高房價的秘密終於讓人給說透了！

房價，一道難解的謎題，萬眾關注的焦點。它牽動人們的神經，左右人們的思想，影響人們的行動。人們質疑、抗爭、無奈，難以理解，莫衷一是。到底應該怎麼認識它？有沒有可能把握它？

高房價的基礎是什麼？為什麼房價屢漲屢調？扶搖直上的房價將怎麼走？為什麼國際流行的分析方法在市場水土不服？為什麼眾多名家在房價預測中屢遭滑鐵盧？

本文覆蓋面廣，而篇幅甚長。分5個小節，分別是：

（一）關於房價和調控；

（二）高房價是什麼撐起來的？

（三）房價「合理」嗎？

（四）房價會怎麼走？

（五）房地產調控的真相；

PS：本文無意提供標準的答案或者購房的建議，旨在推進對房地產的認識。

（一）關於房價和調控的那些錯

「 一想到房市，我就陷入到一種渾身癱軟狀態，根本沒有心思思考房事。」

房價淘空了太多人的精力和財富，透支一個國家的經濟增長潛力。

不管買或不買，房價都在影響著你。

在方方面面，以各種不同的方式，甚至在不知不覺中，影響每一個人。

電視劇《蝸居》熱播的時候是在2009年，在那之前，房價已經漲了好幾年；在那之後，人們與房價的「抗戰」又快8年了。

2009年熱播的電視劇《蝸居》

現在情況卻有所不同，已經不是所有地方都在漲。一線二線城市還在遏制上漲勢頭，三四線城市要開始忙著去庫存了。

不漲有不漲壞處，在似乎看到房價「消停」曙光同時，人們又擔心房價會不會暴跌。

房價是漲也憂，跌也憂，然則何時不憂耶？

萬眾躊躇之際，某專家挺身而出，放出豪言：房價必漲，有錢快買！

此人因為此前對房價走勢精準的判斷，在許多人心目中已是上帝一般的存在。據說不少人因為聽了話，已經發了大財。更多的人是對他則是又愛又恨，恨的是上一次為什麼沒有聽他的話？

怕呀！總擔心自己接到擊鼓傳花的最後一棒。這一次，聽還是不聽呢？

關於房價，我知道需要關注哪些重要事情。比如下面這幾件：

❶北京，郊區大興。

大興就在北京南邊挨著，離城區不遠。雖然是郊區，這裡的房價著實不低。

人們在問：大興8萬，北京城區不得直奔30萬了？

分析人士精彩點評：拿地成本就比較高，定價7萬元也僅是保本，定到8萬元其實利潤並不多。

只是人們對這種解釋是不滿意的。還是老問題：那麼，經過多年打造的北京城區市場，教育、醫療、治安、交通等公共設施經過多年的投資，現在應該是什麼價？

通州也好，大興也好，現在就有房價這麼高，到底意味著什麼？

❸北京，房地產調控政策與市場前景

某專家就是在這時再發驚人之語：本輪調控會導致房價上漲更厲害。

所謂的「錯誤調控」主要是指政府減少土地供應。

他的邏輯很簡捷清晰：需求很旺盛，供給卻減少，供不應求的結果可不是房價上漲？

按照這個邏輯，近來種種收緊地產開發類融資的政策也被唾罵為「腦子進水」，因為這些限制了開發商的資金來源，同樣是抑制了供給。

這些措施包括並不限於：

銀行禁止「配資拿地」等地產夾層融資；

新增開發貸趨緊；

拒絕給「五證不全」開發商提供貸款；

暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段；

證券投資基金業協會發布《備案管理規範第4號》文件，強調對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案；

去年10月底，證監會連同交易所和交易商協會也加強了房企公司債的分類監管；

從2001年開始進行經濟報道和分析，重點關注房地產已有十幾個年頭了。現在是第幾輪的調控，已經記不清，總之已經見怪不怪了。

歷次房地產調控真是出乎一般人的理解，每次調控也總少不了抑制供給這味主葯，以至於每次調控后，房價都先抑后揚，「報復性反彈」也見過，劇情十幾年不改。

這到底是為什麼？

批評決策者的「低能」很容易，也許過於容易了，所以批評者越來越密集，但是理性的思考卻很少。

每次調控一出，專家、學者、開發商、民眾，罵的人不少呢。批評很容易，但是這麼多年的批評，已經完全不能增進我對這個現象的理解。

批評多年之後，我覺得需要換角度思考問題，並且倒也有了些不一樣的看法。或許我們看漏了一些重要的東西，因此都犯了一些自己沒有意識到的錯誤。

比如說，調控政策確定供地數量的說法，是不是說反了？

供地是制度，調控是政策；本該由制度決定的供地數量怎麼能由調控政策決定？更合理的順序，似乎應該是供地制度先確定供地數量，再在此基礎上確定配套調控政策。

❹香港

等一下，不是說北京的房價嗎？怎麼扯到Hongkong了？沒錯，是跟香港有不得不說的聯繫。

香港，那個內地從中拷貝供地制度的地方，以其痛苦的經歷告訴我們很多事，併發出警示。

（二）高房價是被什麼撐起來的？

「兩地一制」的土地供應

要看清楚房價，就必須研究土地供應制度，也就不能不提香港供地制度——內地學習的，正是香港的土地批租制度。

周其仁對香港的批租制度有過描寫：

鴉片戰爭之後，香港成了英國皇室財產，可按年期批租給民間。英國把香港的土地批租權交給港英政府行使，租金所得歸港府庫房。這樣土地也被稱為「官地」。

在「資本主義」經濟體中，土地基本是私產。香港特別之處在於，官地規模太大、官地公有；所有權不買賣、不出租；但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行。這就是香港地制的主要特色。

當內地碰上香港，兩者竟然一拍即合，內地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或徵用而來的集體土地年限不等的使用權（根據土地用途年限不同）。

在土地制度上的「兩地一制」

「兩地一制」最大特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。

以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意『少批多得』，甚至「規劃」出一塊土地，因為市場競價「不理想」而收回，待來日再批。看到被當地人稱為『石屎森林』的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想象港九島上還有70%的土地尚未開發嗎？

經濟規律的可怕之處就在於其普遍適用性，並不因人而異；不管是以逐利為目的的商人，還是打著公共利益標籤的政府，概莫能外，他們壟斷利潤最大化的行為並沒有本質不同。

內地各級政府把這一套活學活用，發揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內地當前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進而來的。

中式地產市場的獨特法則

中式供地制度下的地產市場很獨特，尤其是它的供給和定價法則。

經濟學原理告訴我們，「成本加成定價」的策略通常似是而非。

一瓶水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從2公里之外運來的；別人賣2塊，你就不能因為運輸成本高就賣3塊。

你可以定那個價，但是賣不出去，就會被淘汰，剩下的就是控制得住成本的玩家。

「成本加成、順價銷售」是賣家做夢都想的好事，但在市場經濟下困難重重。

但是的房地產市場恰恰不屬於「通常」情況。其獨特之處就在於，政府有能力消滅其他市場，讓整個土地市場只有供應者，那就是政府自己。

既然土地市場只有一個供給者，那麼它就在「需求曲線」上尋找壟斷利潤最大的點，即控制供給數量，提高價格。土地市場上一個個「地王」，就是在這種背景下出來的。當然，造「地王」者多國企，這是另外一個話題了。

之所以說中式地產市場獨特，是因為世界上大多數經濟體的土地市場有眾多的供應商，眾多土地所有者都可以根據市場的價格信號快速做出買和賣的反應。內地與香港的供地制度同源，和其他經濟體卻有本質差別。

中式供地制度的「好處」是容易掌控市場，壞處則是彈性不足，市場一家獨大，自我調整能力差，無視其他市場的價格信號——後面會討論，這個看起來不怎麼顯眼的壞處，多年累積卻蠶食了長期經濟增長的潛力。

需求曲線理論上是存在的，但在實際中看不見摸不著，怎麼就能確定多高的價格、多大的供給量是合適的呢？所以這裡就存在兩種風險：

➤第一種是價格風險。土地拍賣的價格和政府預期的差距甚大，導致土地流標——前面說過，香港就經常因為價格不理想而「來日再批」。

➤第二種則是期限風險。土地的購買者是開發商，而房子的購買者是民眾，兩者並不一致，而且有時間差，即地價轉化成房價需要一個房屋的建設和銷售的過程。作為「接盤俠」，開發商高價拍來的地，蓋上房子之後卻有可能賣不出去。

換個學術一點的說法就是，政府在開發商那裡兌現了利潤最大化，但開發商卻把握不住民眾的需求曲線，沒法兌現利潤。

本來嘛，需求曲線看不見摸不著，很容易把握？

這兩種風險都真實存在。經歷多年地產市場的火爆，人們見得多的是房價又漲了，房子蓋好了賣不出去的情況應該關注不多。

其實，許多爛尾樓盤都可以歸入此類。

（三）房價到底「合理」嗎？

房價始終沒有崩，相反，去年許多地方的房價還漲得讓人越發絕望。

之所以有「崩盤」的盛世危言，最主要的原因是房價高得「不合理」。那麼，什麼是「合理的」房價？

對此，國際上有諸如「租售比」、「房價收入比」這樣的流行指標。奇怪的是，房地產市場上指標早就超過臨界值，卻沒有崩盤跡象。

這的確是因為房地產市場的與眾不同。

前文不吝筆墨，分析了一番內地與香港的供地制度，旨在說明，在不同的制度約束條件下，所謂的房地產「合理」價格，也有極大不同。

租售比、房價收入比等指標，如果在一個遠為自由的土地市場上超過臨界值，往往導致房價的崩盤。但是在內地和香港這樣的供地制度下，這些所謂的臨界值似乎根本沒有約束力，以至於許多緊盯這些指標的名家頻遭滑鐵盧，空發「崩盤」警報十幾年，年年被打臉。

小馬可以拉大車

❶先看租售比。

我的看法是，在的土地制度條件下，租售比的指標意義不那麼強，因為租房市場和買房市場並不是一個可以互相替代的統一市場。

這是中式供地市場和自由土地市場的一個重要差別。

通常情況下，房租對房價有很強的錨定作用：房子價格太高的話，人們會選擇租房方案，導致房租上升、房價下降；反之，若房價太低，原本租房的人會考慮買房，從而推高房價、拉低房租。這裡的前提是，買房和租房是同一個存量房市場，這樣兩者才有較強的可替代性。

房價和房租不是沒有關係，只是關係更遠了而已；房租也還是房價的一個「錨」，只是錨定的力度遠不如新房價格的力度大了而已。

房地產市場的租售比遠低於大多數市場，也就不難理解了。因為房地產市場與這些大多數市場的機制根本不同；它們是自由買賣的私有土地市場，不是。

這個不同引致中式房地產市場與其他地產市場之間最為重要的差別：新房價格決定存量房價格，而不是存量房價格決定新房價格——新房不是price taker，而是price leader。

99.9%的房屋可能並沒有交易，但是它們的價格由交易的0.1%所決定。如果一套新房子的單價是10萬元，那麼周邊房子的價格也大概是這個價，即使它們並沒有交易，甚至沒有交易意願。

所以，拍地就有非常重要的指標意義。它是供地體制的價格穩定器，穩定甚至引領一個城市所有存量房的價格。

前提是，「地王」上蓋的房子可以順利加價出售——這是這個遊戲能否繼續的關鍵。房價的上漲不會無止境。一旦新房價格太高而無人問津了，存量房也要綳不住。

這個遊戲的危險之處在於，房價綳不住的時候，所以在賭市場的承受能力。人們什麼時候就付不起這個價格了？在很多城市，尤其是三四線城市，房價超出了購買力，這個遊戲已經玩不下去了。

那麼，一二線城市會怎麼樣？

真實情況是，有的時候，已經玩壞了這個遊戲，比如說那些央視報的那些「鬼城」。合理猜想一下，它們至少給大家提出警示：小心呵護這個遊戲——這體現在後來的調控政策里了。

❷再看房價收入比。

這個指標也很關鍵，but，again，它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這裡決定性的因素有三個：

第一，在房地產市場里的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當然隨著會漲，但是在裡面住著的人又不需要掏錢。看起來不是皆大歡喜嗎？當然，沒買房的人除外……

第二，全國購買力。一二線城市房子並不只是面向本地居民，而是面向全國。當三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。

第三，剛需。幾年前一度流行「逃離北上廣」，現在更多的人「逃回北上廣」；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發展機會，更注重個人能力，而回到老家如果「無爹可拼」就前途茫茫……

去大城市，就得買房子。這是剛需。

剛需是什麼？買房子自住是剛需，擔心資產貶值而進行優化配置也是剛需。不承認後者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在「資產荒」的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。

當然，有了上述三個基礎，自然難免吸引炒樓資金了。多年來貨幣超發嚴重，市場上大量資金一直對房地產市場虎視眈眈，隨時準備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬鬆的時候，總是房價爆發的起點。

（四）房價啊房價

關於這個問題，我的淺見是，房地產市場價格已經從普漲階段進入了分化階段，而這個分化階段還有一個較長時間的深化和自我強化的過程。崩盤嘛？……以後再說。

2010年之前，的房價經歷了狂飆突進式的普漲，其中最大的源動力是城鎮化。這期間，人口既向大城市流動，也向中等城市和小城市流動。對於不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的漲幅並不如何遜色。

情況在2012年之後發生了顯著的變化。安信證券首席經濟學家高善文對此有一個精闢的解釋：2012年之後，的城市化從之前的城鎮化轉入了都市化。所謂都市化是指人口的流動開始表現出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對在離開其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之間開始出現了明顯的選擇性。

要選擇在哪個城市定居、生活和工作，除了考慮就業的機會，還會考慮這個城市所提供的公共教育水平、環境質量、治安好壞等一系列因素。而這些因素在不同城市之間的分佈具有非常大的差異。

正是因為年輕的父母集中選擇基礎設施資源更好的城市，導致這些城市的人口流入上升，對房產的需求增大，表現為國小在校生人數增速上升、房價上升，以及住宅新開工上升。

高善文判斷，2010年之後，房價的普漲階段已經結束，開始進入結構性分化的階段。但是在房價層面上的變化，直到2015年下半年才逐漸體現出來。

在我看來，這種結構性分化開始之後，還將經歷一個較長時間的深化和自我強化階段。選擇性進入優質城市的人們，或多或少都具備一些優勢，或知識，或技能，或財富，或資源，否則很難在當地立足。他們對當地總體上會產生正的貢獻。

這種分化會導致一個正反饋：越受人們青睞的優質城市，就越有可能進一步提高或改善。這種分化會不斷深化，導致城市間的梯度越來越明顯。

當然，也導致優質城市的房價越來越高

房價的上漲，已經經過了一個關鍵的節點，一個對於三四線城市來說意義重大的節點。不管地方政府怎麼不希望房價回落，怎麼控制供地，都敵不過經濟規律的力量。

房價不會「崩盤」，因為這不僅是一個可以通過控制供地來調節的市場，還是一個講政策的市場。

那些「鬼城們」玩得太過火，至少有兩處敗筆：一是供地太「過」，二是金融太松，所以房產又貴又「多」，金融機構深度陷了進去。金融太松，意味著太多的開發商揮舞著太多的資金去競爭土地，即土地需求上升（需求曲線發生變化），這些地方政府的理性選擇就是增加供地。

很幸運的，我們的政策正在這麼做。

這裡所謂供地太「過」的含義是：如果不是金融太松，就不會有這麼多的土地供給。另一個含義是：好的項目，一萬個也不嫌多；既然是差的項目，那一個也太多了。

從這個角度看，嚴控金融，就能適度壓低房價和降低金融風險。這樣的經驗教訓，在此後的調控政策中體現得比較明顯。

（五）房地產調控真相

我猜想，房地產調控政策經過十幾年的演進，其目標和手段已經逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。

說實話，這個想法剛出現的時候，長期批評調控政策的我都被自己嚇了一跳。

粗略一點說，房地產調控的首要目標不是在調控房價，而是在預防崩盤；調控的關鍵點，其實都是在盡量擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政、法律……

當然，不能忘記一個前提，那就是現行供地制度不能變。關於這個前提，我們後面展開一點分析。

供地制度決定調控

任志強對於房價繼續漲的判斷很可能還是對的，因為減少供給一般會導致價格上升。但他認為限制供給是「錯誤的調控」，這個判斷政府不會認同。

我嘗試從北京市政府的角度出發，理解這件事：

第一，土地供給是由供地制度決定的，不是由調控政策決定的。通常情況下，調控政策不能改變土地供給；與其說是調控政策限制了土地供給，不如說是先確定了土地供給數量，再制定調控政策來保駕護航；

第二，對房地產價格和需求起反應的只有政府一家，這個供地制度決定了土地供應不可能有市場希望的那麼充沛。

第三，增加土地供應和現行供地制度不兼容，風險也是難以控制的，前有香港首任特首董建華先生的「八萬五計劃」，後有「鬼城」的教訓，殷鑒不遠。

第四，也是非常重要的一點是，北京市執行人口外遷政策，已經是明確的政治任務，減少土地供給是與之相配套的政策；正是這個配套，增加了北京房地產市場的複雜性。

需要說明一下，這裡完全沒有批評董建華「八萬五計劃」的意思。這個計劃因為涉及增加土地供給的問題，下文會進一步討論。

另一個非常值得推敲的，是對政府收緊融資渠道的批評，指責這種方式減少供給，助長房價上漲。更合乎邏輯的可能是，政府這個舉措，一點也不像人們所稱的那麼「腦殘」，相反，決策者相當清醒，而且對土地制度門清，對政策目標門清，對政策手段葉門清。

再強調一次，政府的供地制度是控制供給數量，控制價格。要達到這個目標，不需要那麼多開發商帶著那麼多資金來玩。在確定供地有限的前提下，再多開發商，再多資金，得到的還是那幾塊地。

因此，收緊地產融資渠道，供給並沒有增加也沒有減少，需求——開發商拍地的需求——卻的確在減少。

當然，競爭拍地的開發商和資金越多，對政府的好處是很明顯的：地塊的拍賣價格更高了，賣地所得隨之越多。

政策的理性與局限性

由此看來，出於某些考慮，政府看起來有了相當的剋制，並不盲目追求短期利益而讓過量資金把地價炒到天上去。這也避免了金融機構捲入過高的風險。

或許「鬼城」之類的教訓的確有助於後來政策的調整。畢竟一下子把地價炒得太高，且不說透支了未來多少年的價格空間，這次的房子能否賣出去，也是心裡沒底的，更何況，高房價會導致許許多多負面的社會後果需要承擔。

嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒的很高，把房價「頂」得也沒那麼高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就不容易上去了。

這裡需要提到香港的一個經驗。亞洲金融風暴之後，香港房價一度重挫70%，但其銀行體系由於風控做得很好，並沒有發生系統性風險。政府嚴控地產資金渠道，想必主要是出於控制風險的考慮。

政府為什麼不能做得更多？比如說，為什麼不加大土地供應呢？

我相信供地在一定程度上是可以調整的。壟斷利潤最大化的供應量，只是理論存在，實際上誰也沒法確認在哪裡，所以只要大體不差，多點少點不是核心問題。

而維持供地制度的穩定和有效運作，則是不可觸碰的底線。所以，無論如何，供地的量不會變化很大，更不可能大到導致房價下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場中，供地的增加也不見得會導致價格下降，何況單一賣家的市場？

萬一價格真跌了，既得利益者（比如貸款買房的人）資產受損甚至變負資產了怎麼辦？下次還能順利拍地嗎？財政收入怎麼辦？更要命的是，供地制度還要怎麼運轉？

所以，無限制打壓房價，不會是政策目標選項；假如政府真有控制房價的能力的話，政策目標選項也只會是：漲多少。可惜，即便政府可以控制地價，也沒法控制房價漲幅，就好像小李的飛刀，出手之後就連自己都控制不了。

現在，我可以嘗試勾勒一下房地產調控的目標優先序了：

默認目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；讓房子回歸居住屬性

首要目標：降槓桿，擠泡沫，降低金融風險；

次要目標：房價不要過快上漲。

現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如整治違法中介等。