香港「野蠻人」瘋狂抄底英國地產，已買成倫敦第三大地主

本文來自「英倫投資客」，原標題《香港「野蠻人」持續收購英國地產公司股份，已買成倫敦第三大地主》

據英國《泰晤士報》最新報道，香港地產大亨李德義自從去年英國脫歐公投之後就開始持續購入英國地產公司Shaftesbury股票，截止2017年4月18日共耗資5億英鎊持有Shaftesbury超過20%的股份，目前李德義已成為倫敦城最大地主Shaftesbury第一大股東，倫敦第三大地主。

Shaftesbury CEO和其顧問摩根大通均預測李德義很快將對Shaftesbury發起收購攻勢。

李德義在2015年曾試圖以每股888便士的「吉利」價格收購Shaftesbury9%股權，雖然那時沒有收購成功，但李德義這次抓住了脫歐公投后英鎊大幅貶值，英國本土投資機構賣出地產股換取流動性的機會。

值得一提的是，李德義和Shaftesbury從來沒有見過面，李德義的不斷增持甚至造成了Shaftesbury近一周來的股價異動。按照國內知名地產大佬的說法，李德義完全可以被定義成「不受歡迎的野蠻人」。

圖為Shaftesbury近一周來股價走勢，異動十分明顯，目前Shaftesbury已經站上964.5p的高位，公司整體估值達到27億英鎊。

據英倫投資客了解，英國地產公司Shaftesbury在倫敦證券交易所主板上市，目前是倫敦城最大的地主，在唐人街(Chinatown)一帶擁有77家餐館、66家店鋪、124間公寓、超過2.9萬平方英尺的辦公空間。另外Shaftesbury同時還是倫敦西區Soho,

Carnaby Street, Covent

Garden一帶最大的地主之一，據其最新年報顯示目前共持有超過30億英鎊的店鋪、餐館、住宅等地產物業，每年租金收入超過9840萬英鎊。

倫敦「潮流聖地」Carnaby Street

春節期間的倫敦城

現年78歲的李德義是香港恆豐酒店、恆豐中心的大股東，在香港、東京、倫敦、日內瓦等地擁有近300多個高檔酒店、商鋪、樓宇等物業，根據2015福布斯香港富豪榜，李德義排名第19位，資產達28億美元。

李德義於1994年收購了英國地產公司Langham Estate，Langham

Estate資產包括倫敦核心地段Soho、Mayfair等地超過16英畝物業。

這次李德義收購倫敦市中心另一大地主Shaftesbury股權，意味著他已經成為倫敦市中心第三大地主，僅次於英國皇室的Crown

Estate和西敏寺公爵Duke of Westminster，每年坐收穩定上漲的租金。

///// · 動蕩中的機會

Shaftesbury股價在2016年6月23日英國脫歐公投結果出來后遭遇暴跌，從每股958.5便士暴跌至每股822便士，加上同時英鎊貶值，形成了一個難得的入手窗口期，李德義也成功利用這段窗口期買下了Shaftesbury16%的股權，並持續逢低買入。

上圖顯示，脫歐公投后的2016年6月27日，Shaftesbury的股價暴跌至每股822便士，目前已經穩步回升到每股963.40便士。

上一次有這樣的機會是2008年金融危機(經典案例包括中行9000萬鎊買下倫敦金融城地標的教科書式抄底)，然後是2016年的脫歐公投，亦或是梅姨剛剛宣布的提前大選。動蕩的局面往往蘊含著轉瞬而逝的機會，而再要等到類似的機會可能又需要下一個8年。

博主再提一下老生常談的觀點：因為了解所以喜歡，因為熟悉所以敢在第一時間下手。相比來自大陸的投資者，香港投資者由於前英國殖民地的原因已經在倫敦房地產市場深耕多年，觸角遍布地產開發、持有型商業地產、酒店運營、物業管理等領域，對倫敦的地產周期十分了解，加之過往項目的成功經驗提供信心，因此在「養父」遇到危機之時依舊能夠信心十足地抄底倫敦核心區優質資產，做長期持有打算。

值得注意的是，最近一個月以來許多中資企業也緊跟趨勢，加入了抄底倫敦核心區物業的大潮：

2017年3月1日，重慶開發商中渝置地(CC

Land)擊敗其它競標者，以11.5億英鎊(按照最新匯率約為99億人民幣)的價格正式買下了位於倫敦金融城核心區的乳酪刨摩天樓(122 Leadenhall

Street)，刷新了對英地產投資的歷史最高紀錄。此前中渝置地還買下了倫敦一區帕丁頓附近的沃達豐總部大樓。

2017年3月21日，北京首開上演英國買樓帽子戲法，以9650萬英鎊(約合8.3億人民幣)的價格買下了位於金融城中心的寫字樓Fleet Place

House。

2017年3月31日，天安宣布以6700萬英鎊(約合5.76億人民幣)的價格收購了位於倫敦金融城的精品酒店South Place Hotel。

2017年4月5日，廣州富力花費1.5777億英鎊(約為13.57億人民幣)在倫敦一區Vauxhall收購一塊土地，地塊位於泰晤士河南岸，靠近大本鐘和倫敦眼。

Vauxhall夜景

據仲量聯行統計，來自內地和香港的投資者在2016年裡共斥資超30億英鎊(約合260億人民幣)購買了倫敦的房地產，去年英國脫歐公投之後更是增長迅猛，總體投資規模略低於英國本地投資者，但已經超過了美國或歐洲買家的投資額。

2017年1月投資者更是買下了倫敦西區96%的商業地產，這意味著，2017年1月倫敦西區房地產市場總共8.41億英鎊的成交額里有8.05億英鎊是來自大陸和香港的投資者貢獻的。

儘管英國脫歐給倫敦房地產市場帶來了很大的不確定性，但海外投資者依舊憑藉匯率優勢入場收購倫敦核心區物業，畢竟海外投資者只有在英國遭遇挑戰的時候才有機會買到他們的優質資產。並且隨著倫敦加速回歸市中心，鼓勵核心區域加密豎向發展，倫敦市中心的物業只會進一步升值。

收購金融城第一高樓的中渝置地副主席林孝文就表示：「能買到這棟大廈是集合了天時地利人和的因素。如果沒有脫歐，沒有英鎊的貶值，如果不是少了一部分的競爭者，我們基本上是沒有機會能買到的，這是我們引以為榮的收穫