蘇楊律師：私自出售共有房屋該怎樣處理？

在共有房屋的情況下，具體可以分為按份共有和共同共有。但不管是哪種情況下，若一方擅自對房屋進行處分的話，對另一方而言都是構成了侵權的。那現實中，要是未經共有人同意出售共有房屋該怎樣處理才好?

四川原則律師事務所的蘇楊律師做出了詳細解答：

想要知道未經共有人同意出售共有房屋有何後果，首先需要知道的是，第三人(具體到房產糾紛，就是指買受人)的合法權益。

根據法律的規定，第三人合法權益能夠得到維護的必要條件為：

1、善意。民法上的善意即為不知情。具體到共有房屋，是指買受人不知該房屋的所有權狀態為共有財產。實踐中，對善意的審查，可依交易慣例，從兩方面考察：一是查房屋所有權證上的記載。依交易習慣及常識，買受人與出賣人在交易時，應當對房屋所有權證進行審查，不僅查看所有權人的情況，還要查看房屋的登記面積、房屋的結構、設計用途、土地使用權情況，等等，如果在事後的審查中，能夠獲知該房屋為共有財產，即可推定該買受人為非善意。二是按照交易習慣，買受人必然會對房屋進行實地察看，如果有證據表明，在一般情況下，當事人可在實地察看中，得知該房產系共有財產的，即可認定買受人為非善意。

2、有償。如果買受人向出賣人支付了房屋的對價，即為有償取得。如果移轉所有權的基礎法律關係，為贈與等無償取得財產方式，真正的所有權人(原所有權人)可請求返還房屋所有權。

3、取得該財產。所謂取得財產，應理解為取得物的所有權。對於房屋買賣，善意第三人必須實際上通過登記取得房屋所有權。

因此，買受人是否能夠受到保護，實際取得共有財產，應當區別買受人是否屬於善意、有償、過戶登記等情況，作出不同的處理。

1、合同訂立后，房屋並未辦理過戶登記移轉所有權的，可按照《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后，取得處分權的，該合同有效。權利人不追認且處分人事後也未取得處分權的，合同即無效。因無權處分並最終導致合同無效的，由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。

2、合同訂立后，該房屋所有權已經在登記機關辦理了過戶登記，並且買受人是善意、有償獲得該房屋所有權的，該房屋買賣合同有效，買受人可依法取得該共有財產的所有權。

若出現未經共有人同意出售共有房屋的情況，此時可以依法追究對方的責任，而這種情況下受讓人也是無法通過善意取得來獲得房屋的所有權，自身的利益多少也是會受到一定損害的。

蘇楊律師補充：

在房屋買賣合同糾紛中，經常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。房屋一般是夫妻共同財產中最重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，夫妻一方未經另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，將會造成另一方重大的財產損失。針對夫妻共同共有房屋的出售問題，下面結合相關案例與大家分享。

【裁判要點】

一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

【基本案情】

一、楊明秀（台灣居民）與鍾金玉於1991年5月21日在貴州省民政廳登記結婚。

二、涉案房屋系鍾金玉與鍾治強共同修建，1993年7月2日，貴州省黔南布依族苗族自治州中級人民法院以（1992）黔民終字第407號民事判決書判決：「坐落於龍里縣龍山鎮西關坡58號（現180號）一樓一底房屋以該房中間門為界，靠龍里縣城方向的一半房屋歸鍾治強、周榮英夫婦所有；靠貴陽方向的一半房屋歸鍾金玉所有。中間過道和樓梯由雙方共同所有，共同使用。」

三、2002年11月6日，鍾金玉與鍾治強簽訂《協議書》，將上述判決中所確定給鍾金玉的份額以8000元價格出賣給鍾治強。鍾金玉於同日出具收到28000元售房款的收條。雙方申請龍里縣公證處對雙方簽訂的《協議書》進行公證。

四、楊明秀遂於2015年1月8日訴至原審法院，要求確認《協議書》無效。

【裁判結果】

一審貴陽市中院經審理后，判決駁回楊明秀的訴訟請求。

二審貴州省高院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。

再審最高法院經審理后，裁定駁回楊明秀的再審申請。

【裁判理由】

生效裁判認為，……楊明秀在二審中以案涉房屋屬於夫妻共同財產，鍾金玉無權單獨處分為由主張案涉《協議書》無效。《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持」。二審判決儘管認定案涉房屋為楊明秀與鍾金玉夫妻共有財產，且楊明秀不是案涉《協議書》一方當事人，但不支持其以鍾金玉無權處分為由提出協議無效的主張，並無不當。至於鍾金玉、鍾治強約定購買款8000元可能涉及避稅問題，可由稅務等有關行政主管部門調查處理，二審判決未以此認定涉案《協議書》無效，亦無不當。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條第一款規定：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持」。案涉房屋建成於鍾金玉與楊明秀辦理結婚登記之前，黔南布依族苗族自治州中級人民法院(1992)黔民終字第407號民事判決書也認定案涉房屋「歸鍾金玉所有」，鍾治強有理由相信該房屋為鍾金玉個人所有。鍾治強支付鍾金玉購房價款28000元，與法庭調查中證人段某關於其本人出售類似房屋的價格情況相似。涉案房屋未進行產權登記，只有宅基地使用證，且宅基地使用證自始即登記於鍾治強之妻周榮英名下。二審判決結合合同履行時農村房屋買賣的交易習慣等因素，認定鍾治強善意取得案涉房屋並無不當。

【相關法條】

1. 《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)

第十七條夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金;

(二)生產、經營的收益;

(三)知識產權的收益;

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

2.《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(一)》

第十七條 婚姻法第十七條關於「夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權」的規定，應當理解為：

(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。

(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

3.《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(三)》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

【蘇楊律師觀點】

婚姻法司法解釋(三)第11條第1款的規定，即一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個條件：

第一、第三人屬於善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益；

第二、買受人支付了合理對價；

第三、買受人已經辦理了產權登記手續。

在這三個條件均已具備的情況下，不能認定房屋買賣合同無效。