「北京冷」| 房價不降群眾不買，郊區房、學區房等5類房跌最快

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最近，不少統計報告都顯示，北京的房價出現了鬆動，可也有購房人表示，真正看房時卻發現，「我關注的房子」並沒有降。

北京到底有哪些房源真的降價了呢？

「大降價」水分大

「馬甸橋西南，驚現單價11.2萬元低價房，明顯低於市場價。70多平方米兩居，南北通透，業主滴血讓利急售。」

乍看中介的推薦，孫女士很動心，馬上和中介約好下班去看房。「位置還是挺好的，離三環很近，但也有點兒吵。」孫女士從北太平庄東站下車，10分鐘就走到了這個小區。進了小區，孫女士第一印象是房子的房齡有點兒老，且小區沒有固定停車位，這一點讓有車的孫女士略感不滿。

隨經紀人上了樓，孫女士才發現，這棟樓是北京最早設計的那種帶電梯的板樓，整棟樓只有一部電梯，而且每兩層才有一個電梯門。「也就是說，我看的這套房在7層，需要坐電梯先到8樓，然後再往下走一層樓梯才能到。另外，8層北側一條長長的樓道，公攤面積也很大。」這讓孫女士還沒看到房子，心裡就打了折扣。進了房子，戶型也比較老舊，窗戶還是那種鑄鐵的，陽台的牆皮也有些脫落。

在看房的過程中，中介一個勁兒地勸說，這套房子便宜，現在不買以後就買不到了。對於中介的說法，孫女士並不認同。「我這幾年一直關注這一帶的房子，市場什麼行情，心裡還是有數的。所謂的這套房子單價比市場價便宜，也是因為有公攤大、電梯不方便等一些『硬傷』，並沒有中介鼓吹的那麼划算。」

孫女士認為，現在很多房子動輒就降「百萬」，貌似降價幅度很大，其中很大一部分有業主報價虛高的成分。「這有點像商場打折，本來100元的東西，標價120元，再打八折，其實沒降多少。」

房價不降客戶不買

「目前成交的，幾乎都是低於市場價的。因為不降價，客戶根本不買。」朝陽公園附近一家中介門店的經紀人鄭昊介紹說。

至於降了多少？鄭昊認為，從今年「317」新政出台以來到現在，平均降幅10%是有的。「房價從5月份開始慢慢鬆動，特別是一些換房的客戶，買了新房，著急用錢，有的已經降到了去年12月份左右的水平。」

鄭昊舉例說，前不久，東四環一個高檔社區，出了一套180平方米的四居室，報價1250萬元，業主號稱降了500萬元，確實有些誇張的成分，但不到7萬元的單價比平均8萬元左右的報價低了不少，這套房很快成交了。「最近房貸收緊、利率提高，大家對房價的預期還是下行趨勢的，所以業主要真想賣，也只能把價格壓低。」

5類房源率先降價

儘管網上和中介的口中，房價降聲一片，但很多人發現「我關注的房子並沒降」。到底哪些房源降了呢？根據監測，目前市場上降價房源佔比攀升至89.3%,是自2012年以來的最高水平。根據他們對調價房源的分析，發現有5類房源的價格已經率先鬆動。

首先是郊區一些交通和就業等優勢資源缺乏的區域，比如門頭溝、昌平、順義等部分區域的降價房源就較多，這和歷史上在抑制性調控政策下，外圍區域「領跌性」凸顯的特徵也較為符合。

第二類是前期價格上漲過快的學區房，比如西城、東城兩區是中國小教育資源密集區，加之屬於中心城區，是北京房價的高地。在限購限貸政策加碼，尤其是學區房調控政策后，部分房源降價幅度相對較大。

第三類是非捷運房，調控后兩月內，與捷運房相比，非捷運房平均降價幅度明顯更大。

第四類是房齡較老、品質較低的房源。改善性的換房需求是2016年以來的主流需求，品質溢價開始凸顯，調控下樓齡老的物業更多地需要降價才能實現成交。

第五類是有抵押的房源降價佔比也比較大。

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