上市維艱  房企IPO之路越挫越勇

近期，數家房企IPO進入證監會反饋階段的消息讓業內士氣大振，冰封多年之後，排隊衝擊A股的希望似乎又重新降臨到房地產行業中來。

7月21日，據證監會網站公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，大連萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產諮詢、金輝集團、南都物業服務和廣東碧桂園物業服務等6家房地產業公司IPO狀態顯示為「已反饋」。 在8月4日證監會網站公布的新一期名單中，又有兩家房地產企業——西藏新城悅物業服務、北京思源興業房地產服務集團位列其中，顯示狀態均為「已受理」。然而在另一份《上交所首次公開發行股票中止審查企業基本信息情況表》中，首創置業的審核狀態卻顯示「中止審查」。

屢屢受阻的回A之路

自2016年9月萬達商業從香港資本市場退出以來，便一直在謀求A股IPO的上市計劃。而如今，距離萬達商業2015年9月2日的申報已經過去了近兩年的時間。
在此前的招股說明書中，萬達在業務發展目標一欄強調：本公司在國內已經具備了良好的商業布局及先發優勢。後續將持續鞏固及增加持有面積，並結合金融市場發展，借鑒國際經驗，運用「輕資產」模式，快速拓展本公司的管理面積及市場佔有率。
今年7月以來，隨著萬達商業將77個酒店全部股權以199.06億元的價格轉讓給富力地產，同時，以438.44億元的價格向融創出售西雙版納萬達文旅項目、南昌文旅項目等13個文旅項目91%的股權，萬達已經在「去地產化」「輕資產」的道路上走得更遠了。
「不過，萬達商業地產近期賣了這麼多資產，即便不屬於重大資產重組，舊的招股書也需要更新，要看監管層怎麼認定，是否需要重新排隊。」北京一位資深投行人士解釋道。而根據證監會公布的最新IPO排隊信息顯示，萬達商業地產目前排在第68名，比一周之前的第65名略有退後。
「王健林之所以選擇讓萬達商業私有化回歸A 股，是因為無法容忍萬達商業的價值在香港市場被嚴重低估。」有業內人士如此分析道。
而同樣的困境也是富力地產需要面對的。證監會公開資料顯示，富力地產同樣於2015年9月提交了招股說明書，而這已經是富力地產第五次申請A股IPO了。
根據富力地產披露的IPO招股書顯示，擬公開發行不超過107000 萬股，募集資金擬投入金額350億元，扣除發行費用后按輕重緩急投資於北京富力新城項目、北京富力通州運河十號項目、上海虹橋項目、天津富力新城項目等9個項目，這9個項目的總投資額高達786.09億元。
早在2005年，富力地產就在香港聯合交易所主板正式上市，並一舉打破多項紀錄：首個交易日中，成交量達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的內地民營企業。2006年5月，上市不到一年時間的富力地產，更成功躋身香港上市公司市值最高的的200家之列，成為首家被納入恆生企業指數、恆生綜合指數系列及恆生流通指數系列成份股的內地房地產開發企業。
2017年，富力地產因收購萬達77個酒店又一次高調地出現在眾人面前，並將今年的銷售目標定在730億元——比2016年增長20%。不過，即便在房地產市場最火爆的2016年，富力地產也僅實現12%的增長率。從銷售數據來看，同樣作為曾經的「華南五虎」之一，富力地產已經遠遠甩在恆大（2017年銷售目標4500億元）和碧桂園（2017年銷售目標5500億元）之後了。
但對於此次衝擊A股IPO，此前多次受挫的富力地產依舊錶現得很樂觀，並表示這一計劃將持續推進。「隨著2016年下半年起，新上市審批程序進一步加快，本集團積極推動上市申請進程。對獲得上市批准，我們抱有信心。」
而此前同樣獲得證監會「已反饋」資格的首創置業近期卻再次遭遇「中止審查」，根據之前披露的IPO企業排隊情況顯示，首創置業申報日期為2016年11月18日，擬發行數量37000萬股，籌集資金將用於的項目包括浦平涼項目、天津北運河項目在內的5個項目。
有專家分析首創置業A股IPO招股說明書後表示，首創置業存在利息保障倍數較差、存活周轉率較慢等問題，此外，2015年至2016年上半年公司整體毛利率下降也較為明顯。
「獲得資金做大規模是首創置業回歸A股的主要原因。」業內人士分析，自2003年6月登陸港股以來，首創置業一直沒有得到合理的估值，共利用香港平台融資20億港元左右，未能為公司發展提供資金支持。
而根據首創置業董事局的規劃，公司要保持複合增長率30%，並定下2018年實現銷售額600億元的業績目標（2016年實現簽約銷售455.1億元，2017年業績目標500億元）。「因此，解決資金問題是目前首創置業要完成既定目標的關鍵所在，回歸A股是首創置業迫切需要完成的事情。」然而從目前情況來看，首創置業的回A將註定不平坦。
「對於房企上市來說，近期或有收緊的可能，這和金融工作會議的精神是有關的，但預計後續依然會放開，尤其是積極結合城市更新和特色小鎮概念的企業，會受到更大的青睞。」財經評論人士嚴躍進認為，對於類似企業來說，當前上市也是為了擴大企業規模。否則在行業聚集度擴大的情況下，小企業的地位已經不高了。後續關鍵要做兩點：第一是不斷優化產業結構，吻合相關審批部門的需求；第二是擴大新的融資渠道，積極併購優質資產。

借殼重組也艱難

「從2010年1月『國十一條』出台，證監會要求房地產公司 IPO 和再融資，都需要徵求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定，實質上叫停了房地產企業的股權融資。」根據民生證券發布的研究報告顯示，從2010年至今，只有兩家房地產企業在2015年12月成功在A股上市，分別是招商蛇口（融資481億元），新城控股（融資53億元）。境內房地產企業IPO基本停滯。即便是增發也在收緊，2017年1~5月房地產企業增發融資136億元，同比減少80%。
IPO之路充滿坎坷，因此借殼、重組上市便成為眾多房企「不得已」的選擇。
首當其衝的是金科地產。2011年8月23日，其借殼ST東源的重組方案獲證監會批准，在深交所正式掛牌上市，簡稱「金科股份」，成為2010年調控以來首家獲准借殼重組的民營地產企業。至此，金科歷時兩年多的上市計劃終於圓夢。
2011年8月29日，華夏幸福基業借殼ST國祥上市成功，其通過「資產置換+定向增發」的方式獲得這個殼。並成為該年度第7家借殼獲批的房企，同時也是河北地區繼榮盛發展和天山發展后第3家房地產上市公司。
2015年3月20日，四川房企藍光地產也終於上市成功。其殼公司「迪康葯業」隨後也正式更名為「藍光發展」，成為2015年地產開閘第一股。
隨後的2015年8月18日，綠地集團在上海證券交易所大廳舉行股票上市儀式，A股上市公司金豐投資更名為綠地控股，綠地集團資產實現整體上市。
不過，2016年證監會修訂《重大資產重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較於之前更加嚴格，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始，國家也陸續出台了若干更為嚴厲的房地產宏觀調控政策。近日，證監會年中監管座談會又強調嚴把發審質量關。因此，從2016年至今，便再無房企借殼上市的成功案例。
不過眼下，上市了的房企融資狀況也越發不樂觀了。
「上市房企股權融資以定向增發為主，受監管政策影響較大。」興業研究發布的報告顯示：從歷年融資規模來看，上市房企股權融資受政策影響較大，2006~2009 年，受益於房地產行業的高景氣度，上市房企股權融資規模蔚然成風；2010年至2014年上半年，隨著2010年房地產調控政策的落地，證監會收緊房企再融資審核，上市房企股權融資規模基本絕跡；2014年下半年至2016年三季度，在貨幣寬鬆、房地產去庫存背景下，上市房企股權融資規模井噴；2016年四季度至今，證監會限制房企再融資募集資金用途后，上市房企股權融資規模再度銳減。