡沫的一方

賈康：可以預見未來15年左右，北京、上海、深圳不要希望均價上揚曲線能轉變成下行曲線，不存在這種可能性。頂多是上揚不那麼陡峭，遏制住那些肆無忌憚的風潮造成社會不安的問題。

「泡沫學術上都存在，泡沫的認定見仁見智，一般泡沫破了之後大家才知道什麼量值以上屬於泡沫。樓市泡沫破滅的前車之鑒是日本。但大家別忘了那時候日本城鎮化水平77%。

但最新的統計局的數據，2016年戶籍人口的城鎮化率是41%，還處於一個經濟體城鎮化發展加速發展期的前半段，按照國際經驗來講還要增長30%才會轉為低頻發展，這個時候還有4億人從農村到城鎮，」賈康說。

按照他的觀點，一線城市帶動的住房平均成交價的上揚是符合經濟學分析的，總的趨勢是供不應求。

「房價漲10%能買下上交所所有公司」

房價現在漲到了什麼地步？港交所首席經濟學家巴曙松用了一個形象的比喻：「(房價)再漲10%能買下上交所所有上市公司，再漲20%可以買下上交所和深交所所有上市公司，再漲30%可以買下上交所、深交所和港交所所有上市公司。」

他笑言：「現在不懷疑房價(會漲)的問題，漲到什麼時候可以買下全世界今天可以討論。」根據去年底的數據估算，房產總量是270萬億元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起來約70多萬億。

巴曙松表示，市場形成這樣的共識其實是很可怕的，(房地產)和其他的資產類別的價格差異太大，這樣銀行其實也有很大的風險。「它把銀行放在一起了，再加上形形色色、不受監管的理財產品，如果房地產市場出現正常的周期性波動，屆時將由此波及到銀行界和相關聯的理財產品，這是非常值得關注的，」他說。

房價的邏輯在改變！

思考房價的問題，關鍵在於邏輯。

但房地產市場最缺的恰恰是邏輯，人們對房價的判斷，大多基於一種群羊效應，價格上漲的時候追漲，價格下跌的時候拋售。

以本輪房地產的周期為例，本輪房地產的反轉行情最早始於2014年9月30日，在全國房價開始全面下跌之時，中央政府開始出台救市政策，繼而在2015年「3.30」房地產政策回到2008年救市模式。

同樣的道理，在市場陷入瘋狂模式之後，動物精神遠超人的理性，各種投機因素將使市場的表現大大超越任何原理和規律的範疇。

這輪房價的上漲有預判，但上漲如此迅猛，持續的時間如此之長，甚至在去年「9.30」之後，在高層三令五申「房子是住的，不是炒的」基調下，一些熱點城市仍然瘋狂炒作，逼迫政策不斷加碼。

但市場陷入房價不會下跌的幻覺的時候，人們只會看到眼前的瘋狂，而看不到邏輯在悄然起作用。

轉載自：中華元智庫

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