西安6.28新政之後，樓市拐點或將出現

2017西安樓市上半年結束。今年西安市政府、西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱房管局）面對瘋狂的房價發布了一系列政策，其中最關鍵的幾個政策我們回顧一下：

「1.1限購政策」：自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）範圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

此政策雖然在一定程度上抑制了一人（一家）多買的炒房需求，但並沒有完全限制外地人置業西安，從三、四月瘋長的市場可以看出，房價持續攀升。僅接著，「4.18新政」出台，並且對「1.1限購」政策進行了補充，並把長安、高新、曲江、滻灞、航天、國際港務區等開發區域納入限購之中，並且還對此進行了加碼，「在限購區域購買的商品住房及二手房，需取得《不動產權證書》后滿2年才能上市交易」。除此之外，對首付比例及貸款政策也進行了調整，政策調控加碼。

但以上政策依然沒有扼制住瘋長的房價，五月成交放量依然巨大，價格還在持續走高。

6月28日，西安市人民政府辦公廳發布「住房交易政策」，明確指出要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」市場定位。對「4.18新政」繼續補充，4月18日之前在限購區域購買的商品房自網簽備案之日起滿五年後才能上市交易，並且還把灃東新城補充進去，要求西咸新區參照執行。

最重點的是還規定了非本市戶籍家庭，想在限購區域內購買商品房及二手房需提供連續2年的社保或納稅證明。並且，補繳的不作為購房有效憑證。

最近，有的人在微信後台問密探君，房價將會發生什麼變化？（歡迎呼朋喚友關注「西安房密探」微信公眾賬號）今天密探君就目前的政策及市場談談自己對下半年樓市的拙見，僅供參考，不作為購房依據。

壹

首先我們可以肯定，「6.28住房交易政策」限制的不是本地需求，是把外地炒房的這批人擋在了門外，會減少西安一部分炒房需求。供貨量相對增加，只是相對。

貳

去年開始房管局就開始嚴查五證不全的樓盤，對違規銷售進行處罰、今年尤為嚴厲，碧桂園、萬科這樣的大企業都不免中招。西安市場正規房源減少，在加上2016下半年及2017上半年這一年的時間，外地炒房客對西安市場的洗劫，正規商品住房的庫存量基本消耗得差不多了。所以在5、6月份才出現很多樓盤開盤售罄的瘋狂狀態。「6.28新政」讓2012年7月後有房人的二手房都不能上市交易了，只能網簽滿5年的時間到了才能逐漸上市，二手房市場的供貨量減少，有可能之前瞄準二手房的需求，現在只能開始轉向新房市場。

叄

政府的這次政策就是抑制需求，再加上之前要求開發商對下半年的上市房源進行報備，現在對預售證的發放也是有規律在進行，一般周五都會有大量樓盤拿到預售證，說明政府在嚴格控制和調配供貨量，緩解市場正規商品房房源不足的情況。但如果後期對供貨量消耗緩慢，或有可能明年會開放限購政策，達到供需平衡。關於房產的政策都是周期性的，一切都只是暫時的。

肆

「6.28住房交易政策」出台以後，抑制住了外地炒房需求，但也抑制了在西安工作多年且沒有連續2年社保或納稅的需求，這對市場會形成觀望氣氛，觀望的氣氛一旦形成，這會像病毒一樣傳播，瘋搶房子熱情可能會有所回落。

伍

西安之前的房價相比周邊如鄭州、石家莊等城市就不高，這一年才把房價拉伸到對應這個城市發展的合理房價水平（至少密探君覺得現在的房價對西安是合理的），開發商上半年任務普遍完成得不錯，有的超過過去一年的任務。所以就算購房人群形成觀望氣氛，開發商的底氣都很足，會阻擊房價下跌。

綜上因素，密探君覺得西安房價在下半年不會出現大幅震蕩，就算觀望氣氛開始佔領市場、需求減少，市場也會維持有價無市的狀態。

此次新政可能會形成市場買房雙方的一個拐點，買賣雙方的市場或將發生變化，但這絕對不是今年房價的拐點。如果房價真出現了拐點，那也應該是明年年初。但長遠來看，西安房價還沒到頂點，如果是自住或者打算長久持有，早買比晚買好。