深圳樓市調控「半年報」：早出手 下重拳 漸趨穩

自去年10月實施新一輪調控政策，深圳樓市最近交出了「半年報」：新房、二手房沒有大起大落，實現平穩發展。

專家表示，作為全國樓市的風向標之一，深圳調控出手早、下重拳，調控政策發力精準，打擊炒房取得明顯實效。

調控半年

深圳樓市告別暴漲暴跌

2015年以來，深圳樓市在巨量信貸資金和金融高槓桿的推動下，量價齊飛，很多樓盤在短時間內實現價格翻番，這刺激了更多的購房者衝進樓市，房地產市場的投機氛圍前所未有。為此，深圳市多次出台調控政策，樓市逐漸恢復平靜。

深圳中原研究中心的數據顯示，今年3月新房住宅成交803套；成交均價為54730元/平方米，價格水平連續5個月保持平穩走向。

在主導深圳樓市的二手房市場，今年3月成交4838套二手住宅；成交均價為55115元/平方米，此次是去年10月新政后成交量的首次回升。

記者近日在深圳龍崗合正丹郡、坪山奧園翡翠東灣等多個樓盤現場採訪發現，市場銷售有序，購房者心態平和，告別了以往的恐慌和焦慮。

打擊炒房

深圳調控出手早下手狠

「深圳漲得早，出手調控也早。」中原地產首席分析師張大偉說。為穩定房價，深圳出台多輪調控政策，並開啟「認房又認貸」模式，讓投機行為受到了限制和打擊。

去年3月，深圳出台房地產限購政策，購買二套房貸款首付比例至少四成，非深戶籍家庭購房需提供在本市連繳三年的個稅或社保證明；同年10月，深圳再次出台調控政策，加碼限購限貸，單身（含離異）限購一套住房，非深戶籍家庭購房繳納個稅或社保年限增加至五年，購買二套房貸款首付比例提高至七成；今年1月，深圳又出台細則，規定新房備案價不得明顯高於周邊房價。

張大偉表示，本輪樓價暴漲很大程度受資金推動，高槓桿借貸買房是很多炒房者的「不二法門」，各種加按揭、轉按揭、首付貸等金融產品滿天飛，深圳採取「認房又認貸」的措施，無疑擊中了這些炒房者的「命門」，大大減少了炒作空間。

記者日前走訪中原、鏈家等多家房地產中介發現，在樓市政策的調控下，一些投資客擔心資產縮水，紛紛將手中房源變現。一位福田南區域的中介顧問告訴記者，近期二手房盤源相對增多，而且很多放盤的業主都是投資客。

多措並舉

促使房地產發展回歸健康

專家認為，深圳的樓市調控實踐表明：只要出手及時、管控得當，房價過快上漲的勢頭可以得到遏制。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」，關鍵是要管住資金和市場預期，樓市就會逐步恢復平靜。

「經濟發展長期向好的勢頭沒有改變，城市化進程仍在持續，市場需求保持旺盛，房地產市場大幅下跌的可能性也很小。」嚴躍進說，房地產市場站在新的起點上，需要思考的是如何出台長效機制，促進樓市長期健康穩定發展。

去年以來，深圳在打擊炒房的同時，也在擴大土地和房地產供應，這一「打」一「擴」，旨在謀求樓市健康發展。

根據《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》，「十三五」期間，全市計劃新增65萬套有效供應住房，其中新建商品住房批准預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房供應35萬套（含「十二五」繼建項目）。此外，還力爭實現二手商品住房成交35萬套。

對於深圳是否會跟進出台新的調控政策，深圳市房地產中介協會研究總監徐楓認為，目前深圳市場暫時沒有出現反彈或者回暖的態勢，出台調控新政的必要性不是很大。如果市場「過熱」，也不排除政策加碼的可能。

實際上這輪調控有點超出預期，上一輪調控是去年10月的時候，我們在過去9次調控的歷史上都沒有半年過後馬上又啟動一輪更大力度的調控，主要原因熱點城市的二手房房價爆漲。從政策內容上來看，除了原來的限購、限貸，新加上的限售、對商務公寓的限制，對原來不限購的外圍的限制，都是非常超預期的。

這種冒頭擊打的思路會一直堅持下去，這個政策隨時都可能出來。我們所有的政策包括國家的政策、土地的政策、各個城市出台的政策，全部在向這個方向轉移了，所以說政策還會繼續調控下去。它的效率還跟原來一樣，拉低的速度會非常快，模式的影響會至少持續到今年年底。

現在房價上漲根本原因不是房地產本身的供求關係的問題，最根本的是M2發行過量，第二就是實體經濟、基本投資慾望不強、稅負不高。如果不解決投機偏好，只是調控房地產本身，政策出來的效果基本上還是非常小的。

調控后成交量並沒有顯著的下降，它在以不同的形式滲透在房地產各個領域。如果廣州對商務公寓的政策推廣到深圳，購房者總有渠道與去做這件事情。如果房地產實體被限制住了，我可以買基金，買私募，仍然進入房地產領域。我們認為從需求側這塊來說，看上去很有效果，但效果本身大打折扣。

我始終認為，這一輪調控最主要的是要調整資金的流向。可以給資金流動的地方並沒有太多，房地產還是一個非常好的一個出路，所以這一次從政策的導向還是希望扭轉社會的資金流向。

但是有一點，本輪調控將扭轉整個房地產的生態。這一次有不少城市已經把調控的手延伸到非住宅領域，為什麼呢？我投資不了住宅了，可以投商務公寓；商務公寓調控了，我投寫字樓，出現了一些異類的產品讓我們去進行投資。但是政府在非住宅的產品裡面進行了一些控制的手段，而這些控手段的確會影響到投資者的投資機遇，這點從長遠來說會影響整個房地產生態的變化。