9.5萬一平！北京新房預售價破新高，專家：是個案

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導讀：堅守了7個多月後，北京新房單價8萬元的「紅線」終於告破。

根據北京市住建委的信息，8月5日，位於丰台區的華潤崑崙域、北京金茂府和招商璽項目取得預售許可證，預售均價皆為9.5萬元/平方米。這是今年首批均價超過8萬元的新房項目。在此之前，8萬元一直被視為今年北京新房市場的價格「紅線」。

來 源丨21世紀經濟報道（jjbd21）

記 者丨本報記者 張敏 北京報道

北京是執行「限價令」較為嚴厲的城市。在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的項目獲批，在已經獲批的項目中，預售價格也普遍被認為低於市場水平。這也導致一些房企延緩拿證，新房市場供應和成交均處於相對低位。

據悉，這三個項目的前身，均為2015年出讓的高價地。北京市房協秘書長陳志認為，上述三個項目的放行，說明監管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力。但這並不意味著高價地項目會被無限制地放行，從業者也不應抱有「調控鬆動」的僥倖心理。

上周末，北京新房均價8萬元「紅線」告破的消息就在業內傳播。到8月8日，北京市住建委官網才更新了這一信息。但三個項目同時「撞線」的現象，仍然讓業界感到意外。

這三個項目的前身，均為2015年的高價地。

2015年1月5日，位於北京市丰台區亞林西居住區的兩宗地迎來出讓，這兩宗地塊位於南二環外，毗鄰夏家衚衕「地王」和西局「地王」，因地段優越而頗受追捧。

經過多輪競價，其中一宗地塊以總價42億元、配建45300平方米限價房的代價競出，拿地者為招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。按照可售商品房部分計算，樓麵價接近4萬元/平方米。

隨後，同區域的另一宗地塊也在經過一番競爭后競出，得主同樣是招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。該地塊的總價為44.9億元，考慮到配建41600平方米的限價房，以及其他公建部分，最終成交的樓麵價約摺合4.97萬元/平方米。

這兩宗地塊就是如今的「華潤崑崙域」和「招商璽」。

2015年8月31日，位於南三環的丰台區石榴庄地塊在經過64輪的激烈角逐后競出，得主為中鐵建、金茂聯合體，代價為50.25億元、配建18600平方米公租房。據測算，該地塊商品住宅部分樓麵價達到5.2萬元/平方米。該地塊為如今的「金茂府」。

陳志向21世紀經濟報道記者表示，這三個項目以9.5萬元的價格獲批，更多帶有個案性質。因為項目本身的土地、資金成本較高，加之三個項目均有國資介入，監管部門應是考慮到其運營壓力，以及國有資產增值保值的需求，才予以放行。

據了解，這幾個項目很早就有入市計劃，但從最初申請到最終獲批，經過了較長時間。

由於企業和監管層很難在價格上達成一致，今年以來，北京新房項目的預售審批周期普遍拉長。有房企人士向21世紀經濟報道記者透露，項目要想獲批，通常要在心理價位的基礎上下調30%左右，且往往需要多次申請。

據悉，在北京的官方文件和公開表態中，均沒有將新房價格控制在8萬元的說法。但由於此前尚未有超過這一價格的項目獲批，因此8萬元也被業界默認為新房價格「紅線」。

但上述房企人士表示，這種「紅線」不能代表市場的真實水平。按照他的觀點，北京三環內的一些二手房價格已經超過10萬元，如果把新房價格全部限制在8萬元以下，顯然不能與市場的真實需求相匹配。

此次三個項目獲得高價批複，是否意味著北京對新房價格的管控出現鬆動？

陳志認為，從三個項目放行所傳遞出的思路來看，北京會對類似的歷史高價地項目做適度的釋放，但這並不意味著所有項目都會無限制放行，更不能理解為政策的鬆動。

「市場參與的各方，尤其是企業，不應對這一信號做過度的解讀。」陳志說，今年北京市的樓市調控目標並未改變。

2016年12月，時任北京市代理市長的蔡奇表示，「要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環比不增長。」今年7月，北京市住建委發布《北京市住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》，也重申了「確保2017年房價環比不增長」的調控目標。

房企人士對此相對冷靜。部分受訪的房企人士認為，今年北京的樓市調控仍將保持高壓態勢，監管部門也不會對高價項目大規模放行，從而造成市場遍地高價房的狀態。「北京的新房項目大多在4環和5環以外，從區域價值來看，這些項目也很難以較高的價格獲批。」

按照陳志的觀點，上述三個項目高價獲批的背後，說明北京市對於控制房價頗有底氣。他表示，未來北京將有大量的自住房和共有產權住房入市，其在平衡房價方面的砝碼性作用將十分明顯。

與此同時，租售並舉體系的構建，也將大量緩解買賣市場的壓力，有助於平抑整體房價。

根據北京市此前公布的供地計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，可保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。

陳志表示，如果新增供應能落實到位，存量供應能較好地釋放，北京樓市的總體供給和需求是匹配的。

按照他的觀點，房價是由信貸政策、貨幣政策、供需關係等多項因素所決定。個別高價項目的入市，不意味著整體價格的提高，也不會對價格信號帶來過大的刺激。

相反，這种放行可能對市場交易帶來有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的項目能夠以合理的價格入市，將能夠刺激積極企業推盤，並有助於促進北京樓市交易的升溫。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1683套，環比下降9.9%，同比下降75.5%。這已是北京新房月度網簽量連續兩個月刷新歷史最低紀錄。

（編輯：賈紅輝，郵箱：[email protected]）

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本期編輯 劉巷