中國買家面臨外匯管制，美國房產界如何應付？（上）

外匯

九月起，境內銀行卡在境外發生的單筆消費，超1000元人民幣的交易信息將被銀行採集上報，再加上年初以來的加強外匯管制，這幾年靠買方鼎力支持的美國房地產界，將會受到如何衝擊？2017年第一季度有何徵兆？美國房產界如何面對「新現實」？

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金融風暴后，美國某些區域的房地產幾乎靠來的資金來當救星，但是在新的資金外流管制下，人在美國的房地產收購和投資，已經開始「淡出」了嗎？

房地產商、房產中介、貸款銀行、房產律師、和海外資產配置專家，對於近期內人在美國房市的活動力是否變緩有不同的看法。然而我們可以從最新的業內數據略見端倪。

基本上美國房產市場透過幾種方式向籌資：直接把房產賣給買方；透過投資移民EB-5方案向投資者融資以交換申請綠卡的權利；還有人提供了不少美國房地產的借貸。

據彭博社報道，一反自2009年以來的爬升趨勢，對外投資（包括房產和其他產業）在2017年頭四個月首度下降了71%。

對外投資整體在2016年創下新高，企業購買了價值2460億美元的外國資產，但是自從去年底今年初，監管機構為了防止人民幣下滑和促進國內投資，以嚴格的外匯管制來打壓海外炒房、炒股和其他投機性投資。

而EB-5方案，最近更因為川普女婿庫什納的家族房產企業在招商的時候，合作方北京僑外出國諮詢服務有限公司攀引了川普的關係，而在美國引起軒然大波。在庫什納的妹妹出發到路演前一天，川普將EB-5方案的有效期延遲到今年9月30日。

目前參議院司法委員會主席查克·格拉斯利參議員，要求聯邦移民和投資監管機構審查僑外和庫什納家族企業，是否向投資者「保證」零風險以項目投資的名義換取綠卡。

2017年第一季度數據

《居外IQ》根據在它的官網搜索數據指出，在二月間買家搜索在加拿大，美國和英國的房產，呈現較去年同比的增加，達到47.2%、42.7%和32.5%。

《居外IQ》也指出，人對海外置產興趣的持續增長，呼應了微信指數所呈現的搜索數據趨勢，比方說搜索關鍵詞如「美國房產」，在2017年3月23日的指數是33584。

我在5月30日用微信指數所搜索「美國房產」關鍵詞所得到的指數是18982，但是從三月初到五月底每日指數的波動很大，比方說在5月21日達到113996，不能確定是否因為新聞事件如庫什納家族在華招攬EB-5投資移民的發酵有關。因此我認為根據微信指數的幅度來觀察買家海外購房的意願趨勢，還不夠準確。

根據美國房產雜誌《The Real Deal》在5月20日的報道，全美房地產經紀人協會（NAR）最近根據Realtor.com 的2017年3月的數據顯示，外國買家正在搜房的前五大市場包括邁阿密、洛杉磯、貝林漢姆（華盛頓州）、卡胡盧伊 - 維盧庫 - 拉海納（夏威夷）和紐約市。所有這五大市場在2016年都曾是買家的熱點。2017年截至3月，在這五大市場搜房的外國買家，人甚至算不上前五名。相反地，加拿大人在每個城市都名列榜首。

NAR是房地產經紀人（主要是住宅）的商業公會，而Realtor.com是經由NAR授權、由新聞集團（也持有道瓊斯公司和《華爾街日報》等資產）旗下子公司持有運營的房產搜索資訊平台。這些數據是通過對房產中介的調查，和搜索各地關聯公司的網站而編製而成，雖然稱不上「科學研究」，美國房產研究專業組織如羅森資訊集團和《The Real Deal》認為是目前比較靠譜的參考。

當然，搜房的數據並不等同於成交結果，但是可以反映趨勢。

這個Realtor.com的報告同時指出，不同外國買家買房動機的差異：2016年間，80％的加拿大買主和61%的英國買家是用來投資。相比之下，只有39％的買家是為了投資。這意味著加拿大和英國公民更有可能購買房產作為投資，而61％的買家有可能購買來住家。

2016年間買家名列第一，在美國買了大約270億美元房地產。加拿大人以89多億美元遙居第二，但加拿大人購買了幾乎跟人相同數量的房屋。平均買家每個單元花費936615美元，而加拿大平均買家的每單元房產支出為332072美元。一般的美國人買房子的平均價格是271000美元，意味著美國人比買家更有可能與加拿大人在同級別的房產上競爭。

資金對美國房產市場的重要性

那麼，人在過去幾年來，對美國的房產界到底貢獻了多少？

2016年5月16日 ，亞洲協會和羅森諮詢集團（RCG）聯合發布了「破土動工：在美房產投資」的研究報告，顯示對美國房地產業的直接投資自2010年以來急劇增長。這是目前對於人在美國房產投資最全面的研究報告。

這個報告首次對在美國境內投資進行了全面分析，涵蓋了美國各地的房地產業。 除了加拿大，在外國企業和個人中，在參與美國房地產市場的廣度、深度和速度方面脫穎而出。

據羅森報道，投資者在2010年至2015年期間在美國收購了171億美元的現有商業物業，年均增長率達70％，其中一半的成交額發生在2015年。而2010年至2015年間，商業房地產交易價值的70％集中在紐約，洛杉磯和舊金山大都會區，其餘分散在全美的32州。

2010年至2015年期間，買家在住宅房地產方面花費了至少930億美元。以每年20％的速度增加，並為金融危機后的房產危機提供了重要的需求紓解。2015年人買房35％在加州，其次是華盛頓州（8％）和紐約州（7％）。這些市場直接對應華人人口的集中和中美之間直航的頻繁。

羅森報告發現，來的資金對美國經濟和就業產生了重大影響。正在建設或計劃的中資項目到2015年底至少將達到150億美元。這些項目從洛杉磯和舊金山灣區的數十億美元混合用途項目，到二級市場規模較小的開發項目都有。該報告還估計，EB-5移民簽證計劃至少產生了95億美元的來的投資，自2010年以來在美國創造了20萬個就業機會。

在短期內，資本管制可能會減緩個人購買美國住宅房屋 （這仍是目前人在美房地產投資的最大部分），另外並減緩商業物業收購的增長速度。

根據羅森報告的預測，在對現有美國商業房地產資產的直接投資、和不包括新開發項目在內的二手住宅採購，從2016年到2020年，總共至少可達2180億美元。過了2020年，對美國房地產業的投資可能進一步加快，這裡面有幾個因素：投資者的圈子不斷擴大，其中許多還沒有試水進入美國房地產市場；開發商和建築公司日益增長的國際視野; 的保險業有1.6萬億美元的可投資金，它們已經開始進軍海外市場，但只投入了一小部分在房地產項目上；以及私募基金成為新投資來源。

羅森報告的作者之一亞瑟·馬根說：「目前這波投資來自的不同來源，但還只是冰山的一角 。」 馬根也對我強調，幾乎所有的統計數據都顯著低估了人在美國房產投資的規模，因為很多投資（和許多購房）都是通過無法清楚標示為企業的法人進行，或者通過投資基金，而間接地參與了不動產的交易。」

今天先聊到這兒，下次再談談買家和美國房產業應對「新現實」的「招數」！別忘了點贊和關注【劉裘蒂頻道】！

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