史上最糾結難題！鼓樓濱江小公寓or江寧濱江大宅 總價100萬你選誰

哥們一個並不土豪的同事按耐不住又要出手買房了。看過自己稍顯可憐的錢包過後，他選擇了百萬級別的總價，並把目光鎖定在江寧濱江的普通住宅和鼓樓濱江的住宅小公寓兩種區位的兩種產品，同時產生了無比的糾結。

前提：

總價100萬出頭。

江寧濱江：可買100平住宅，均價1萬元/㎡左右。

鼓樓濱江：可買30多平住宅公寓，均價3萬元/㎡左右。

問：總價相當，在哪兒買房比較好？

南京的城市化不斷深入，房價的不斷升高，南轅北轍的兩個區位，可能會面臨相似總價，這也是哥們同事糾結的由來。相信不少人，都有過類似的糾結。

下面，哥們從這4大不同角度比較分析，希望可以幫助有「選擇強迫症」的購房者進行思考。

1、區域對比

一套房子的漲幅與所在區域的發展息息相關。

鼓樓濱江：主城旁高端區域之一

鼓樓濱江現在規劃相對成熟，大多數的規劃都是看得見的。例如正在建設的捷運5號線、規劃中的捷運9號線。鼓樓濱江發展成熟度一直處在南京前列。

鼓樓濱江在地段上非常靠近主城，交通便利。另一方面，鼓樓濱江在相關的配套也很成熟，無論是學區、醫院還是相關商業配套。

（鼓樓濱江區點陣圖）

江寧濱江：與主城距離較遠，有發展潛力

江寧濱江在區域的發展方面充滿了不確定性。目前區域內沒有任何的捷運線通過，唯一規劃中的8號線也是遲遲沒有動靜。未來江寧濱江也是南京城市擴展的重要方向之一。例如，今年新公布的過江通道，有一條就是從江寧濱江出發。

1月3日，南京一口氣發布四條新過江通道的招標，其中就包括連接江寧濱江和江北新區的錦文路過江通道。

2、面積對比

鼓樓濱江：小！

雖然為住宅性質，但酒店式公寓的產品形式，決定了這個價位的鼓樓濱江房源，沒有任何面積上的優勢。35-40㎡是面積最低，也是價格承受度最高的戶型。你只能擁有一個大通間，一張床，還沒有陽台。

江寧濱江：90-100㎡的標準三居

江寧濱江吸引剛需的重要的一點，就是同樣的總價可以買到更大面積的房子，不用擠在狹小的空間內。將來在父母一起居住和孩子的成長空間方面，都有很大的優勢。

鼓樓濱江：學區優勢明顯

鼓樓濱江只一個「鼓樓」，就顯示出在學區上無比的優勢。天妃宮國小、力小分校、樹人中學、市十二中。

江寧濱江：學區短板明顯

在學區上，江寧濱江唯一像樣點的學校也就濱江新城國小，傳聞將要引進的南師附小一直沒有消息。

購買一套住房之後如何獲利，無非兩種途徑，出租和出售。

（1）出租方面

鼓樓濱江：出租方便 租金高

由於靠近主城的優勢，鼓樓濱江的小公寓出租比較容易，出租的價格相對較高。即使在整個鼓樓濱江酒店式公寓房源較多，一定程度上會平抑租賃均價；但新房加上精裝的配置，在吸引年輕人租房方面也有獨到的優勢。

江寧濱江：出租困難 租金低

從江寧濱江進主城，除了自駕，只有搭乘D6等公車至油坊橋站換乘捷運2號線，交通上極為不便，除了本地人外，很少有人願意在此地租房，更不用說租金了。

（江寧濱江大戶型租金）

（2）出售方面

鼓樓濱江：吃虧在面積小

在最近的土拍上，鼓樓濱江的G101地塊經過77輪的競拍，直接達最高限價17.1億元，成交樓麵價超3萬元/㎡，刷新區域地價。有這塊高價地作支撐，鼓樓濱江的未來的房價可以向5萬元/㎡想象。

由於證大大拇指的項目屬於65年產權的公寓，在未來上漲的空間比住宅項目稍遜一籌。如果預期該公寓房價上漲到4.5萬元/㎡以上，與目前3萬元/㎡價格對比差價1萬元/㎡。按照30㎡左右的戶型，出售後預期獲利在50萬元左右。

江寧濱江：贏在總面積

在2017年的首次土拍上，經過92輪競拍，江寧濱江G90被山東魯能以18.8億拿下，樓麵價達11077元/㎡。以該地價為基礎，未來江寧濱江的房價上漲到2萬元/㎡，是可以想象的。考慮與當前房價1萬元/㎡的差價，出售100㎡的房子，保守預期也有100萬元左右的獲利空間。

青菜蘿蔔各有所愛，各有所需。在買房的時候，還是要結合自己的實際需求，綜合考慮各種因素。買房子掏的是自己的真金白銀，最終還要自己決定。

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