萬融富大併購 一場三贏的生意

在637億元的合作落停之後，這場被萬達董事長王健林稱為三方共贏的世紀併購到底帶給了萬達、融創、富力怎樣的改變？在這筆生意一共，誰是最大的贏家？最後入局的富力又為何願意接下沉重的酒店資產？

萬達：輕資產與降債務

對於萬達來說，三方的生意和與融創一對一不同的，主要有兩點：第一是價格。此前，融創與萬達達成13個文旅項目和77家酒店的交易總價為632億元，其中還包括萬達向融創提供的委託貸款296億；而7月19日，王健林透露，由於合作有了調整，交易總價也由之前的632億元增加至637億元，加上回收往來款，萬達可以從這筆交易中獲得680億元的現金。

根據隨後發布的三方公告，原本作價295.75億的13個文旅城，每平方米提高約200元，融創以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元；萬達予以融創的296億元委託貸款「取消」；融創336億收購萬達的77個酒店資產包，打折出售給第三方富力地產。富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后2日內付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響，繼續執行，直至合同期限屆滿。

和此前的交易內容不同的是，萬達也不用付出296億元委託貸款，但流動性卻大大改善：7月19日萬達集團董事長王健林首次對外交底萬達商業負債情況顯示：本次轉讓以後，萬達商業的貸款加債券約2000億元，賬面現金1000億元，這不包含13個文旅項目的300億元 。本次轉讓后萬達再收680億元現金，賬面現金達到1700億元，現金流將大幅改善，萬達將清償大部分債務。

第二是合作夥伴的合理性。萬達與融創之間的合作不言而喻，如果沒有富力的加入，萬達雖然能夠賣出同樣的資產，但一方面需要提供給融創委託貸款，融創的負債壓力也很大，同時對於酒店業不是十分精通的融創來說，接盤77個酒店的結果，很可能是要再次甩賣。相比而言，擁有酒店運營經驗的富力，同樣也是萬達的合作夥伴，雙方在去年底已經達成過一份關於合作運營商業綜合體的合約。

融創：併購出的超級企業

相比於萬達來說，融創此番交易唯一一個不太容易理解的地方，便是對文旅城的「加價」：根據三方公告，融創相比於此前與萬達一對一的合作，購買文旅城的成本，每平方米多了200元，換句話說，酒店資產包打折的差價部分，不但被加到了文旅城裡，還有所提價。

「老孫做了一盤大生意，如果不提價，一來是富力未必願意接盤重資產的酒店業務，那對於融創而言，壓力只會更大，二來是文旅城本來就夠便宜，就算是提價也在合理範圍內。」知情人士算了筆賬：交易對價加上13個文旅城450億總負債，老孫獲得這近5000平方米的土地儲備平均成本每平方米只有1700元，如果按照孫宏斌所言的賬面200億元現金計算，實際支付的對價只有200多億不足300億。

這還不是最重要的，通過此番併購，一直處於二線地位的融創將有衝擊一線梯隊的底氣：並沒有很高的負債、超級土儲、合理的一二線城市布局，如同王健林所言：融創通過此次收購，預計兩年將進入行業收入前兩名。

富力：登頂最大酒店主

相比於萬達和融創長期的你儂我儂，富力此番入局可謂意料之外，但又情理之中。

意料之外，指的是在全行業流行輕資產的情況下，富力願意接盤如此大規模的重資產，特別還是酒店業務。「投資大、回報周期長、管理專業性強」是行業對於酒店資產共同的認識。擁有長期酒店自持經驗的富力顯然不可能不知道這一點。

為何會在此時入局？交易三方的公告或許能說明一切：原本作價336億元的77個酒店資產包，富力只需要付出199.06億元便收入囊中，換句話說，僅此一項，富力便提前將百億浮盈收入囊中。

不僅如此，作為曾經的華南虎，富力這些年擴張之路並不順利，早已被昔日同伴甩在後面，加之一二線城市的拿地成本高企，富力想要在公開市場獲得資源的難度越來越大。為此，富力此前也將舊改和酒店作為自己另闢蹊徑的兩大板塊，此番低價獲得萬達酒店資產，富力一躍登頂全球最大酒店主，如果未來能夠合理對相關資產包進行資本運作，富力的流動性壓力並不一定會很大。

北京商報記者 阿茹汗