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濟南新房源緊缺 不少樓盤暫無房可賣 土地供應將左右樓市方向

  3月30日,青島繼「3·15限購令」后再度加碼,認貸又認房,3月31日起取得《不動產權證》兩年後方可買賣。同日,淄博市對商品房網簽備案規定作出相關調整,購房人同一樓盤最多買兩套,網簽價格只能在預售價格10%範圍內浮動;否則需向信息中心報備或辦理預售價格變更手續之後,方可網簽,新規定自4月1日實行。

  與此同時,從全國來看,北京「離婚一年買房算二套」,成都部分區域「不準跨區域買房」……如果說此前樓市調控是限購限貸的「V1.0」版本,那麼3月份以來的調控正式升級為「V2.0」,調控政策更加精細化。

  雖然濟南暫未跟進第二輪限購,但經濟導報記者在調查中發現,自濟南加碼樓市調控以來,房地產市場相對變冷,但整體供應依舊緊張,不少樓盤均暫時無房可賣。

  接受經濟導報記者採訪的業內人士表示,目前市場供應情況很緊張,庫存相對較少。

  「不過隨著各大樓盤開發進度的推進,不少樓盤將會在下半年集中入市,濟南東、西、北部片區不少樓盤已經在為下半年拿預售證、開盤做準備了。」濟南一本土房地產開發企業的項目經理馮澤瑞表示,「調控的目的是為了讓瘋狂的樓市降溫,增加土地供給才是控房價的治本之策。」

  房源暫時緊張

  「不好意思,我們現在暫時沒有房源了。」4月1日,當經濟導報記者走進位於濟南東部的和潤幸福城售樓處時,銷售顧問說,「這個月我們可能會加推一部分房源,建築面積約在76平方米到185平方米不等,具體價格尚未出來,估計應在1.5萬元/平方米左右。」

  同樣的情況也出現在位於濟南南部的MALL城市之星,其銷售顧問告訴經濟導報記者,目前無房源在售,4月份可能會加推新房源,面積在98平方米到175平方米不等。

  在力高瀾湖郡,經濟導報記者了解到,該項目暫時無可售房源,但可能會在不久后加推一批,戶型建面為97平方米和120平方米。「具體價格暫未出來,應該在9000元/平方米左右,預計2018年6月交房。」該樓盤的銷售顧問說。

  而在綠地IFC中央公館,經濟導報記者獲悉,二期B13地塊的住宅仍在銷售,但剩餘房源不多,均價2.4萬元/平方米左右。「如果對現在的戶型和樓層不滿意,可以考慮我們正在認籌的B12地塊底商、B9地塊住宅。」銷售顧問這樣說。

  一直以來,很多人認為,濟南西客站附近的樓盤銷售情況並不好,但經濟導報記者調查中發現,西客站附近的不少樓盤也無房可售。

  市民黃靜便是西客站某樓盤的「冬粉」之一,事先她一再到該樓盤去看房考察,和樓盤的銷售員反覆溝通,本以為有機會買到一套剛需房,可是近日再去看房時,被告知已經沒房了。

  在位於濟南西客站片區的龍湖水晶酈城,置業顧問告訴經濟導報記者,「現在住宅已經全部賣完了,一套都沒有了。」儘管暫時沒有房源,但售樓處還有不少人,置業顧問表示,現場客戶是集中籤合同的。而據經濟導報記者了解,就在3月下旬,水晶酈城加推最後一棟住宅樓,凌晨4點開盤,5點就宣布售罄。

  經濟導報記者在濟南西客站片區調查發現,目前,西客站片區在售的項目確實很少,像龍湖、綠地、恆大等很多項目都已經是尾盤,僅有鑫苑世家公館會在下半年推出新品。

  同樣,從最近一段時間的網簽數量上看,成交量也相對低迷。3月19日,住宅成交136套;3月23日,住宅成交181套;3月25日,住宅成交41套;3月26日,住宅成交量更是低至33套……種種跡象表明,目前濟南市新房供應情況相對緊張。

  馮澤瑞告訴經濟導報記者,這種供需失衡不是市場的局部,而是濟南市場的一種整體現象。除了唐冶新區等曾經熱門的供應區域,今年年初以來即使是供應比較大的地方,如華山、雪山等區域,在售房源也比較少。

  在馮澤瑞看來,在這種供需比例之下,近期市場仍然呈現出一種購房亢奮的狀態。除了龍湖水晶酈城清盤外,近期多個樓盤也多是開盤便近乎清盤。

  「由於接連對市場調控限購限價,加上沒有去年的房價瘋漲情況,市場未現去年的購房瘋狂度,但在供需失衡、一房難求的行情下,各行業購房群體普遍存在購房焦慮和恐慌心理,猶如2007年前後曾經的市場房源斷供情形。」馮澤瑞分析道。

  新房下半年集中入市

  在馮澤瑞看來,之所以出現這樣的情況,一方面是開發商手中的土地不多,另一方面去年部分存貨「去化」較多,再加上宏觀調控預售監管,政策口徑發生變化,「方方面面的因素,決定了目前市面上可供應的量處於一個非常緊張的狀態。」

  在濟南一家營銷策劃公司負責人楊朝星看來,今年上半年樓盤供應量驟降,也與濟南的調控政策有關。

  根據濟南的調控政策,12層以下樓盤必須封頂、12層以上樓盤必須蓋到一半(且超過12層)才能拿到預售證,這令市場上新產品的入市速度受到影響。

  經濟導報記者從濟南住宅與房地產信息網上看到,整個3月份,濟南市區拿到住宅預售證的樓盤並不多,只有水晶酈城、東城逸家、鳳凰城、東城花苑和海爾綠城等幾個樓盤。

  「隨著各大樓盤開發進度的推進,不少樓盤將在下半年集中入市。」馮澤瑞表示。

  「不少開發商今年的任務壓力並不小,隨著下半年房源集中入市,預計整體樓市價格也會比較合理。」楊朝星認為。

  據楊朝星介紹,他手中代理的多個項目目前均無房可售,但開發商已經為今年儲備了房源,等著工程進度完成,估計應該在下半年就能入市。

  實際上,經濟導報記者在調查中了解到,儘管距離下半年還有一段時間,但4月份可能會出現一大批新房源集中入市。

  楊朝星說,「據我了解,在4月份加推房源的樓盤應在20個左右,既有濟南市區的,也有章丘區的。」

 加大土地供應是根本

  「限購只是手段,不是目的。」馮澤瑞說,「主要是讓房地產回歸居住屬性。」

  如何讓房地產回歸居住屬性?馮澤瑞認為,加大土地供應才是根本。

  今年山東兩會期間,山東省住建廳廳長王玉志說,樓市調控要堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」這一原則,今年將加大濟青兩市土地供給力度。這也意味著濟南2017年土地供應或迎來新變化。

  從今年初以來,山東省住建、國土部門相繼提出加大土地供給力度,確保房價環比不上漲,並完善房地產用地調控機制。尤其今年是濟南拉開城市框架的一年,全市城鄉建設項目共1012項,新開工134個房地產項目,包括40多個住宅項目。為全力保障今年重點建設項目,協調控制供地數量和節奏,濟南市國土部門將根據實際需要調整供地項目和計劃量,對重點建設項目和新興產業項目優先予以支持。

  經濟導報記者注意到,截至目前,今年濟南已經供地2323畝,但大部分位於CBD地區,供地側重點為重點項目和新興產業項目,住宅用地供應相對較少。同時,濟南今年的供地計劃暫未公布。

  早在去年11月,濟南市國土資源局曾公告稱,2017-2019年,濟南市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。「這一數字今年或許會有所修改。」馮澤瑞表示。

  據了解,今年2月17日,濟南市國土資源局召集各平台、各分局召開2017年市本級土地供應計劃編製協調會,將根據實際需要調整供地項目和計劃量,對全市的重點建設項目和新興產業項目優先予以支持。

  經濟導報記者從濟南市國土資源局了解到,目前各區、各平台正在上報匯總相關數據,國土部門會根據實際需要調整供地項目和計劃量,總體原則是對重點建設項目和新興產業項目優先予以支持。根據國土資源部的相關要求,近期將會公布供地計劃。

  「如果住宅地塊今年的供應量低於去年,有可能會讓開發商在土拍中瘋狂一些;如果供應量大於去年,那麼土地市場也會相對穩定一些。」馮澤瑞解釋道,「不過,土地供應偏少的情況可能不是短期能解決的,哪怕現在土地集中入市,要產生有效供應也需要一年到一年半的時間。」



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