1月房企銷售數據與市場成交「打架」 開發商暗藏「防寒」心機

  寡頭瓜分行業的時代之戰仍在持續，開發商業績爭霸的旌旗在1月已經祭出。

  2月9日下午，碧桂園發布最新的銷售數據，集團1月的銷售金額為486億元，比去年同期的125億元增加288.8%。對比目前多家房企發布的1月銷售業績數據可知，碧桂園成為新的銷售一哥，而萬科、恆大兩家2016年銷售額同樣超過3000億元的房企亦在追趕，萬科1月的銷售金額為481.2億元，恆大為372億元。

  銷售額第一名與第二名之間的極微差距為房企之間全年的規模競爭埋下玄機。截至第一財經記者發稿前，保利和龍湖仍未發布官方銷售數據，而克而瑞的監測數據顯示，保利1月的銷售金額為163.2億元，位列第四名，龍湖1月的銷售金額為120.2億元，位列第五名。

  然而，全國多地的實時市場成交數據並不理想，與飄紅的房企業績逆行，雙方之間的數據出現了打架。

  有數據顯示，1月各線代表城市成交同環比均回落。北上廣深四個一線城市及南京、成都、蘇州等15個二三線代表城市周均成交量同環比均呈現不同程度回落態勢，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二三線代表城市月度周均成交量同、環比降幅均在一成左右。

  造成上述弔詭現象的背後藏匿著房企的小心思。2月8日，萬科證代梁潔在一個投資者電話會議上表示，萬科1月的銷售額部分來自去年12月，因為跨年等因素，部分銷售額在1月才結轉。

  萬科不是唯一，因有餘糧可吃，多家房企1月的銷售業績依然慣性上漲，其銷售數據並不能反應真實的當月市場情況。

  一家內房股的相關負責人在接受第一財經記者採訪時，把房企銷售業績的結轉問題坦承得更徹底。該負責人稱：多數房企為了保持全年業績的平穩，不至於因大起大落而受市場和投資者詬病，一般會選擇數據粉飾。譬如，去年是銷售大年，房企會選擇少公開部分銷售業績，留待行情冷淡的2017年填空。

  去年10月密集出台的調控政策仍在被市場和企業消化之中，購房者觀望情緒濃厚，市場成交下降，地方政府對房價的把控從嚴，金融環境緊縮，種種因素疊加導致房企對今年推售持保守態度。

  上述內房股的相關負責人表示，其所在房企從去年第四季度起延遲開盤計劃，當開春后已到了必須的開盤釋放節點，但考慮當下行情，開盤定價將偏保守。

  梁潔認為，國家對房地產的調控思路在短期內難以改變，萬科在2017年將面臨比2016年更大的去化壓力。

  業內普遍認為，在經過去年一年的強勁銷售後，多數開發商能回籠大部分資金，但部分資金鏈緊張的企業在面對量的下降時，不排除選擇降價出售，儘管一定程度上會造成利潤率的犧牲。

  與此同時，寡頭壟斷局面將會加劇。第一太平戴維斯首席執行官兼董事長劉德揚稱：2017年開發商整合將加速，大型開發商會加速收購現金流緊張的小型開發商。

  數據顯示，2016年，在業績高速增長的刺激下，百億企業發展格局發生較大變化131家百億房企的銷售額分佈明顯分為五個陣營(3000億以上、1000億-3000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元，強者恆強態勢凸顯。2016年，共有131家房地產企業躋身百億軍團，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元，市場份額已超45%。而銷售額3000億元以上的超級陣營恆大、萬科、碧桂園三家佔據的市場份額已將近10%。

  相比2015年的房企銷售數據，2016年房企銷售排名已被大程度洗牌，而政策高壓的2017年，房企對銷售節奏、節點、拿地策略等方面的把控，對小年行情的應變將成為影響全年銷售數據的關鍵因素。

  易居房地產研究院總監嚴躍進對第一財經記者表示：各地調控政策的嚴厲度目前有增無減，近日北京上海兩地的房貸再度收緊，市場行情繼續走弱，房企做好防寒措施的重要性顯然易見。