房地產調控重典頻現 購租並舉體系或加速形成

  隨著新一輪的全國化房地產限購政策蔓延，重點城市已紛紛出台了不同的調控手段。來自市場研究機構的統計顯示，從2016年「930政策」揭開調控序幕開始至今，全國已有接近40個城市出台了多達110餘次對房地產市場收緊的調控措施。這意味著2017年成為近五年來房地產調控政策出台最為密集的一年，而近期樓市調控更是從一二線城市擴展到三線城市以及部分環一線的四線市場。

  以房地產熱點城市廈門為例，在一周前即3月24日，該市發布了本年度第一次調控政策。而五天後的3月29日，廈門再度對限購政策進行加碼，將原有「購房之日前3年內在本市逐月連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明」，調整為「購房之日前4年內在本市逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明」。廈門日報評論稱，這意味著廈門當地住房限購進一步從嚴。

  相比之下，房地產市場標杆城市北京的調控政策則更為強硬。這個城市在10天內出台9次限購措施，最近的一次則直接切斷了商住物業的個人居住空間。多次調控后，業內認為目前的北京已經完全喪失了房地產炒作機會。

  不斷疊加的政策手段凸顯出地方當局對房地產市場調控的壓力。面對攀升不停的房價，居住於一二線城市以及房地產熱點城市的居民早已無力應對普通住宅的巨額購買成本。2017年兩會前後，中央高層不斷釋放並明確「房屋回歸居住本質」的政策信號。而「購租並舉」亦成為兩會代表委員不斷討論的熱點問題之一。有觀點認為[ys1] ，如果無法實現充足的二手房供給，就無法形成多元化的彈性供給體系，房價的上漲剛性也難以根本上改變。

  這或許意味著未來房地產市場的主要增長點將出現在存量市場中，而一個購租並舉體系時代或將加速來臨。

  來自鏈家研究院撰寫的《租賃市場系列研究報告》顯示，2016年房地產交易總額中的二手房佔比首次超40%，同比大幅提高。以2016年的北京、上海、深圳等一線城市為例，二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

  在鏈家研究院主辦的「租賃市場的規範與發展」沙龍中，鏈家研究院院長楊現領評論，過去幾年，以一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱，預計未來將進一步下降，像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發展勢不可擋。

  作為存量市場的二手房進入市場的渠道分為出售和租賃兩種模式。在這樣的市場邏輯中可以預見的是，未來租賃市場會逐漸成為房地產的一個重要的組成部分。鏈家研究院院長楊現領認為，未來會有越來越多的人選擇用租房的方式滿足住房需求。其次，未來越來越多的房屋通過存量盤活的形式進入租賃市場，成為供給的一部分。而租賃作為一個產業，會成為帶動整個房地產業發展的重要的組成部分，成為經濟增長的重要推動力。

  他以北京市場為例評論說：「北京的市場今天購買門檻已經很高，未來不希望它租不起，如果租不起了，這個城市就失去它的活力了。所以說，衡量一個城市發達程度的重要指標就是租賃程度。」

  而從發達國家房屋租賃市場的縱向對比來看，的房屋租賃市場依然具有可觀的拓展空間。鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》的數據顯示美國、日本和英國的租賃人口佔比分別是35%、33%和37%，而的租賃人口佔比只有11.64%。

  不過目前租賃市場的發展尚處於早期階段，制度體系建設尚未完善。市場應該借鑒發達國家經驗，結合國情，培育和發展租賃市場。鏈家研究院建議應該鼓勵私人房源出租，增加市場化房源的供給主體，同時培育專業化租賃機構，提高租住品質以促進市場供應主體多元化。從政策層面實施租賃補貼政策，多種方式提高租客支付能力，推動租賃金融配套設施建設。在規則方面，則應該規範交易流程，保障雙方權益。

北京房協副會長兼秘書長陳志評論認為，還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場的理念，特別是要在鼓勵和保障租賃市場健康發展的制度層面上加強研究。最重要的就是要樹立和培育租賃市場的理念，特別是要在制度層面上加強研究。