集體土地建租賃住房解讀：租金、房價將如何將如何變動？

  提要

  8月28日，國土部與住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下簡稱《方案》）。

  在首批13個試點城市中，廣東省3城——廣、佛、肇入圍，針對《方案》文件中的亮點、政策意義，以及對後市影響，廣州中原研究發展部將為大家帶來解讀。

  核心亮點解讀

  亮點一：集體土地實現「對外開放」

  《方案》中提及「利用集體建設用地建設租賃住房」。由於目前集體土地所建居住用房只能本村農民使用，不允許對外（凡對城鎮居民出售或出租均不合法）。

  而城鎮居民只能購買或租賃國有土地上的住房（熱點城市土地地價高，房價租金貴）。

  廣州中原研究發展部認為未來集體土地將實現「對外開放」，城鎮居民可依法享受廉價土地上的住房，可部分緩解商品房高房價高租金矛盾。

  亮點二：提高集體用地開發效率

  《方案》中提及「村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房」。

  由於目前集體土地想要入市，必須先經政府徵收、收儲，先將集體土地轉變成國有土地，走公開招拍掛流程，時間長，成本高。

  《方案》順利實施后，政府給予更大自由度，村集體可自己開發租賃也可直接找房企共同開發，大幅降低土地開發成本。

  亮點三：承租人未來將依法享受相關權利

  《方案》中提及「承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務」。

  廣州中原研究發展部認為，未來集體土地合法租賃后，承租人可以實現：

  1、租集體房也可入學，享受「租購同權」權利；

  2、享受市政居民水電氣同等收費標準；

  3、享受與商品房同等的基本公共服務權利；

  4、享受社會保障機制。

  《方案》相關Q&A

  Q1：為什麼出台這項政策？

  A：廣州中原研究發展部認為，該政策目的在於：

  一.構建購租並舉的住房體系，穩定房地產市場；

  二.增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾；

  三.對「租購同權」政策的進一步補充，從城市到農村，政策覆蓋範圍進一步完善；

  四.拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；

  五.加快城鎮化進程

  Q2：集體租賃房與小產權房有什麼區別？

  A：一.土地規劃不同。集體租賃房遵守「三大規劃」（城鄉規劃、土地利用總體規劃、村土地利用規劃），與商品房一樣，集體租賃房建設前需先到規劃局報建規劃。小產權房不遵守規劃，沒有政府部門報規文件，消防等安全措施沒有保障。

  二.集體租賃房依法批准建設的集體租賃房，實施不動產登記，產權有保障；小產權房違法建設，沒有產權合同不受法律保障。

  三.入市交易。依法批准建設的集體租賃房，可在政府租賃平台，房企、中介公司等各種公開市場，開展租賃交易，交易對象包含保障群體、特需人才群體、剛需群體，範圍較大。小產權房交易屬於違法。

  四.租賃許可權。集體租賃房只租不售，不準轉租；一次性租期最長可達20年，租賃合同受法律保障；小產權房租賃不合法。

  Q3：假如《方案》落實，未來住宅租金是漲還是跌？

  A：廣州中原研究發展部認為，集體租賃房的租金將上漲。

  主要原因：

  一.集體租賃房經統一規劃，統一建設，建築質量、設計標準高於目前市場俗稱的「城中村」樓房，因此租金將提高。

  二.集體租賃房享受「租購同權」權利，可入學，可享受基本公共服務，房屋含金量比原來大幅提升。

  對於整體租賃市場而言，或將呈現「短期平穩，長期上漲」趨勢。

  主要原因：一.因政策為試點，試點時間到2020年底，政策在試點期間，受規模影響，對市場難以產生較大影響。

  二.從長期來看，租賃市場發展已進入快車道.在四大一線城市中，廣州的人口紅利優勢明顯，外來人口增長持續，長期租賃市場將大有發展。

  Q4：房價會大幅跳水嗎？

  A：從北京試點情況來看，不會。

  從2011年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地開展租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

  截至2017年8月，已完成入住3056戶，年底前將完成全部選房工作。

  與此同時北京2010-2016年住宅成交價格走勢保持上揚趨勢，其中存在純商品住房土地供應量減少、人口流入等原因。

  因此廣州中原研究發展部認為，該政策可部分緩解特大城市租房緊張問題，並逐步改變消費者對於租房的觀念，市場變化將相對穩定，但促使樓價下調的可能性較小。

  後市影響

  廣州中原研究發展部認為，假如這一政策能順利落實，則：

  首先改變「租不如買」的價值觀，集體土地合法租賃后，承租人可以實現「租購同權」，或可享受教育、水電氣收費、社會保障等權利；提高村集體用地、「村屋」含金量，吸引居民安心租房。

  對於村集體而言，將改變目前城中村髒亂差的環境，提升其市場價值。

  對於房企而言，村集體允許自己找房企入股、聯營開發，不需走「招拍掛」流程；

  同時法律保障，風險變小，租金回報率將提高。此外，在未來「租購併舉」的大趨勢下，企業的運營模式亦將「順勢而變」；

  廣州動態

  方向明確，待細則出爐

  廣州官方於2017年7月17日《加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中提出「租購同權」的概念；

  隨後《2017-2021年供地計劃》提出將供應租賃住宅用地。

  雖然目前廣州關於「租購同權」、「集體土地建租賃住房」的細則有待出台，但發展方向清晰。