李鐵：京津冀協同中的產業園區空間重塑

房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為「跨界與融合：產業地產的白銀時代」，第九屆產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。

以下是 城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵先生 主題演講，題目「京津冀協同中的產業園區空間重塑」。

城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家 李鐵

李鐵：我們在北京開會，很多同行都關心京津冀協同發展，其中一個大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區域，發展水平差距也很大，京津冀城鎮化水平差距比較大。

人均財政收入、人均GDP差距也很大，意味著公共服務差別特別大，區域間反差，來北京打工的人，尋求就業機會、發展機會，公共服務陷阱、利益結構差別，這堵牆打破了。

產業結構差距也很大，北京后工業化，沒有經歷過完整的工業化時期，北京因為是國家的行政中心，更多的是服務業管理，服務業增加值達到80.3，達到發達國家的水平，世界上五個發達國家，美國、日本、英國、德國、法國，這些國家佔比基本上80%以上，天津二產和三產比重相差不多，意味著什麼？天津處於工業化的中後期，但是也沒有完成城市化向服務業轉變，現在某種程度上，整個工業發展結構、產業發展結構和河北有同構性，意味著河北和天津有類似地方，當然河北更粗放一些，天津發展水平更高一些。

這是京津冀三個地區產業結構差別。由於產業結構差別，意味著我們發展產業園區，所謂產業地產，針對三種不同的結構，要做出自己的分析，北京服務業外益，天津和河北問題是產業園區選址問題、發展什麼樣產業問題，河北更多的是怎麼樣進行結構轉型。

人均財政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全國不一樣，三甲醫院，北京市2143萬人口，50所三甲醫院，天津1500萬人口，30所三甲醫院，北京35家三甲醫院在四環之內，河北7200萬人口，43家三甲醫院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲醫院很少。教育資源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大學聯考錄取率幾乎百分之百，河北分數比北京高出一百多分，到北京打破這個布局關係，最大問題就是教育問題。

央企總部，北京90家，天津和河北是零，這個很說明問題。提到京津冀協同發展，自然而然想到，北京對周邊的城市帶動到底有多大？大中小城市分佈，可以看出北京的發展特點以及與周邊關係。東京有一個主城627平方公里，895萬人，和北京差不多，但是周邊一大批中小城市，5-20萬人口，東京周邊84個，韓國相對少一點，首爾面積不到900平方公里，人口一千萬左右，周邊中小城市不是特別多。北京50公里半徑，把河北周邊納入進去，有24個小城市，30公里半徑更低了。我們過多關注主城區發展，周邊中小城市發展嚴重短缺，北京的病基本上是主城區的病，擁堵、房價高等等，北京對周邊的帶動能力不足，特別是對河北的帶動能力不足。

北京周邊的河北有39個國家級貧困縣，當年王岐山在北京當市長的時候，經常講，北京丟井蓋，為什麼廣州、上海沒有丟井蓋？上海、廣州要把井蓋運出去，開車幾百公里以上，才能銷售掉，北京只要出了主城區就能賣掉，環北京貧困帶，30幾個國家級貧困縣，發展差距水平如此之大，京津冀協同發展仍然是一個大問題。

面臨這個形勢，來看京津冀協同發展，特別是對產業園區發展有什麼樣的啟示。研究產業園區發展，整個經濟增長、城市化快速發展、工業化水平大幅度提高，和產業園區有著天然聯繫。這些年產業園區發展對整個經濟增長有著巨大的貢獻。

產業園區發展經過幾個階段，但是我們也知道30年前，不是這樣，但是畢竟它經歷了一個最重要的階段，就是低成本。所謂低成本和國情有關，勞動力成本低，大量的農民工支撐了的工業經濟，形成廉價勞動力的豐富的後備資源。但是最重要的是其實還不是勞動力成本，是土地成本，我們在80年代研究鄉鎮企業的時候我們講特色小鎮前期的時候，廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個沿海城市，縣以下佔全省70%，原因是土地利用，鄉村村村點火、冒煙，提供廉價勞動力，導致工業發展成本實現跨越性發展。

環境成本低，我們經歷過污染過程，雖然現在開始治理，工業化起步階段，政府管理成本低，就沒有今天，是必然的發展過程。產業園區從原來的粗放、成本低，走到今天。這個成本低的特點是我們不能忽略的。

產業園區發展經歷三個階段，第一個階段分散，村村點火、村村冒煙。90年代以前，全國8000多個工業開發區，縣以下六千多個，縣以上兩千多個。這一段時間，工業發展速度很快，但是成本非常低，工業的發展水平也很低，到了第二階段，97年以後，實現了最嚴格的土地保護政策，對傳統的工業園區進行了一次大清理。

通過土地耕地保護原則進行情理，我也是三家組織成員，對全國進行調查。在空間上、發展權利上，不同城市間進行比較大洗牌，把八千多個工業園區，關掉了六千多個縣以下，保留兩千多個。產業園區發展主導，傳統的鄉、鎮、村變成地市以上，由於政府主導了這次洗牌過程，產業園區由政府過度參與，導致發展當中特點是粗放，政府不講效益的。

人均城鎮工礦建設用地面積是149平米，標準是100平米。居民點用地面積，本來沒有工業，是粗放的，三百平米，標準是150平米，政府搞園區，最大特點，佔地面積過大，道路過寬，到傳統的產業園區，園區搞大廣場，導致土地資源利用粗放。很的園區是雙向八車道馬路，加綠化帶，為了好看，讓別人來投資。為什麼搞這麼大的路？他們說車流量大，我在園區看了很長時間，白天幾乎沒車，用車時間和上下班時間不一致，根本占不了這麼多路，修這麼寬的路，浪費土地面積佔一半以上，包括綠化，每年還要維護、管理、投資，某種程度上把資源白白消耗掉了。

空間大洗牌，把開發區所有的產業園區基本上只有縣以上，搞產業地產都知道，支撐未來政府的投入，只能靠稅收，稅收收入，現在整個地方政府開支，收入水平來源於兩個，一個是稅收，稅收只能保證政府開支，招商引資還要補償，免多少年稅，各地在競爭。還要解決七通一平，包括零地價投入，天津、北京零幾年的時候，北京工業用地十萬塊錢，三一集團到南口，就是十萬塊錢，天津更便宜。只能靠開發房地產，產業園區模式，政府招商引資，低價引進，政府大量補貼，開發房地產補償。這是一個基本套路。

政府效率大幅度下降，轉變企業經營產業園區，就是第三個階段，提高用地效益，不會搞雙向八車道大馬路，不會搞大公園、大廣場，土地利用上發生根本性變化。企業降低招商引資成本，增加談判歸能，強化市場化管理，對園區管理和服務，通過房地產開發權益，解決公司經營權問題。可以在產業園區旁邊蓋，給你補償。

這三個階段無外乎一件事情，低成本引進企業，低價出讓土地，政府大量補貼，房地產開發進行補償，基本上就是這麼一個路數。

30年發展走到今天，我們知道產業園區發展模式難以為繼，因為成本在上升，招商引資的時候，可以降低條件，大大地降低條件，但是條件不能再降了，再降成本越來越大。因為房地產開發成本補不起，土地拆遷成本增高，農民搬遷成本在提高，增減掛鉤，基礎設施成本上漲、物價上漲，各地產業園區發展，還要面臨和其他城市競爭。

三星集團在投資，選擇西安、重慶和成都，最後選擇西安，零地價，五年的版稅，基礎設施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以貸款，幾百億可以拿來，直接投資，就要一個三星品牌。這是整個產業園區發展招商基本這麼過來的。各地競爭，企業跟你談判，誰給條件最好就到哪裡去，導致政府壓低招商價格。由於房地產發展，大家在攀比，無論工業還是什麼，大家都在攀比，房地產成本也在大幅度增加。

我們還面臨一個窘迫現象，就是房子賣不出去，地方發展兩個模式，發展工業增加GDP，發展房地產增加土地財政收入。房地產和土地雙重推動，導致房子賣得很快，土地開發很快，都在蓋房，全國這麼多城市，大家都在搞房地產。張三、李四當書記都要搞，張一要在東邊開，李四在西邊開，城市面積越來越大。房子是商品，商品當多了以後，就賣不出去了，尤其一些中小城市，三四線城市書記兩三年換一任，最後導致房子大量擠壓，每次會議上都講，房地產有的過高，142億平方米。北京是一線城市，另外一回事，三四線城市房子賣不出去，地方政府沒辦法干工作，地方政府面臨的壓力，招商引資，招商引資能不能引來，拿什麼補。

地方債務攀升，就是房地產為主導的發展模式導致的結果。這是我們面臨的現狀。

這種情況下，怎麼談地產問題，怎麼談產業園區發展模式問題，怎麼談產城融合問題，其實不僅僅對我們在座的各位是一個難解的題，跨界融合，特色小鎮，產城融合。越不過去這個坎，一線城市，北上廣深，二線城市房價在上漲，下一步怎麼辦，面臨這個形勢。

產業園區發展現狀規律，對公司經營的產業園區，開始向三種模式，第一種是傳統繼續硬著頭皮在做，這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長到河北來談，現在土地出讓價格，土地出讓價格25萬一畝，各種成本75萬一畝，一百萬一畝也得干。沒有別的方式，只能這麼干。

最近全國大勢宣傳特色小鎮，就是兩個推動力，雖然總書記說了，但是跟我們現在講的不是一回事。重點房地產商只是一個發展機會，地方政府要尋找新的發展空間。所以這是當前產業園區面臨的三種現狀。

隨著城鎮化發展、城市化發展，還是有一定的規律性結果。就是城市化發展到的一定階段后，工業要遠離城市。發達國家工業基本上在遠郊區，我們城市發展，經過商業，然後工業化，然後服務業。

所以我剛才講，服務業佔主導，佔比重70%以上，韓國雖然59.7%，但是就業比佔80%以上，所以我們看，現在服務業為主導的京津冀，基本上北京一馬當先，天津嚴重滯后，河北處於落後水平。這個國際規律意味著什麼，產業園區也要實現空間大挪移。

蘋果在Cu-pertino市，5萬人口，谷歌在山景市7萬人口，惠普在PaloAlto市，6萬人口，大企業基本上選擇向小城市、小城鎮、農村轉移，追求低成本空間。

這是一個市場規律，也是成本規律，不僅僅是因為經濟成本，包括社會成本，工業實現產城融合，放到主城區，現在需要重新思考，產城融合的「產」還是工業嗎？工業和城市還能放到一起嗎？放不到一起，環境污染大量的噪音、大量貨車進入，對城市造成破壞，對環境造成破壞，所以對產城概念要重新理解。

這個社會成本，包括垃圾廠，包括垃圾處理廠、污水處理廠，到哪個城市都會引起城市居民的強烈反響。

所以工業遠離城市是一個規律，是我們不可避免的規律。我們一定要去做產業園區，要重新去選擇它的發展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過去我們的產業園區都需要和中心城市、高等級城市，和市長、市委書記所在的地方放到一起，未來不一定。產業園、工業、企業遠離城市同時，也要遠離行政區，這是一個發展趨勢。

結合京津冀一體化協同發展，能不能向周邊中小城市轉移，特色小鎮也是其中的一個發展路徑，能不能向周邊中小城市和遠郊區轉移，現在提特色小鎮，我們反對以房地產為主導，把三線模式轉移過去，再造成一些房子賣不出去。但是園區工業的企業，是不是可以搬遷到這裡，我們是不是不要在城市旁邊搞一個產業新城，值得我們思考，就是產業園區空間再塑造。

到瑞士去，走在路上，邊上都是中小企業，跟著市場規律去做。

根據北京的特點，服務業產城融合，未來融合應該以服務業為主導，這個在地方政府的官員裡面，在我們很多企業家裡，還沒有形成一個固定模式。我跟很多市長去交流，他們堅決反對，沒有工業怎麼辦？財政收入工業稅收有一塊，服務業稅收見不到，是民富。京津冀尤其北京服務業為主導的發展趨勢，已經形成逆城市化的過程，已經開始自對向遠郊區輻射。

兩個最典型的例子，我們可以叫服務業的產城融合古北水鎮，在北京將近一百公里的地方，形成這麼一個服務業為主的旅遊新鎮，全是人為的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住區，只有在北京，既是服務業外溢，北京人口收入水平高。第二個是崇禮，成了北京的避暑山莊了，北京的後花園，冬奧會的舉辦地，房價已經達到4萬了，縣城房價4.5萬，和北京尋找新的空間有關係。看產業發展，不僅看工業角度，還要看消費結構變化，衣食住行簡單消費向多元化消費，需要服務業再塑造，需要服務業空間再挪移。產業和服務業發展關係，特色小鎮旅遊業自然建立起來聯繫。跨界融合，使產業園區、產業地產模式找到新的發展空間。

第一，產業園區選址不一定要和行政空間相吻合，要另闢空間。

第二，產業園區不一定在中小城市，也可以在小城鎮，甚至可以在村莊，當然和行政管制有直接的關係，行政管制嚴格禁止，權力限制，規劃權、土地審批權等等，現在很多政府思維方式，還是一放了以後就會亂，管不了了。現在公共監督力量，社會監督力量，遠遠超出政府監督力量，特別的發展時期，用新的思維方式解決這個問題。企業向這方面努力了，政府管制沒有放鬆，管理沒有跟上去。

第三，園區發展模式是不是符合時代的要求。一堆企業在一起成本高，還是有些企業單獨選擇發展空間，大的企業選擇獨立的發展空間，是不是可以允許一些企業，通過我們的中介尋找更便宜、更廉價的發展空間。

交通基礎設施的完善是產業空間挪移的重要條件，京津冀通過軌道交通的完善，增加邊界性和聯通性，降低成本，歐美髮達國家產業工業從中心城市向遠郊區轉移，前提是交通，我們大概兩種交通供選擇，一是公路交通高速公路，一個是軌道交通。日本沒有高速公路，更多是軌道交通。更多的是區域間的省級公路，城市建的公路，雙向雙車道，軌道交通非常發達。

我們軌道交通嚴重滯后，交通不方便，逼得還得去城市，或者再修一條線。如何改變交通格局，從軌道交通到雙向的這種城際郊區公路，和過去傳統高速公路形成對比。如果一個城市以服務業為主導，我們的城市交通更多以小汽車和人流為主。

我前幾天去佛山，談發展規劃的時候，最大的問題就是交通制約，廣東的堵車和廣東產業結構之間關係，佛山城市化率達到90%多，工業佔比只能佔60%到70%，工業比重過高，交通運輸以大貨車為主，結果人流、貨車流帶來污染，交通擁堵非常嚴重，感覺不到宜居。

可是到歐美國家去，基本上人流為主，真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來的城市交通模式，適應服務業發展，既有軌道交通也有城郊的公路。同時高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵達。所以怎麼樣解決交通配置是大前提。

結合京津冀產業轉型選擇要有區別，怎麼解決天津、河北工業化的產業同構性，重新塑造產業園區，工業為主的產業園區要遠離城市，要向中小城市、小城鎮進行疏解，北京大部分企業已經向外疏解，更重要的是要認識到北京消費群體、服務業群體和未來的產業轉移、產業地產發展，形成新的產城融合，有著至關重要的關係。

房地產不能搞特色小鎮，特色小鎮還有一個功能，全國特色小鎮有實體經濟、現代服務業、旅遊度假休閑，還有住房。面對一二線、三四線城市，特別是北京這樣，其實我們產業地產發展，要解決兩個關鍵問題。產城融合的觀念要變，先有產還是先有人，我們也要調整，過去的城市規劃，先要有工業，然後再有人進來。對於北京來講，需要新的居住空間，再有產業進來，這也有很多先例。

改變原來傳統規劃觀，大量人進來，自然產業要素補充進去。北京產業地產發展要和北京高房價結合起來，五百到七百萬人買不到房子，周邊選擇低價房供給空間，燕郊房價兩萬多，香河一萬多左右，北京郊區小鎮建立住房空間，解決住房供給問題。因為北京房價上漲趨勢不可避免的。現在大家為什麼對房價不滿，因為買不到房子，北京每年住房供給十幾萬套，五百萬人將近二百萬左右家庭沒有房子買，看不到買房子預期。怎麼樣解決產業地產發展空間，要和住房供給的大形勢結合起來，不能在一個封閉的點考慮問題，要在大空間範圍內考慮問題。

最近關於很多城市房價上漲以後，還是在封閉思維考慮問題，燕郊房價漲了，北京買房子需求下降了，佛山一萬多漲到兩萬，捷運升到佛山，相當於廣州人5萬價格降低一半價格買房。

傳統產業發展，先有產業再有人口聚集。北京各種研發基地，高端服務業，各個大學，怎麼樣和產業地產有機融合。我們也知道雄安新區，可能未來有一些央企、事業單位搬遷，是不是這是一種搬遷方式，他們會不會選擇新的發展空間，我們提供什麼樣的服務，旅遊業發展，我們怎麼樣提供服務。選擇新城發展，提供什麼樣的發展模式，是不是回歸到觸動傳統服務業發展街區模式，有很多開發價值。

地產不光住的，別的功能也有，有經營模式，是不是買過來經營，成本就增加了，怎麼樣改變地產的發展模式，這也是需要進一步探討的。

政策措施，放權，給中小城市發展權力，進行行政權力調整，規劃上不能更多地限制。加強環境基礎設施治理，進行各類的制度性改革。特彆強調，今天講的重點，產業園區不一定和行政區劃吻合，園區遠離城市，自行選擇先小城鎮、村莊轉移。

遠去的智慧化，利用互聯網、物聯網發展，形成共享空間，大有前提可做。

有些不對的地方請批評。謝謝大家！