破天荒！剛剛，北京樓市驚爆大消息！

作者 | 暴哥

來源 | 暴財經（ID：icaijing123） 原創作品，轉載請聯繫baoge-cj或評論留言

剛剛，北京樓市又出大消息！

北京市下發《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》（一下簡稱通知）。作為第一個登陸北京市住建委官網為大家呈現資訊和解讀的新媒體，暴哥在北京市本次下發的通知中發現了不少重大，新穎的消息！

本次通知主要由有四個部分組成。

下面暴哥就依照通知的次序，挑揀一些暴哥認為重要的信息給大家分享和解讀一下。

重點一、通知提出：強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應

這部分一共列舉了三點內容：

（一）進一步完善住房租賃管理服務體制

（二）多渠道增加租賃住房供應

（三）加大住房租賃的金融支持

其中第三點是比較重要的，其全文如下：

鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現等政策措施，引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積极參与，支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

大家知道，現在對於企業來說，長租市場儘管是一塊肥肉，但是這塊肥肉似乎無從下嘴，大家都是出於摸索、觀望的態度。之所以出現這種情況，最重要的原因有兩點：第一，從盈利層面來說，靠租金收益率是划算；第二，從現金流來說，僅靠租金也無法覆蓋一次性前期投入，及後續維護所需要的基本資金足球。

而從北京市政府這次推出的通知中，我們可以明確的發現，政府層面再從金融市場幫助解決上述兩個頑疾。

從銀行等金融借貸機構來說，加大對於長租市場的政策傾斜，我們可以看到很明確的一點是通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

這就是說，借貸的方案式提前吧租金現金流考慮進去的。說白了，就是長租企業拿出借款方案和銀行等借貸機構磋商，然後以合理的，滿足企業現金流需求的情況下進行借款。這等於直接從源頭就解決了房地產企業參與長租的最重要問題。

而除此之外，北京市還提出要開發有針對性的金融產品，比如傳統的債券，有創新意義的REITs等等，進一步幫助企業探索和消化資金層面的問題。

對房地產企業來說，在現有樓市調控的局面延續的情況下，從銀行或者通過債券市場籌集資金是非常困難的，而通過參與長租市場獲得資金，無疑等於為房地產企業打開了另一條謀生之路。

另外，大家看到北京市政府還鼓勵鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險，這說明北京市政府也考慮到了後續利率環境變化，給參與收益相對低的長期市場企業們帶來的風險，儘可能讓大家參與長租市場的發展！

重點二、建立住房租賃監管平台，提供便捷公共服務

這裡面提出了兩點具體內容，兩點內容都是十分重要的。由於具體內容過多，暴哥把重點為大家精鍊出來。

（一）建立全市統一的住房租賃監管平台

市住房城鄉建設部門會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監管平台。住房租賃監管平台通過鏈接網路交易平台，為網路交易平台提供後台數據支持，由網路交易平台為租賃當事人提供住房租賃信息發布、住房租賃合同網上籤約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

網路交易平台應當符合住房租賃監管平台要求，其運營主體可以是房地產經紀機構、住房租賃企業、行業組織、商業網站運營者等。具體要求由市住房城鄉建設部門制定。

和此前的杭州模式不同，北京是建立統一的租賃監管平台，而不是一個統一的發布租賃信息和交易的平台。

市場的運營主體仍然是目前現有的租房參與機構。不過，北京市政府是掌握後台數據的。換言之，前端「門面」還是目前的市場運營者，但是後端數據則盡在北京市政府的掌握下。

對於租房者來說保證的效果應該說是一樣的。

（二）依託住房租賃監管平台強化服務和監管

2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息，以及北京市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。

3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。

承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

這一條可能是十分重要的，尤其對於有北京戶口但是沒有房子的群體來說，更是破天荒的。

根據通知的內容，北京戶口無房產的群體，可以通過租房落戶，遷戶口；而且可以更方便的在長期工作所在的地區給孩子辦理義務教育。不過這裡有一個前提，就是租的房子得是公租房！

對於非北京戶口的人們來說呢？上學基本上和以前的區別不大，依然是得「五證齊全」！落戶還是得根據積分原則！

重點三、明確住房租賃行為規範，維護當事人合法權益

對於非北京是戶口的一般租戶們來說，這第三點包含的意義可能最為受用！暴哥也幫大家把重點摘錄下來了！

（四）規範租金、押金的收取和支付

1.租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉建設部門應當建立住房租金髮布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

2.出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或託管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。

（五）保障承租人合法穩定居住

1.出租人在租賃期間不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，並不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優先購買權。

3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。

根據暴哥的經驗來看，關於承租人的權益保護方面，北京市似乎是借鑒了德國和瑞典等成熟租賃市場的經驗。

上面的意見可以歸納為：由政府和市場共同認定的租金管制原則（防止房租過快上漲）；租金繳納提倡按月繳納（主要參考承租人意見）；

押金管理原則明確化，包括押金的存放，管理方式以及最後退還的時間等等。（這裡暴哥想說，其實押金的意義在於給雙方一種保障，但是現在很多時候，押金成了承出租人一種變相的收益工具，承租人不敢換租的痛處之一。現在北京市用規章的制度予以明確押金的管理和處置，等於是幫助承租人維護自身權益的辦法）

承租人優先購買和優先續租原則，以及租約不受房產變更影響的租約大於買賣契約原則；

總的來說，這些原則或者說條例的出現，可以極大的提高和維護承租人的權益；真正是把細枝末節，和租房本身相關的權益落到實處，這些舉措都是很接地氣的；最終反映到租金成本上，暴哥以為也是對承租人十分有利的，尤其是防止出租人不合理漲房租和不退押金，這兩點。

關於第四點，即加強市場主體監管，提升住房租賃服務水平，這一點主要是針對地產中介等從業者的，防止亂收費，規範他們服務的一些舉措，暴哥就不在贅述了，有興趣可以登錄北京市住建委官網查詢。

最後，暴哥想說，從中央到地方先後出台了很多關於租賃的文件，從大權（租購同權）到小權（與承租人租房本身有關的權益，不亂漲房租等等）予以明確和保障。好不誇張的說，這些舉措的依次落地，真正讓租房人站起來了！

20年前，我們從福利房時代步入商品房時代；20年後，我們又即將從商品房時代進入租賃房時代；上一個20年觀念轉變后的結果大家看到了，下一個20年租賃時代下，觀念的扭轉難道不會對房價和樓市產生新的實質性的影響嗎？

暴哥很高興的看到，我們逐漸從英國的新自由主義二元住房體系過渡到德國社民主義的住房一體化時代。先租后買，租購併舉，相信20年後的孩子們會過得很輕鬆，起碼不會再為房子犯愁了！

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