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2021/12/25
物管市場藍海
保利地產在前述公告中稱，本次申請尚在審查過程中。去年10月，保利物業完成股改，並曾透露過物業分拆上市的意願。據保利物業提供的數據，現在保利物業旗下有分、子公司25家，業務分佈在北京、上海、廣州等全國70個城市，合計有49個外拓項目，管理面積超過1億平方米。
此前，由物業管理協會和指數研究院共同發布的《2016物業服務百強企業研究報告》（以下簡稱「研究報告」）顯示，保利物業名列物業服務百強企業榜第三，僅次於萬科物業與綠城物業。
與保利物業同樣選擇的公司並不少。據21世紀經濟報道記者統計，截至1月底，在新三板掛牌的物業管理公司共有41家，包括美的物業、格力物業等知名企業。而在去年6月底，這個數字只為27家。
新三板准入條件相對寬鬆，無具體營運指標限制。且物業公司大多本身規模不大，但被認為是富有創意與活力的行業，容易在新三板上脫穎而出。未來隨著保利物業規模擴大、併購數量增加，存在轉到A股或港股上市的可能。
在難度更高的A股或港股上市，則是許多實力雄厚的物業公司擴張版圖的選擇。目前在港股上市的物業公司包括中海物業、中奧到家、綠城服務、彩生活、祈福生活服務，而包括碧桂園、萬科在內的地產公司也有推進物業分拆上市的計劃。
碧桂園物業正在衝擊A股，去年9月其發布招股說明書，計劃募集資金11.25億元，若進展順利將會成為國內第一家在A股上市的物業公司。
萬科目前已完成物業分拆，萬科物業和萬科集團成為股權控制關係，兩者關聯交易的比例也正快速下降，只待合適的「政策時機」上市。
地產商們的爭食源於物管市場的發展和盈利潛力。光大證券研究報告指出，在房地產市場中，前端價值被無限期收縮，土地和商品房的壟斷程度差異決定其不可逆轉，但後端價值物業管理仍為荒地，吃螃蟹的就是引路人。
第一太平戴維斯統計顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達300億平方米，社區服務消費將超萬億元。源源不斷的新房將進入存量房市場，市場規模將持續擴張。
傳統業務支撐營收
已完成物業管理獨立運作的公司們，如何培育新的盈利增長點？打破「一費包干」的傳統物業管理收費模式，是這些公司的共同選擇。
保利地產方面表示，保利物業在原有的物業管理與服務外，還提供資產增值、親情社區生活配套，社區健康管理、青少年成長教育等多元化服務，以平台模式運營社區經濟。保利物業還運用「互聯網+」思維對接社區服務，基於「家庭大數據」研發芯智慧平台，並開發社區居家養老產品「和院健康」APP。
嚴躍進表示，上市的物業管理公司，經營思維會更多元化，比如通過開闢智能家居、社區金融、社區醫療、資產管理等服務，或嘗試物業費用資產證券化的模式，尋找新的盈利增長點。
但與眾物業管理公司計劃以多元化業務深挖價值鏈野心相反的現狀是，傳統物管服務仍佔據物業公司營收的絕大部分。多元化業務只是傳統物業管理的補充，且未成熟的盈利模式可能帶來風險。
據前述研究報告，2015年物業百強企業傳統物業服務收入增長明顯，全年物業服務收入總值945.67億元，均值為45032.04萬元，同比增長率為33.23%，業績貢獻達到83.27%，是百強企業營業收入的主要來源；而其多種經營收入總值189.94億元，均值為9044.92萬元，占營業收入的16.73%，增長率僅3.94%。
在有些物業公司的經營中，甚至出現多元化業務虧損連累主營業務的情況。以中奧到家為例，公司去年中期毛利率為29.1%，同比下降6%。上半年虧損600萬元；到去年前三季度虧損376.1萬元，並未扭轉上半年以來凈利潤下降的局面。
毛利率減少主要是社區O2O平台產生毛損所致，該平台為住戶提供包括高頻率商品消費及交付、日常生活服務等在內的社區電子商貿服務。而社區電商服務和房屋經紀服務是被大部分物業百強企業視為開展多元業務的重要方向。
在這樣的背景下，做大物業管理的規模仍然是物業公司發展的實際選擇。物業百強企業2012年至2015年管理面積持續上漲，複合增長率達33.90%，2015年管理面積均值為2361.48萬平方米，同比增長46.76%，管理規模擴張明顯。
以2016年中期的數據來看，在港股上市的中奧到家、綠城服務、彩生活的管理面積同比增長率均達到10%以上，其中綠城服務的管理面積增長率為32.5%。
保利房地產集團總經理劉平表示，物業是社區消費、社區金融的真正載體，房地產生態鏈的綜合運營和投資平台。但是如何延伸物業管理的價值鏈、挖掘增值服務價值，實現平台升級和盈利點增加，還有待持續探索。
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